içindekiler
- Yeniden Finansman Nedenleri Nelerdir? Yeniden Finansman Konusunda En İyi Fırsat Nasıl Alınır? Yeniden Finansman Maliyeti Ne Olacak? Kredi Puanlarının Önemi
Bir ipotek finansmanı sizin için anlamlı olur mu? Muhtemelen bir noktada konuşmuşsunuzdur. Bir aile üyesi veya komşusunun ipoteklerini yeniden finanse ederek elde ettikleri çok şey hakkında konuştuğu yerdir. Şimdi merak etmeye bıraktınız: Eğer davayı takip etmezseniz kaybediyor musunuz?
Genellikle faiz oranlarındaki düşüş nedeniyle, ev sahiplerinin arabalarının yeniden finanse edilmesi için acele ettiği zamanlar vardır. Ancak oranlar mevcut kredinizi değiştirmenin tek nedeni değil, aynı zamanda bir borçlu için yeniden finanse etmek için ideal bir zamanın, hemen yanında veya komşu bir kasabada yaşayan kişi için iyi bir fırsat olması gibi bir durum değildir.
Bir karara varmadan önce, neden yeni bir ev kredisi almak istediğinizi anlamak önemlidir - o zaman özel koşullarınızda mantıklı olup olmadığını anlayın.
Yeniden Finansmanın Nedenleri Nelerdir?
Yeniden finansman için açık ve daha az açık nedenler vardır.
1. Düşen faiz oranları
Bu, yeniden finanse etmenin en açık nedenidir. Faiz oranları düştüğünde, yeni bir kredi daha düşük finansman maliyeti demektir. Belki de oranlar% 6 iken 30 yıllık bir ipotek aldınız ve şimdi% 4, 5'e düştüler. 300.000 $ 'lık bir kredide, tek başına bu oran düşüşü aylık ödemenizde 279 $' lık bir düşüşe neden olur.
Böyle bir durumda, bir refi yapmak beyinsiz gibi görünebilir. Ancak, yeni bir kredi almanın yeni kapanış maliyetleri ödemek anlamına geldiğini unutmayın. Ve bunlar, evinizde ne kadar süre yaşayacağınıza bağlı olarak, daha düşük bir oranda tasarruf etmeye değer olabilir veya olmayabilir.
Genel bir kural olarak, ne kadar uzun süre yerinde kalmayı planlıyorsanız, bir kerelik ücretleri yeniden finanse etmek ve yemek o kadar mantıklı olur. Ama kesin olarak bilmek için sayıları çalışmalısınız.
2. Bir ARM'nin Değiştirilmesi
Yeniden finanse etmenin iyi bir nedeni, sabit oranlı bir krediye veya ARM'ye sabit oranlı bir krediye dönüştürmek istediğinizdir.
ARM, kapanış tarihinden itibaren bir yıl ya da beş yıl ya da daha fazla olsun, önceden belirlenmiş bir süre sonra “sıfırlanan” düşük bir tanıtım faizi sunan bir kredidir. Kredi sıfırlandığında faiz oranları yükselmişse, borçlular yeni aylık ödemelerini gördüklerinde şok yaşayabilirler.
Bu nedenle borçlular genellikle sıfırlama tarihinden önce sabit oranlı bir krediye, özellikle de tarihsel standartlara göre nispeten düşük olduğunda, yeniden finanse etmeye çalışacaktır. Gerçek şu ki, kimse yoldaki faiz oranlarına ne olacağını bilmiyor. Bu nedenle, daha güvenli bir bahis seçmek genellikle iyi bir fikirdir, özellikle de bir süre evinizde olmayı planlıyorsanız.
Pahalı ARM sıfırlamaları, on yıl önce ipotek erimesine neden olan faktörlerden biriydi. Ayarlanabilir bir orana sahip konut kredileri, son birkaç yıldır geri dönüş yapsalar da, o zamanlar kadar yaygın değildir. Eğer bir tane varsa, potansiyel sorundan bir adım önde olmak akıllıca bir fikir olabilir.
