Ters Değişim Nedir?
Tersine bir değişim, önce değiştirme özelliğinin elde edildiği ve daha sonra, mevcut özelliğin alınıp satıldığı bir tür özellik değişimi. Mevcut bir borsada işlem görmeye veya satmaya zorlanmadan önce alıcıların yeni bir mülk satın almalarına yardımcı olmak için bir ters değişim oluşturuldu. Bu, satıcının piyasa değeri yükselinceye kadar mevcut bir mülkü elinde tutabilmesini sağlar ve böylece maksimum kâr için satış yapmak için kendi zamanlamasını artırır.
Önemli Çıkarımlar
- Tersine değişim, mevcut bir mülkün satışı yapılmadan yeni bir mülkün satın alındığı bir mülk alışverişidir. Tersine değiş tokuşlar, değiştirilen mülkün o anda elde tutulan mülkün satışından sonra satın alınması gereken gecikmiş borsalardan farklıdır. ” Benzeri türden ”değişim kuralları genellikle ters değişimler için geçerli değildir. Ters borsalar sadece 1031 mülk için geçerlidir ve sadece yatırımcıların yeni satın alma yapmak için finansal araçlara sahip olduğu durumlarda izin verilir.
Ters Değişim Nasıl Çalışır
Standart benzer tür değiştirme kuralları genellikle ters değişim için geçerli değildir. Bu tür kurallar, tipik olarak bir mülk yatırımcısının, satıştan elde edilen kâr “benzeri” bir mülkün satın alınmasına uygulandığı sürece, sattığı bir mülkte sermaye kazancı vergisini ödememesine izin verir. IRS, mevcut veya yeni mülk nitelikli bir değişim konaklama düzenlemesinde veya QEAA'da tutulduğu sürece, benzer muameleye izin veren bir dizi güvenli liman kuralı oluşturmuştur. Buna ek olarak, yatırımcı vazgeçilen mülkün yerine ikame edilmiş mülkü kullanamaz.
Ters değiş tokuşlar sadece Bölüm 1031 mülkiyetine uygulanır, bu yüzden 1031 değiş tokuşu olarak da adlandırılır. Bölüm 1031 mülkleri, işletmelerin veya nitelikli kuruluşlara sahip kişilerin, sırayla alışverişi yaptıkları ve satışlarından elde edilen kâr üzerinden vergi ödemeyi erteledikleri mülklerdir. Ancak, tek bir vergi mükellefi bir mülk satın almak, satmak, daha sonra başka bir mülk satın almak için kar kullanmak kadar basit değildir. Bunun yerine, belirli bir değişim standardının yanı sıra süreci kurmak için kullanılan bir kolaylaştırıcının varlığı olmalıdır. Bölüm 1245 veya 1250 özellikleri, bu tür bir işlem için uygun değildir.
Bir "1031 Mülkü", adını ABD İç Gelir Kanunu'nun 1031. Bölümü'nden alır.
Özel Hususlar
Başarılı bir ters değişimin en önemli yönlerinden biri, yatırımcının yeni satın alma için finansal araçlara sahip olması gerektiğine bağlıdır. Yeni mülk, değişim sırasında feragat edilmeyecektir, bu nedenle yatırımcının eski mülkün satışı tamamlanmadan yeni mülk için tam fon sağlayabilmesi gerekir. Yeni mülkün satın alınması bir borç verenle kolaylaştırılabilir, ancak yalnızca belirli borç verenler tersine değişim yatırımcısıyla çalışmaya istekli olacak ve çalışabileceklerdir.
Ters Değişimler için Gereksinimler
Genellikle, ters değişimlerdeki mülkler için geçerli olan, tipik olarak ortalama 180 gün olan bir maksimum tutma süresi vardır. Bir ters değişimin tersi, bir değiştiricinin yeni bir mülk edinmeden önce sahip olunan mülkiyeti ticaret veya satış yoluyla terk etmesi gereken gecikmeli veya ertelenmiş değiş tokuştur.
Ters borsalar genellikle bir emlak yatırımcının mevcut mülkünü satabilmek için yeni bir mülkün satışını kapatması gerektiği durumlarda kullanılır. Bu gibi durumlar, kısa bir süre içinde satın alınması gereken arzu edilen yeni bir mülkün beklenmedik bir şekilde keşfedilmesini veya halihazırda elde tutulan bir mülkün satışının beklenmedik bir şekilde düştüğü, böylece potansiyel bir düzeltmeyi sağlayan bir ters değişim bırakmasını içerir. yatırımcı yeni bir mülk satın almaya devam edecek.