Yeniden Pazarlanmış Kredi nedir?
Yeniden müzakere edilen kredi, konut ipoteği gibi, borçlunun tam geri ödemesinden önce değiştirilmiş bir kredidir. Yeniden müzakere edilmiş bir kredinin, borçlunun gelecekteki ödemeleri takip etmesini kolaylaştırması ve borç verenin sonunda geri ödenmesini sağlaması amaçlanmaktadır.
Yeniden Pazarlanmış Bir Kredi Nasıl Çalışır?
Yeniden müzakere edilen bir kredide, tüm taraflar kredinin orijinal şartlarını değiştirmeyi kabul eder. Değişiklikler faiz oranını veya kredinin süresini içerebilir. Bazı durumlarda, faiz oranı yapısı sabit faiz oranından ayarlanabilir faiz oranlı krediye veya tersi yönde değiştirilerek değiştirilebilir. Diğer bir değişiklik seçeneği, kredi ödemelerinin yasaklanması veya geçici olarak durdurulmasıdır.
Tipik olarak, ev sahipleri mevcut bir ipoteğin yeniden finanse edilmeye uygun olmamaları, sakatlık gibi uzun vadeli bir zorluklar yaşıyorlarsa veya aylık ödemeleri konusunda aylarca aykırı davranırlar ve bu ödemeleri yapmakta daha fazla zorluk çekmeyi beklerse. Borçlular, gelecekte tüm aylık ödemelerini zamanında yapsalar bile, kredilerinin yeniden müzakere edilmesinin genellikle kredi puanları üzerinde olumsuz bir etkiye sahip olduğunu bilmelidir. Ancak, genellikle krediyi temerrüde düşmekten daha iyidir.
Çoğu eyalet, borç verenler kooperatif değilse borçluların kredilerini yeniden pazarlamasına yardımcı olacak arabuluculuk programlarına sahiptir.
Bir yeniden müzakere başlatmak için borçlunun borç verenle doğrudan iletişime geçmesi gerekir. Bankalar ve diğer borç verenler yeniden müzakere etmeye motive olurlar, çünkü bu süreçte yer alan maliyetler ve riskler ve yeniden müzakere edilen kredinin en azından bir miktar nakit akışı sağlayacağı gerçeği nedeniyle genellikle haciz için tercih edilen bir seçenektir. Borç verenler de düzenli bakım gerektiren ve satılması uzun zaman alabilecek evler gibi fiziksel özelliklere sahip olmak istemiyorlar. Borçlu, krediyi doğrudan borç verenle yeniden müzakere etmede başarılı olmazsa, çoğu eyalet borçlunun konuyu çözmek için mahkeme tarafından atanan bir yetkilinin önünde ev sahibi ile görüşmesi gereken bir arabuluculuk programı sunar.
Yeniden Pazarlanan Kredilerin Tarihi
Amerika Birleşik Devletleri'nde, yeniden müzakere edilmiş krediler gibi kredi tadilat programları, en azından Büyük Buhran'a kadar uzanan uzun bir geçmişe sahiptir. Ev Sahipleri Kredi Şirketi (HOLC) 1933 yılında Cumhurbaşkanı Franklin D. Roosevelt tarafından rehin tehlikesi altındaki ipoteklerin yeniden finansmanına yardımcı olmak amacıyla kurulmuştur. Ajans, yatırımcılara tahvil sattı ve daha sonra bu geliri borç verenlerden sıkıntılı krediler almak için kullandı. Tipik olarak, bu, kredinin ömrünün uzatılması ve ev sahibi için düşük bir faiz oranının birleşimiyle sonuçlanmıştır. 1933 ve 1935 arasında, HOLC yaklaşık bir milyon kredi satın aldı ve yüzde 20'lik bir haciz oranına sahipti - yani borçluların büyük çoğunluğu ipotek ödemelerini yapabilir ve evlerini tutabilirdi. Ajans 1951'de faaliyetini durdurdu.
Benzer bir kredi tadilat programı, 2008 subprime mortgage krizine yanıt olarak federal hükümet tarafından başlatılmıştır. Ev Uygun Fiyatlı Değişiklik Programı (HAMP), Sorunlu Varlık Yardım Programı (TARP) kapsamında 2009 yılında başlatılmıştır. HAMP, ilave indirgeme seçeneği ile HOLC programına benzer bir rahatlama sundu. Program 2016 yılında sonlandırıldı ve yerine Fannie Mae Flex Modifikasyon programı gibi seçenekler eklendi.