Önemli Çıkarımlar
- İpoteğinizi yeniden finanse etmenin nedenleri arasında faiz oranınızı düşürmek, ayarlanabilir bir ipotek kredisinden sabit bir orana geçmek veya evinizden nakit almak sayılabilir. Yeni bir ipotek için alışveriş yaparken sadece faiz oranlarına değil, aynı zamanda kapanış maliyetleri, iyi niyet tahminleri ve başabaş noktası. bir ipotek komisyoncu hizmetlerini kullanmayı düşünün, ama en iyi anlaşma almak emin olmak için kendi ayak işi yapın. faiz oranını düşürmek için puan kullanmak isteyip istemediğinizi karar ve İyi bir teklif verdikten sonra oranı kilitlemeyi unutmayın.Kredi kredinizin ne olduğunu görmek için kredi raporlarınızı alın ve büyük kredi daha iyi bir refinance paketinin güvenliğine yardımcı olabileceğinden hataları kontrol edin.
3. Geliştirilmiş kredi puanınız
Belki de skorunuz şu andan çok daha düşük olduğunda ev kredisi aldınız ve bu da ortalamadan daha yüksek bir faiz oranına yol açtı. O zamandan beri, daha iyi finansal alışkanlıklar geliştirdiniz, bakiyelerinizi azalttı ve son ödeme tarihinden önce ödemenizi düzenli olarak gönderin. Krediyi zamanında geri ödeyebilmeniz, ipotek faiz oranınızı belirlemede en büyük faktörlerden biridir. Borç verenler, kredi puanınızı toplayarak borçlanma ve geri ödeme geçmişinizi yansıtan eğitimli bir tahminde bulunurlar.
Kredi puanınız yeterince geliştiyse, daha iyi bir oran için uygun olabilirsiniz.
4. Kredi süresinin uzatılması
Oranları aynı olsa bile, bazı ev sahipleri yeniden finansman yoluyla aylık ödemelerini azaltabilir. Nasıl? Sadece uzun vadede yeni bir kredi alırlar.
Örneğin, 250.000 $ karşılığında 30 yıllık bir ipotek aldığınızı varsayalım. On yıl sonra, kredi bakiyesi 200.000 $ 'a düştü. Kalan bakiye için 30 yıllık yeni bir kredi alarak aylık ödemenizi azaltırsınız. Ancak kredinize 10 yıl daha ekliyorsunuz.
Ödemelerinize ayak uydurmakta sorun yaşıyorsanız, kredi sürenizi uzatmak anlamlı olabilir. Ama hata yapmayın - ipoteğinizi uzatarak uzun vadede daha fazla ilgi göstereceksiniz.
5. Evden para almak
Gayrimenkul sahibi olmanın avantajları arasında zaman içinde eşitlik yaratma fırsatı bulunmaktadır. Ve bir kez yaptıktan sonra, eviniz uygun gördüğünüz gibi para çekebileceğiniz bir ATM gibi görünmeye başlayabilir.
Bunu yapmanın bir yolu, daha büyük bir krediyle yeniden finanse etmek ve size çeşitli ihtiyaçlar için kullanabileceğiniz ekstra nakit sağlamaktır. Bununla birlikte, bir nakit çıkışı refi yapmak için, kredi programınızın kredi-değer veya LTV eşiğinde kalmanız gerekir. Kredi / değer oranı, ipotek tutarının mülkün değerleme değerine bölünmesiyle bulunur .
Diyelim ki 200.000 dolar değerinde bir eviniz var ve hala ipoteğinize 120.000 dolar borçlusunuz. Borç verenin% 80 LTV'si varsa, 160.000 dolarlık bir krediye yeniden finansman sağlayabilir ve 40.000 dolarlık nakit farkını çıkarabilirsiniz.
Yüksek faizli borcu ödemeyi finanse eden birçok kişi, daha fazla krediye eriştikten sonra borçlarını tekrar yükseltir.
