Yeniden finansman genellikle aylık ipotek ödemelerinizi azaltmanın ve size başka şeyler için daha fazla para bırakmanın harika bir yolu gibi görünüyor. Ve olabilir. Ancak artıları ve eksileri tartarken, bu hareketin net değerinizi nasıl etkileyebileceğini düşünmeyi unutmayın. Nedeni: Bir ipotek, aylık bir ödemeden fazladır. Bir varlığı finanse etmek için kullanılan bir borçlanma aracıdır. Ve bu muhasebe profesörü jargon, ipoteğe sahip olmanın net değerinizi düşürdüğü anlamına gelir.
İşte bu akıl yürütme yöntemi şu şekildedir: Bir hane halkının bilançosunda ipotek bir yükümlülüktür. Bu haliyle, hanehalkının net değerini belirlemek bir hane halkının varlıklarından çıkarılır. Çok fazla tüketici, bu yeniden finansmanın toplam net değerlerini nasıl etkilediğini düşünmeden aylık ödemelerini azaltmak için bir ipoteğin yeniden finansman tuzağına düşmektedir. Evinizi yeniden finanse etmek işe yarar mı? Yoksa daha büyük bir soruna kısa vadeli bir çözüm mü?
Geri Ödeme Süresi
Mortgage refinansman ekonomisini belirlemek için en popüler yöntem, basit bir geri ödeme süresinin hesaplanmasını içerir. Bu denklem, daha düşük bir faiz oranında yeni bir ipoteğe yeniden finansman yapılarak gerçekleştirilebilen aylık ödeme tasarruflarının toplamı hesaplanarak ve aylık ödeme tasarruflarının birikimli toplamının yeniden finansman maliyetlerinden daha yüksek olduğu ayı belirleyerek yapılır.
Örneğin, 200.000 $ karşılığında 30 yıllık bir ipotek krediniz olduğunu varsayalım. Çıkardığınızda, % 6, 5 sabit faiz oranınız var ve ay başı ödemeniz 1, 257 dolar. Sabit faiz oranları şimdi% 5, 5 ise, aylık ödemeniz 1.130 $ 'a düşebilir ve bu da aylık 127 $' lık tasarruf sağlar, bu da yıllık 1.524 $ 'dır. (Tipik genel kural, mevcut faiz oranınızı% 0, 75 ila% 1 veya daha fazla düşürebilirseniz, yeniden finansmanı düşünmenin mantıklı olabileceğidir.)
Daha sonra, yeni borç vereninizden olası yeniden finansman için toplam kapanış maliyetlerinizi hesaplamasını istemeniz gerekir. Yaklaşık 2.300 $ 'a gelirlerse, geri ödeme sürenizin evde 1, 5 yıl olacağını bilirsiniz (2.300 $' ın 1.524 $ 'a karşılık gelmesi 1.5 yıla eşittir). Bu nedenle, iki yıl veya daha uzun süre evde kalmayı planlıyorsanız, en azından basit geri ödeme süresi yöntemine göre yeniden finansman mantıklıdır.
Önemli Çıkarımlar
- Basit bir geri ödeme süresi yöntemi, genellikle bir ev sahibinin birikimli tasarruflarının bir refinansman maliyetinden daha yüksek olduğu ayı hesaplamak için kullanılır. Yeniden finansman maliyetini hesaplamanın daha finansal olarak sağlam bir yolu, evinizin net değeri üzerindeki etkiyi göz önünde bulundurmaktır. bir yeniden finansman kararı gerçekten ekonomik hale geldiğinde, bir ev sahibi mevcut ipoteklerinin kalan itfa planını yeni ipotekin amortisman planıyla karşılaştırmalıdır.
Yeniden finansman evinizin net değerini etkiler
Ancak, bu yöntem hane halkının bilançosunu ve toplam net değer denklemini göz ardı etmektedir. İki temel şey hesaba katılmaz:
- Mevcut ipotek ile yeni ipotek arasındaki ana bakiye ihmal edilir. Yeniden finansman ücretsiz değildir. Yeniden finansman maliyetleri cebinden ödenmeli veya çoğu durumda yeni ipoteğin ana bakiyesine aktarılmalıdır. Bir yeniden finansman işlemiyle ipotek bakiyesi arttığında, hanehalkı bilançosunun yükümlülük tarafı artar ve tüm diğer şeyler sabit olduğunda, hanehalkı net değeri derhal yeniden finansman maliyetine eşit bir miktarda azalır. 30 yıllık ipoteğin finansmanı yeni bir 30 yıllık ipoteğe ödenene kadar 25 yıl kalması, yeni ipotek üzerindeki faiz oranının daha düşük olmasına rağmen, yeni ipotek ömrü boyunca daha fazla toplam faiz ödemeniz anlamına gelebilir. mevcut ipoteğin kalan 25 yılı boyunca ödeme.
