İçindekiler
- Tarih
- Ev kredisi ödemeleri
- Mortgage Ödeme Bileşenleri
- Amortisman Takvimi
- Mortgage Ödemeleri Başladığında
- Alt çizgi
İpotek, bir ev almanıza yardımcı olmak için tasarlanmış uzun vadeli bir kredidir. Anaparayı geri ödemenin yanı sıra, borç verene faiz ödemeleri de yapmanız gerekir. Çevresindeki ev ve arazi, teminat görevi görür. Ancak bir ev sahibi olmak istiyorsanız, bu genellemelerden daha fazlasını bilmeniz gerekir. Bu kavram, özellikle sabit maliyetler ve kapatma noktaları ile ilgili olarak işletmeler için de geçerlidir.
Önemli Çıkarımlar
- İpotek ödemeleri anapara ve faiz ödemelerinizden oluşur.% 20'den daha düşük bir peşinat yaparsanız, aylık ödemenizi artıran özel ipotek sigortası yaptırmanız gerekecektir. Bir borçlu ipotek erken kısmında daha fazla faiz öderken, kredinin ikinci kısmı anapara bakiyesini tercih eder.
Tarih
Hemen hemen bir ev satın alan herkesin ipotek var. Akşam haberlerinde ipotek oranları sık sık dile getirilmekte ve hangi yön oranlarının hareket edeceğine dair spekülasyonlar finansal kültürün standart bir parçası haline gelmiştir.
Modern ipotek, hükümetin - ülkenin Büyük Buhran'ın üstesinden gelmesine yardımcı olmak için - bir evde gerekli peşinatı en aza indirerek, potansiyel ev sahiplerinin ödünç alabileceği miktarı artıran bir ipotek programı oluşturduğu 1934 yılında ortaya çıktı. Bundan önce% 50 peşinat gerekiyordu. Bugün, % 20 peşinat arzu edilir, çünkü peşinatınız% 20'den azsa, özel mortgage sigortası (PMI) yaptırmanız gerekir, bu da aylık ödemelerinizi daha yüksek hale getirir.
Bununla birlikte, arzu edilen her zaman elde edilebilir değildir. Önemli ölçüde düşük ödemelere izin veren ipotek programları vardır, ancak bu% 20'yi yönetebiliyorsanız, kesinlikle yapmalısınız.
Mortgage Ödeme Yapısını Anlama
Ev kredisi ödemeleri
Aylık ipotek ödemelerinizi belirleyen temel faktörler kredinin büyüklüğü ve vadesidir. Boyut ödünç aldığınız para miktarıdır ve vade, geri ödemeniz gereken süredir. Genellikle, süreniz ne kadar uzun olursa, aylık ödemeniz o kadar düşük olur. Bu yüzden 30 yıllık ipotekler en popüler olanıdır. Yeni eviniz için ihtiyacınız olan kredinin boyutunu öğrendikten sonra, ipotek hesaplayıcısı ipotek türlerini ve çeşitli borç vericileri karşılaştırmanın kolay bir yoludur.
PITI: Mortgage Ödeme Bileşenleri
Bir ipotek ödemesinin hesaplanmasında rol oynayan dört faktör vardır: anapara, faiz, vergiler ve sigorta (PITI). Onlara baktığımızda örnek olarak 100.000 dolarlık bir ipotek kullanacağız.
anapara
Her ipotek ödemesinin bir kısmı anapara bakiyesinin geri ödenmesine ayrılmıştır. Krediler, borçluya iade edilen anapara miktarının düşük başlayacağı ve her bir ipotek ödemesinde artacağı şekilde yapılandırılmıştır. İlk yıllardaki ödemeler anaparadan daha çok faize uygulanırken, son yıllardaki ödemeler bu senaryoyu tersine çevirir. 100.000 $ mortgage kredimiz için anapara 100.000 $ 'dır.
Faiz
Faiz, borç verenin risk almak ve size borç vermek için vermiş olduğu ödüldür. Bir ipotek üzerindeki faiz oranının ipotek ödemesinin büyüklüğü üzerinde doğrudan etkisi vardır: Yüksek faiz oranları daha yüksek ipotek ödemeleri anlamına gelir.