Ama burada tekrar, bu yeni krediyi almak için kapanış masrafları ödeyeceksiniz - ve sonunda mülkü satarken daha az hakkınız olacak. Yüksek faizli kredi kartını ödemek veya evinizin değerini artıracak bir yenileme yapmak gibi parayı iyi bir şekilde kullanıyorsanız buna değer olabilir. Parayı bir tekne satın almak veya egzotik bir tatile gitmek için kullanıyorsanız, iki kez düşünmek isteyebilirsiniz.
Evinizdeki paraya dokunmanın, gerektiğinde temelde çizebileceğiniz bir ev-hisse senedi kredisi veya ev-hisse senedi kredisi hattı gibi başka yollarının da olduğunu unutmayın. Küçük bir ödev yapmak ve her birinin artılarını ve eksilerini karşılaştırmak en iyi seçimi yapmanıza yardımcı olacaktır.
Yeniden Finansmanda En İyi Fırsatı Nasıl Alabilirsiniz?
Sadece bir ipotek için alışveriş yapmak bir TV satın almak gibiyse, tam olarak ne kadar ödemeniz gerektiğini görmek için mağazaları kontrol etmek ve çevrimiçi olmak meselesi. Ne yazık ki, konut kredisi aramak biraz daha karmaşıktır.
Farklı kredi verenler, kredi puanınız, istihdam durumunuz ve kredi-değer oranınız gibi faktörlere bağlı olarak farklı ücretler (farklı ücretlerden bahsetmemek üzere) sunacaktır. En iyi teklifi aldığınızdan emin olmanın tek gerçek yolu, bir avuç sağlayıcı ile alışveriş yapmaktır. Size en çekici şartları kimin sunabileceğini görmek için daha büyük bankaların yanı sıra yerel bankaların ve kredi birliklerinin bir karışımını dahil etmek isteyebilirsiniz.
Çeşitli ipotek şirketlerinden anlık fiyatlar vaat eden bir çevrimiçi pazarı ziyaret etmek cazip gelebilir. Ancak, sağladıkları sayıların gerçek teklifler değil, genellikle tahminler olduğunu unutmayın. Ayrıca, verdiğiniz kişisel bilgilerin diğer taraflarla ne kadar geniş bir şekilde paylaşılacağı konusunda her zaman kontrolünüz yoktur. Bu nedenle, saygın borç verenlerle, daha fazla zaman alıcı olsa bile, her seferinde biriyle iletişime geçmek genellikle iyi bir fikirdir.
Alışveriş yaparken sadece faiz oranına bakmayın. Resmi olarak bir yeniden finansman başvurusunda bulunmadan önce bile, borç verene kapanış maliyetlerinde ne kadar ödemeniz gerektiğini belirten bir “iyi niyet tahmini” sağlayıp sağlamayacağını sorabilirsiniz. Bazı durumlarda, daha düşük peşin ücretlerle birlikte gelirse biraz daha yüksek bir ücret ödemek aslında sizin yararınıza olabilir.
Oranları belirlemek için, her borçlunun kredi raporunuzu alması gerekir, bu da kredi puanınızı düşürebilir. Kısa bir süre içinde araştırmanızı yaparak puanınız üzerindeki etkiyi en aza indirebilir veya ortadan kaldırabilirsiniz. Örneğin, FICO skorlarını geliştiren şirket, 30 - 45 içerisinde yapılan ipotek sorguları için sizi (veya çok fazla) nın, -nin günleri puanlama, borç verenin FICO formülünün hangi sürümüne bağlı olduğuna bağlı olarak. (Aşağıda kredi puanınızla ilgili daha fazla bilgi bulabilirsiniz.)
Bir Mortgage Komisyoncusu ile Daha İyi Bir Refinance Alabilir misiniz?
Birden fazla ipotek sağlayıcısına yaklaşmak, özellikle sınırlı miktarda boş zamanınız varsa, çok iş gibi görünebilir. Bu, bilgilerinizi derleyen ve sizin adınıza birden çok kredi verenle iletişim kuran bir ipotek komisyoncusuyla çalışmanın avantajlarından biridir. İpotek ihtiyaçlarınız için tek adres gibi.
