Birleşik kredi / değer oranı (CLTV), ipotek ve borç verme uzmanları tarafından, bir ev sahibinin ipoteklerle çevrili toplam yüzdesini belirlemek için kullanılan bir hesaplamadır. CLTV oranı, tüm ödenmemiş kredilerin bakiyeleri eklenerek ve gayrimenkulün mevcut piyasa değerine bölünmesiyle belirlenir. Örneğin, ilk ipotek bakiyesi 300.000 $, ikinci ipotek bakiyesi 100.000 $ ve değeri 500.000 $ olan bir mülk CLTV oranına% 80 sahiptir.
Borç verenler, krediyi borçluya genişletme riskini değerlendirmek için CLTV oranını, borç / gelir oranı ve standart kredi / değer (LTV) oranı gibi bir dizi diğer hesaplama ile birlikte kullanırlar. CLTV oranı standart LTV oranından farklıdır, çünkü ikincisi sadece bir kredinin bakiyesini mülkün değeri ile karşılaştırır. Yukarıdaki örnekte, mülkün sadece% 60'lık bir ipotek bakiyesinin mülkün değerine bölünmesiyle elde edilen% 60'lık bir LTV oranı vardır.
Birçok iktisatçı, diğer faktörlerin yanı sıra, 2000'lerin sonunda ABD'yi rahatsız eden haciz krizine rahat CLTV standartları atfetmektedir. 1990'lı yıllardan başlayarak ve özellikle 2000'lerin başında ve ortasında, ev sahipleri satın alma sırasında ödemeleri yapmak yerine sık sık ikinci ipotek aldılar. Bu müşterilerin işlerini rakiplerine kaybetmemek isteyen kredi verenler, artan riske rağmen bu şartları kabul etmişlerdir.
1990'ların sonlarından 2000'lerin ortalarına kadar uzanan emlak balonundan önce, standart uygulama ev sahiplerinin satın alma fiyatının en az% 20'sini oluşturan ödemeleri azaltmalarıydı. Kredi verenlerin çoğu, LTV'yi% 80 ile sınırlayarak müşterileri bu parametreler içinde tuttu. Kabarcık ısınmaya başladığında, aynı şirketlerin birçoğu müşterilerin% 20'yi düşürmesine izin vermek için adımlar attı. Bazı borç verenler% 5 veya daha düşük peşinatla ipotek sunarak LTV sınırlarını yükseltti veya onlarla tamamen ortadan kalkarken, diğerleri LTV gereksinimlerini yerinde tuttu, ancak CLTV sınırlarını genellikle% 100'e yükseltti. Bu manevra, müşterilerin% 20 peşinatlarını finanse etmek için ikinci ipotek almalarını sağladı.
2008 yılında başlayan haciz artışı, CLTV'nin neden önemli olduğunu vurguladı. Oyunda, 500.000 $ 'lık bir ev için 100.000 $' lık ilk nakit harcama gibi cilde sahip olmak, bir ev sahibine ipotek ödemelerini sürdürmek için güçlü bir teşvik sağlar. Banka haciz ederse, sadece evini değil, kapatması için ödediği nakit yığınını da kaybeder. Mülkte öz sermaye gerektiren borç verenleri gayrimenkul fiyatlarındaki düşüşten de yalıtır. Bir mülk 500.000 $ değerinde ve toplam haciz 400.000 $ eklerse, haciz açık artırmasında kısa bir ödeme almayan herhangi bir haciz sahibi olmadan mülk değerinin% 20'sini kaybedebilir.