Yüksek faiz oranları genellikle ödünç alabileceğiniz para miktarını azaltır ve düşük faiz oranları da artırır. 100.000 $ mortgage kredimizdeki faiz oranı% 6 ise, 30 yıllık ipotek için birleştirilmiş anapara ve faiz aylık ödemesi yaklaşık 599.55 $ - 500 $ faiz + 99.55 $ anapara olacaktır. % 9 faiz oranına sahip aynı kredi, aylık 804.62 $ ödeme ile sonuçlanmaktadır.
Vergiler
Emlak veya emlak vergileri devlet kurumları tarafından değerlendirilir ve okullar, polis güçleri ve itfaiye gibi kamu hizmetlerini finanse etmek için kullanılır. Vergiler hükümet tarafından yıllık olarak hesaplanır, ancak bu vergileri aylık ödemelerinizin bir parçası olarak ödeyebilirsiniz. Ödenmesi gereken tutar, belirli bir yıldaki toplam aylık mortgage ödeme sayısına bölünür. Borç veren ödemeleri tahsil eder ve vergiler ödenene kadar emanet tutar.
Sigorta
Emlak vergileri gibi, sigorta ödemeleri de her ipotek ödemesiyle yapılır ve faturanın vadesi gelene kadar emanet içinde tutulur. Bu süreçte prim sigortasını dengelemek için karşılaştırmalar yapılmıştır. Bir ipotek ödemesine dahil edilebilecek iki tür sigorta kapsamı vardır. Bunlardan biri, evi ve içeriğini yangın, hırsızlık ve diğer felaketlerden koruyan emlak sigortasıdır. Diğeri, maliyetin% 20'sinden daha az peşinat ödeyen bir ev satın alan insanlar için zorunlu olan PMI'dir. Bu tür bir sigorta, borçlunun krediyi geri ödeyememesi durumunda kredi vereni korur. PMI, kredi üzerindeki varsayılan riski en aza indirdiğinden, borç verenlerin krediyi yatırımcılara satmalarını sağlar ve bu da borç yatırımlarının kendilerine geri ödeneceğine dair bir güvence verebilir. PMI kapsamı, borçlunun evde en az% 20 özkaynağa sahip olması durumunda düşebilir.
Bakiye, orijinal değerin% 78'ine ulaştığında ipotek sigortası iptal edilebilir.
Anapara, faiz, vergiler ve sigorta tipik ipotekleri oluştururken, bazı insanlar aylık ödemenin bir parçası olarak vergi veya sigorta içermeyen ipotekleri tercih ederler. Bu tür kredi ile daha düşük bir aylık ödemeniz olur, ancak vergileri ve sigortayı kendiniz ödemeniz gerekir.
Amortisman Takvimi
Bir ipoteğin itfa planı, her bir ipotek ödemesinin hangi kısmının PITI'nin her bir bileşenine adanmış olduğuna ayrıntılı bir bakış sağlar. Daha önce belirtildiği gibi, ilk yılların ipotek ödemeleri öncelikle faiz ödemelerinden oluşurken, daha sonraki ödemeler öncelikle anaparadan oluşmaktadır.
100.000 dolarlık 30 yıllık ipotek örneğimizde, amortisman planında 360 ödeme var. Aşağıda gösterilen kısmi program, anapara ve faiz ödemeleri arasındaki dengenin zaman içinde nasıl tersine döndüğünü ve anapara daha büyük bir uygulamaya doğru ilerlediğini göstermektedir.
Ödeme | anapara | Faiz | Anapara Bakiyesi |
1 | $ 99.55 | $ 500, 00 | $ 99, 900.45 |
12 | $ 105.16 | $ 494, 39 | $ 98, 772.00 |
180 | $ 243, 09 | $ 356, 46 | $ 71, 048.96 |
360 | $ 597.00 | $ 2.99 | $ 0 |
Grafikte görüldüğü gibi, her ödeme 599, 55 ABD dolarıdır, ancak anapara ve faizlere ayrılan miktar değişir. İpoteğinizin başlangıcında, evinizde özkaynak kazanma oranı çok daha yavaştır. Bu nedenle, ipotek bir ön ödeme cezası olmadan bunu yapmanıza izin veriyorsa, ek anapara ödemeleri yapmak iyi olabilir. Anaparanızı azaltırlar, bu da gelecekteki her ödemenin faizini azaltır ve sizi nihai hedefinize doğru yönlendirir: ipotek ödemek.