Yeniden Finansmanın Gerçek Maliyetlerine Bakın
Reel finansman maliyetlerini hanehalkı net değer denklemine dahil eden yeniden finansman ekonomisini belirlemenin daha finansal olarak sağlam bir yolu, mevcut ipoteğin kalan amortisman planını yeni ipotek amortisman planıyla karşılaştırmaktır.
Yeni ipoteğin itfa planı anapara bakiyesinde yeniden finansman maliyetlerini içerecektir. (Eğer yeniden finansman maliyetleri cebinden ödenecekse, yeniden finansman işlemi yapılmazsa maliyetler için koyacağınız paraya dayanarak, aynı dolar tutarı mevcut ipoteğin ana bakiyesinden çıkarılmalıdır. bunun yerine mevcut kredinin ana bakiyesini ödemek için kullanılabilir.)
İki ipotek arasındaki aylık ödeme tasarruflarını yeni ipotek ana bakiyesinden çıkartın. (Bu yapılır, çünkü teoride, yeni ipoteğin ana bakiyesini azaltmak için yeniden finansmandan elde edilen aylık tasarrufları kullanabilirsiniz.) Yeni ipoteğin değiştirilmiş anapara bakiyesinin mevcut anapara bakiyesinden daha az olduğu ay ipotek, hanehalkı net değerine dayanan, gerçekten ekonomik bir yeniden finansman geri ödeme süresine ulaşıldığı aydır.
Bu arada, amortisman hesaplayıcıları ipotekle ilgili web sitelerinin çoğunda bulunabilir. Sonuçları kopyalayıp bir e-tablo programına yapıştırabilir, ardından aylık ödeme farklarını yeni ipotek ana bakiyesinden çıkararak ek hesaplama yapabilirsiniz.
Yukarıda açıklanan hesaplamalar kullanılarak, sabit faiz oranı% 7, geri ödemeye kadar 25 yıl kalan mevcut bir ipoteğin yeniden finansman analizi ve% 6, 25'lik sabit faiz oranına sahip 30 yıllık yeni bir ipoteğe 200.000 $ ana bakiye ve (yeni ipotek ana bakiyesine aktarılacak) $ 3, 000'in yeniden finansman maliyetleri aşağıdaki sonuçları vermektedir:
Yukarıdaki örnekte yeniden finansman ekonomisini belirlemek için basit bir geri ödeme süresi analizi kullanılırsa, aylık aylık birikimli tasarruflar, 19. aydan itibaren yeniden finanse etme maliyetinin 3.000 $ 'dan fazladır. Başka bir deyişle, basit geri ödeme süresi yöntemi, ev sahibi 19 veya daha fazla ay boyunca yeni ipoteğe sahip olmayı bekliyor, yeniden finansman mantıklı.
Ancak, net değer yaklaşımı kullanılırsa, yeniden finansman kararı, 29 ay öncesine kadar, yeni ipotek ana bakiyesinin eksi aylık ödeme tasarrufları mevcut ipotek ana bakiyesinden daha az olana kadar ekonomik olmayacaktır. Net değer yaklaşımı bize, yeniden finansmanın ekonomik olması için basit geri ödeme süresi yaklaşımından 10 ay daha uzun sürdüğünü söyler.
Diğer Faktörler
Ev değerlerinin düştüğü dönemlerde, birçok evin daha önce değerinden daha az değerle değerlendirildiğini unutmayın. Bu, evinizde yeni ipotekte% 20 peşinat ödemek için yeterli özkaynağa sahip olmamanıza ve beklenenden daha büyük bir nakit depozito yatırmanızı gerektirebilir. Ayrıca, sonuçta aylık ödemenizi artıracak özel ipotek sigortası yapmanızı gerektirebilir. Bu durumlarda, faiz oranlarındaki düşüşle bile, gerçek tasarruflarınız fazla bir şey olmayabilir.
Alt çizgi
İpoteğinizi yeniden finanse etmenin gerçek ekonomisini hesaplayarak, hangi gerçek geri ödeme süresine uymanız gerektiğini doğru bir şekilde belirleyebilirsiniz. Sayıları düzeltmek biraz iş ister, ancak herkes bunu yapabilir.
Özellikle önümüzdeki birkaç yıl içinde hareket etmeyi planlıyorsanız, ipoteğinizi yeniden finanse etmenin gerçek ekonomisini hesaplamak için birkaç dakikanızı ayırmak net değerinize binlerce dolar zarar vermekten kaçınmanıza yardımcı olabilir. Ve yeniden finansmanın sizin için ödeyeceği anlaşılıyorsa, bu hareketten ne zaman yararlanmaya başlayacağınız hakkında daha net bir anlayışa sahip olacaksınız.