Komisyoncular, birlikte çalıştıkları bankalar ve ipotek şirketleri tarafından ödendiğinden, doğrudan hizmetleri için ödeme yapmanız gerekmez. Ayrıca, borç verenler bazen onları özel oranlar sağlayarak müşterileri getirdikleri için ödüllendirir.
Ancak aramanızı dış kaynaklardan sağlamanın dezavantajları vardır. Aracılar, örneğin, en iyi ilginiz olmasa bile, sizi daha büyük bir krediye soktuğunuz için telafi edilebilir. Ve bazı borç verenler aracılarla çalışmaz, bu nedenle bazen seçeneklerinizi sınırlayabilir.
Yine de her iki yöntemi de kullanmakta sorun yok. Ağır kaldırmayı yapmak için bir komisyoncu kullanabilirsiniz, ancak sizin için en iyi borç verenleri nasıl karşılaştıracaklarını ve bulabileceklerini görmek için kendi başınıza bir veya iki teklif arayın.
Hızınızda Kilitleme: Stratejiyi Bilin
Faiz oranlarının haftalar öncesinden nereye hareket edeceğini tahmin etmek aptalca bir iştir - bankalar bile nereye gittiklerini bilmiyorlar. İyi bir teklif bulduğunuzda, kapanış tarihinizle aynı olacağını bilmeniz için oranınızı kilitlemek her zaman iyi bir fikirdir.
Örneğin, bankanın krediyi 30 gün içinde kapatabileceğinizi tahmin ettiğini varsayalım. Notu tamamladığınız zamana kadar yukarı çıkmadığından emin olmak için faiz oranınızı 45 gün boyunca kilitlemek isteyebilirsiniz.
Bununla birlikte, gerekenden daha uzun bir hız kilidi almak her zaman sizin lehinize değildir. Bankalar oranlarını dondurduklarında, faiz oranlarının yukarıya çıkması riskini üstlenirler. Bu nedenle, genellikle daha yüksek bir ücret veya ek ücretlerle daha uzun bir kilit süresini telafi ederler.
Puan veya Puan Yok?
Kredinizde daha düşük bir faiz oranı almanın bir başka yolu da, notunuzda ön ödemeli faiz olan “puan” ödemektir. Her puan, kredi değerinizin yüzde birine eşdeğerdir. Yani 200.000 $ 'lık bir ipotek için iki puan ödemek, 4.000 $' ın üzerine çıkacağınız anlamına gelir.
Buna karşılık, borç veren daha düşük bir oran sunar, bu da evinizde yeterince uzun kalırsanız size fayda sağlayabilir. Kredi süresince ödediğiniz faizde olduğu gibi, puanlarda ödediğiniz tutar genellikle vergiden düşülebilir (bu, yeni yüksek standart indirimden ziyade kesintilerinizi belirtmeniz için hala finansal mantıklı olduğunu varsayar).
Tabii ki, puanları kullanmaktan yararlanmak için kapanış saatinde biraz ekstra paraya sahip olmanız gerekir. Öte yandan, referinizde mümkün olan en düşük peşin maliyeti arıyorsanız, ön ödemeli faizlerden kaçınmak ve biraz daha yüksek bir faiz oranıyla yaşamak daha iyidir.
Yeniden Finansman Maliyeti Ne Olacak?
Kredinizde önemli ölçüde düşük bir faiz oranı olması, herhangi bir ev sahibi için cazip olabilir. Ancak bir refi ile devam etmeden önce, bunun ne kadara mal olacağını bilmeniz gerekir. Ücretleri gördüğünüzde çoğu zaman büyük gibi görünen parlaklığını kaybeder.
Bu nedenle çeşitli kredi verenler tarafından yapılan iyi niyet tahminlerini karşılaştırmak önemlidir. Bu belgeler faiz oranının yanı sıra krediyi kapatmak için öngörülen giderlerin bir dökümünü de içerir.