Öte yandan, faiz, standart kesintiyi almak yerine kesintilerinizi sınıflandırırsanız, yasaların izin verdiği ölçüde vergiden düşülebilir kısımdır.
Düşük kredi notuna sahip kişilerin ev sahibi olmalarına izin veren FHA destekli ipotekler, yalnızca minimum% 3, 5 peşinat gerektirir.
Mortgage Ödemeleri Başladığında
İlk ipotek ödemesinin, konut alımının sona erdiği ayın son gününden bir ay sonra yapılması gerekmektedir. Kiradan farklı olarak, o ayın ilk gününde ödenmesi gereken mortgage ödemeleri, ayın ilk günü, ancak bir önceki ay için ödenmemektedir.
Kapanışın 25 Ocak'ta gerçekleştiğini varsayalım. Kapanış maliyetleri tahakkuk eden faizi Ocak sonuna kadar içerecektir. Şubat ayı için olan ilk tam ipotek ödemesinin 1 Mart'ta ödenmesi bekleniyor.
Örnek olarak, % 20 peşinatla 300.000 $ 'lık bir satın alma işleminde 240.000 $' lık ilk ipotek aldığınızı varsayalım. Aylık ödemeniz, % 3, 5 faiz oranına sahip 30 yıllık sabit oranlı bir ipotek altında 1.077, 71 dolara kadar çıkıyor. Bu hesaplama sadece anapara ve faizi içerir, ancak emlak vergileri ve sigortayı içermez.
Günlük ilginiz 23.01 $. Bu, ilk önce 240.000 $ 'lık krediyi% 3.5 faiz oranıyla çarpıp 365'e bölerek hesaplanır. İpotek 25 Ocak'ta kapanırsa, ayın geri kalanında yedi günlük tahakkuk eden faiz için 161.10 dolar borçlusunuz. Bir sonraki aylık ödeme olan 1.077, 71 dolarlık tam ödeme olan 1 Mart'ta ödenecek ve Şubat ayında ipotek ödemesini kapsayacak.
Tüm bu bilgilere önceden sahip olmalısınız. TILA-RESPA Entegre İfşa kuralı uyarınca, planlanan kapanış tarihinden üç gün önce size iki form verilmelidir - kredi tahmini ve kapanış ifşası. Tahakkuk eden faiz tutarı ve diğer kapanış maliyetleri, kapanış açıklama formunda belirtilir. Kredi tutarını, faiz oranını, aylık ödemeleri ve diğer maliyetleri görebilir ve bunları sağlanan ilk tahmiyle karşılaştırabilirsiniz.
Alt çizgi
Bir ipotek, büyük bir peşinat ödemeden ev sahibi olmanıza izin veren bir ev satın almak için önemli bir araçtır. Bununla birlikte, bir ipotek aldığınızda, sadece anaparayı (ödünç aldığınız tutar) değil, aynı zamanda faiz, vergiler ve sigortayı da kapsayan ödemelerinizin yapısını anlamak önemlidir. İpoteğinizi ödemenizin ne kadar süreceğini ve sonuç olarak ev alımınızı finanse etmenin ne kadar pahalı olacağını gösterir.
İlgili Makaleler
İpotek
Mortgage'sız Daha Hızlı Olmanın Yolları
İpotek
Ne Kadar İpotek Alabilirsiniz?
İpotek
Sizin için En İyi İpotek Nasıl Seçilir
Ev Satın Alma
İlk Kez Ev Sahipleri İçin Finansman Temelleri
İpotek
FHA Kredileri Emanet Hesabı Gerektirir mi?
Tasarruf