Faaliyet Gider Oranı (OER) Nedir?
Gayrimenkulde işletme gideri oranı (OER), mülkün getirdiği gelire kıyasla bir gayrimenkulün işletme maliyetinin bir ölçümüdür. Bir işletmenin işletme giderinin (eksi amortisman) brüt işletme gelirine bölünmesiyle hesaplanır ve benzer mülklerin giderlerinin karşılaştırılmasında kullanılır. Bir yatırımcı, daha yüksek bakım masrafları, işletme geliri veya belirli bir mülk satın almasını engelleyebilecek kamu hizmetleri gibi kırmızı bayraklar aramalıdır.
İşletme gideri oranı aralığı, % 60 -% 80 seviyeleri arasında en ideal olanıdır, daha düşük olduğu yerde daha iyidir.
Önemli Çıkarımlar
- Faaliyet gideri oranı, bir gayrimenkulün bir yatırımcı için ne kadar karlı olduğunun bir ölçüsüdür. Tüm faaliyet giderlerinin amortismanın işletme gelirine bölünmesiyle hesaplanır. Giderlerin gelire göre en aza indirildiği anlamına gelir..
OER için formül:
OER = Brüt gelirToplam işletme giderleri reciation amortisman
OER Nasıl Hesaplanır
Faaliyet Gider Oranı
Bir mülk için OER'yi hesaplamak için işletme giderlerini bilmeniz gerekir. Bunlar, her türlü ücret ve iş yapmanın normal maliyeti olarak katlanılan maliyetleri içerir. Ayrıca, uygulanan belirli muhasebe yöntemine göre değişecek olan tesisin amortisman giderini de hesaplamanız gerekecektir.
Faaliyet Gider Oranı Size Ne Anlatıyor?
OER'lerin birkaç yıl içinde hesaplanması, bir yatırımcının bir mülkün işletme giderlerindeki eğilimlerini fark etmesine yardımcı olabilir. Bir mülkün maliyetleri yıllık olarak gelirden daha yüksek bir oranda artarsa, OER de yıllık olarak artar. Bu nedenle, yatırımcı mülkü elinde tuttuğu sürece daha fazla para kaybedebilir.
Bir apartmanın sahibi olduğunda, bir yatırımcı, potansiyel kira geliri yerine etkili kira geliri veya potansiyel kira geliri eksi boşluk ve kredi kayıplarını kullanarak boş pozisyonları hesaplamalıdır. Yönetim boş pozisyonları etkin mülk yönetimine dahil edildiğinden, bir OER'deki boş pozisyonlar da dahil olmak üzere, işletme giderlerinin daha doğru bir resmini verir ve nerede iyileştirmeler yapılabileceğini gösterir. Örneğin, kötü yönetilen bir mülkün daha yüksek boşluk oranları olacaktır ve bu oran OER'ye yansıyacaktır.
Mülk yönetim ücretleri, kamu hizmetleri, çöp toplama, bakım, sigorta, onarımlar, emlak vergileri ve diğer masraflar işletme gideri oranlarına dahildir. Yatırımcıların OER'ye girmesi gereken ek işletme giderleri arasında mülk yönetim ücretleri, peyzaj, avukat ücretleri, ev sahibinin sigortası ve temel mülkiyet sigortası yer alır. Bu maliyetler mülkün günlük olarak işletilmesine yardımcı olur. Bu nedenle, kredi ödemeleri, sermaye iyileştirmeleri ve kişisel mülkler işletme giderlerinden hariç tutulur.
Daha düşük bir OER genellikle mülkün verimli bir şekilde yönetildiği ve yatırımcılar için daha karlı olduğu ve mülkün gelirinin daha azının işletme ve bakım maliyetlerini karşıladığı anlamına gelir. İşletme ölçeklendirilebilirse işletme sahibi işletme giderlerini büyük oranda artırmadan her birimin kirasını artırabilir. Buna ek olarak, OER, faturalar önemli ölçüde artar gibi potansiyel sorunların nerede ortaya çıkabileceğini gösterebilir, böylece yatırımcılar sorunları daha hızlı çözebilir ve kar seviyelerini koruyabilir.
OER Nasıl Kullanılır Örneği
Yatırımcı A'nın çok aileli bir apartmanın sahibi olduğu ve ayda 65.000 $ kira getirdiği varsayımsal bir örnek alın. Yatırımcı ayrıca aylık ipotek ödemeleri, vergiler, kamu hizmetleri vb. Dahil olmak üzere işletme giderleri için 50.000 $ ödemektedir. Mülkün de bu yıl 85.000 $ değer kaybetmesi bekleniyor.
Bu nedenle, yıllık OER şu şekilde hesaplanabilir:
(65, 000 x 12), 66 =%
Bu, işletme giderlerinin bu mülkten elde edilen gelirlerin yaklaşık üçte ikisini tükettiği anlamına gelir.
OER ile Sınır Oranı Arasındaki Fark
Kapitalizasyon oranı (veya sınır değeri), ticari gayrimenkul dünyasında, bir gayrimenkul yatırım amaçlı gayrimenkul üzerinde yaratılması beklenen getiri oranını belirtmek için kullanılır. Genellikle "sınır oranı" olarak adlandırılan bu ölçüm, mülkün üretmesi beklenen net gelire dayanarak hesaplanır. Gayrimenkul piyasasında yatırımcının potansiyel yatırım getirisini tahmin etmek için kullanılır.
Sınır değeri, mülkün krediyle değil nakit olarak satın alındığı varsayılarak, bir yıllık bir zaman dilimi boyunca bir mülkün getirisini temsil eder. Formül ile tanımlanır:
Sınır oranı = net faaliyet geliri ÷ mevcut piyasa değeri
Bir yatırım amaçlı gayrimenkulün karlılığını ölçmek açısından OER'e benzemekle birlikte, OER'nin net gelirden ziyade brüt gelir ve paydada yer alması farklıdır. OER ayrıca bir mülkün piyasa değerini de dikkate almaz.
OER'in Sınırlamaları
Gayrimenkul yatırımcıları için OER'in iki dezavantajı vardır. Birincisi, bir mülkün piyasa değerini içermediği için (sınırlama oranı gibi), bir yatırımcıyı bir mülkün alım veya satımdaki göreli değeri hakkında bilgilendirmez. Sadece devam eden operasyonların verimliliğinden bahseder. Bu nedenle, bir emlak yatırımını değerlendirirken sınırlama oranı gibi bir şeyle birlikte kullanılmalıdır.
İkincisi, amortisman birkaç farklı şekilde hesaplanabildiğinden, OER amortisman için daha uygun bir muhasebe yöntemi kullanılarak oynanabilir.