En büyük harcamalardan biri borç verenin “oluşum ücreti” dir. Ancak güncellenmiş bir değerlendirme maliyeti, başlık arama ücretleri ve başlık sigortası primi gibi bir dizi başka masrafla da karşılaşırsınız. Toplamda, tüm bu maliyetler kredi değerinin% 5'ine kadar çıkabilir.
Başabaş Noktasını Belirleme
Uzun süre evinizde kalmayı düşünmüyorsanız, bu ön maliyetler bir refi'yi engelleyici hale getirebilir. Bunu anlamak için, kapanış maliyetlerini her ay yeni faiz oranınızdan tasarruf ettiğiniz tutara bölün. Sonuç, yeni krediniz için bile kesilmeniz için geçen ay sayısıdır.
Muhtemelen kapanış maliyeti olmayan kredi sunan borç verenler duymuşsunuzdur, bu da biraz para biriktirmenin mükemmel bir yolu gibi görünebilir. Ancak bir sorun var: Borç veren bu masrafları karşılamak için sizden daha yüksek bir faiz oranı ödemek zorundadır. Evinizde yeterince uzun kalırsanız, daha düşük bir aylık ödeme karşılığında ücretlerin üstesinden gelmeniz daha iyi olabilir.
Kredi Notlarının Önemi
Ekonomik eğilimlerin alacağınız faiz oranı üzerinde büyük etkisi vardır. Örneğin, sabit faizli ipotekler, 10 yıllık Hazine bonosunun getirisi ile kilit adımında hareket etme eğilimindedir.
Ancak bireysel faktörlerin de oranınızla çok ilgisi vardır. Geliriniz ve iş geçmişiniz, kredi raporunuzdaki bilgilere dayanan kredi puanınız gibi önemli bir rol oynamaktadır. Puanınız ne kadar yüksek olursa, yeni krediniz için ödemek zorunda olduğunuz oran o kadar düşük olur.
MyFICO web sitesine göre, 760 veya daha yüksek bir puanı olan bir borçlu, 30 yıllık, sabit faizli bir ipotekte 620 puanı olan birine kıyasla ayda 200.000 $ 'dan daha az ödeyecektir.
Puanınızı Artırma
Daha sonra, refi işlemine başlamadan önce kredi puanınızı olabildiğince yükseğe çıkarmak öder. Birçok kredi kartı sağlayıcısı bunları ücretsiz olarak sunmaktadır, ancak bazıları en yaygın kullanılan model olan FICO dışında puanlama sistemleri kullanmaktadır. Puanınızı myFICO.com adresinden de satın alabilirsiniz.
Gerçek kredi raporunuza da üç raporlama ajansından da bakmak isteyeceksiniz: Experian, Equifax ve TransUnion. Neyse ki, yıllık olarak bir kez yıllık bir kopyasını yıllık olarak creditreport.com adresinden edinebilirsiniz. Mevcut kredi hesaplarınızdaki bilgilerin doğru olduğundan emin olun. Raporunuzda bir hata tespit ederseniz, araştırmak için uygun kredi bürosuyla bağlantı kurmak istersiniz.
Raporunuzdaki önemli hataları engellemek, sayılarınızı artırmak zaman alabilir. Puanınızı etkileyen en büyük faktör, birlikte FICO numaranızın% 65'ini oluşturan kredi kullanımınız ve ödeme geçmişinizdir. Dolayısıyla, ipotek oranınızı düşürmek için yapabileceğiniz en iyi şey, diğer kredi bakiyelerinizi azaltmak ve her zaman ödemelerinizi zamanında yapmaktır.
Alt çizgi
İpoteğinizi yeniden finanse etmenin mantıklı olup olmadığına dair herkese uyan tek bir cevap yoktur. Çoğu durumda, matematiğe iner. Aylık olarak biriktirdiğiniz tutar sonunda kapanış maliyetlerini yansıtacaksa, yeni bir kredi almak akıllıca bir hareket olabilir.
