Stephen Schwarzman küçük bahislerle büyük olmadı. Kariyeri büyük şanslar alarak tanımlanmıştır. Şu anda The Blackstone Group'un başkanı ve CEO'su, son otobiyografisi Ne Yapıyor ? Abington Lisesi'ndeki sınıf başkanı olarak, 1985'te Pete Peterson ile Blackstone'u başlatmaya çalışmanın tökezleyen sürecine kadar Schwarzman'ın hayatı her fırsatta büyüyerek tanımlandı.
Blackstone o zamandan beri, özel sermaye, riskten korunma fonları, kredi, altyapı ve yaşam bilimleri - diğerleri arasında - odaklanan yatırım işlerini içerecek şekilde büyümüştür, ancak firmanın en büyük bahislerinin çoğu gayrimenkul olmuştur. Nitekim, Blackstone 545 milyar dolarlık sektöre yatırılan varlıkların yaklaşık dörtte biri ile dünyanın en büyük emlak yatırımcılarından biridir.
Blackstone, Temmuz 2007'de Hilton Properties'in satın alınması ve New York'taki Stuyvesant Town'un 5, 5 milyar dolara satın alınması da dahil olmak üzere tarihteki bazı en büyük gayrimenkul işlemlerinin arkasındaydı.
Schwarzman ile kariyeri ve yatırım arazisi hakkındaki görüşlerine dair otobiyografisinin başlatılması için konuştum - özellikle gayrimenkulde.
Gümüş: Blackstone, yıllar boyunca gayrimenkul üzerinde büyük bahisler yaptı ve şimdi dünyanın en büyük gayrimenkul sahiplerinden ve yatırımcılarından biridir ve bugün yatırım portföyünüzün en büyük parçasıdır. Büyük gayrimenkul fırsatlarını tanımlamak için temel kurallarınız nelerdir? Ne arıyorsunuz?
Schwarzman: Gayrimenkul basit bir iştir. Birkaç kuralımız var.
- Geliştirebileceğimiz mevcut fırsatları satın alıyoruz. Biz gelişme yapmıyoruz. Geliştirme, mevcut bir binayı satın almaktan çok daha fazla risk altındadır. Mevcut bir şeyi satın almanın muhafazakarlığını seviyoruz, ikinci olarak sadece geliştirebileceğimiz şeyleri satın alıyoruz. Sadece nakit akışı akışı satın almakla ilgilenmiyoruz. Daha iyi bir şey yapmak istiyoruz. Daha iyi yaptıktan sonra daha fazlası için satabilirsiniz. Üçüncüsü, tematik bir yatırımcıyız. Gayrimenkul, gayrimenkul içinde ofis binaları ve dairelerden alışveriş merkezleri ve depolara kadar farklı varlık sınıflarına sahiptir. Farklı varlık sınıfları, ekonomik bir döngü içinde farklı noktalarda farklı temellere ve teknolojik bozulma potansiyeline sahiptir. Örneğin, Amazon'un 2010 yılında bu muazzam ivmeyi geliştirdiğini gördüğümüzde tüm alışveriş merkezlerimizi ve perakendedaki her şeyi sattık ve daha da büyük bir depo alıcısı olmaya karar verdik. Depolar, son 5 yılda perakende sektöründe büyük bir performans sınıfı olmuştur. Sadece Amazon değil, birçok perakendeci çevrimiçi yeteneğe sahip olmak zorunda kaldı. Mallarınızı müşteriye teslim edebilmek için depolarınızı depolamanız gerekir. Bu da bizi kiraların diğer varlık sınıflarından iki katına (veya daha fazlasına) çıktığı büyük bir maruziyetin olduğu bir bölgeye götürdü. Ayrıca gayrimenkullere küresel bir fırsat olarak bakıyoruz. Bir noktada, bir coğrafi bölgede çok fazla sermaye yoktur. Örneğin, çok iyi olduğu ortaya çıkan İskandinavya'da çok şey aldık, son kural değiştirme maliyetlerine bakmak. Bir şey satın aldığınızda çok altında olduğunuzdan emin olmak gerçekten önemlidir.
Bir mülkü geliştirme görevimizi tamamladığımızda onu satıyoruz. “Al, Düzelt, Sat” diye adlandırılan küçük bir mantramız var.
Silver: Önümüzdeki on yıl içinde gayrimenkul fırsatlarını nerede görüyorsunuz?
Schwarzman: 10 yıla bakıyor … gayrimenkulde, banliyölerden şehirlere taşınan bir eğilim var. Bu trend şehirlerdeki daireleri olması için iyi bir yer haline getirecektir. Coğrafi yönünüzü değiştirecek. ABD'li bir yatırımcıysanız, düşük vergi oranları ve daha kolay çalışma ortamlarında olmak için bir önyargıya sahip olmak isteyeceksiniz. 10 yıla bakarsanız, kuzeyden güneye insanların göçünü zaten görebileceğiniz gerçek değişimler olacaktır. İnsanlar yüksek vergiden Florida, Texas veya Kuzey Carolina gibi düşük vergi seviyelerine geçiyorlar.
Eskiden insanlar iş bulduklarında, işe göre konumlarını seçeceklerdi. Şimdi, birçok genç insan yeri arar ve bir iş bulmayı umar. Eğer doğru yerlere giderse işler onları bulmak için hareket edecektir.
Gayrimenkulde, bilgiye dayalı şehirler olan dünya kentleri vardır. Bunlar Seattle, San Francisco, Austin, hatta New York ve Londra. Hindistan'da Mumbai, Chennai, Bangalore gibi şehirler bulacaksınız… patlayıcı bir büyüme yaşayacağınızı bildiğiniz endüstrileri bulmak ve onları dünya çapında takip etmek, 10 yıla baktığınız zaman bunlar çok iyi olacak. Ve biyoteknoloji ve araştırmada, hızla hızlanan özel durumlar var. Biyofarmak için ıslak laboratuvarların en büyük sahiplerinden biriyiz. Bu da bu trendlerden biri.
Silver: Blackstone'un 2007 yılında Hilton mülklerini satın alması büyük bir çağrı oldu. Ancak Hilton, şimdiden büyük ayak izine sahip köklü bir markaydı. Otel işletmesinin önümüzdeki on ya da iki yılda yatırım yapmak için akıllı bir yer olacağına inanıyor musunuz?
Schwarzman: Servet arttıkça daha fazla insan seyahat edecek. Bu, ister ağ geçidi şehirleri, ister diğer popüler yerler olsun, seyahat işine bağlı şeyleri yapmak için bir katalizör olmalıdır. Bunların iyi sonuçları olmalı.