İçindekiler
- Mortgage Ödeme Hesabı
- Sabit Hız - Ayarlanabilir Hız
- Sabit Faizli Mortgage
- Ayarlanabilir Faizli Mortgage (ARM)
- Sadece Faizli Krediler
- Emanet ve Diğer Ücretler
- Her Ay Ekstra Ödeme
- Vergi İndirimi Olarak Faiz
- Alt çizgi
İpotekli bir ev satın almak muhtemelen gireceğiniz en büyük finansal işlemdir. Tipik olarak, bir banka veya ipotek borç veren konut fiyatının% 80'ini finanse eder ve belirli bir süre boyunca - faizle - geri ödemeyi kabul edersiniz. Borç verenler, ipotek oranları ve opsiyonları karşılaştırırken, faizlerin her ay nasıl tahakkuk ettiğini ve nasıl ödeneceğini anlamak faydalı olacaktır.
Önemli Çıkarımlar
- İpotekler, hanehalkları tarafından tutulan en yaygın kişisel kredi türüdür. Bu krediler sabit veya değişken / ayarlanabilir faiz oranları ile gelir. zamanla değişecektir.
Mortgage Ödeme Hesabı
Basitçe söylemek gerekirse, her ay anaparanın bir kısmını (ödünç aldığınız miktar) artı ay için tahakkuk eden faizi geri ödersiniz. Borç vereniniz, her ödemeyi anapara ve faizi ödemeye ayıran bir ödeme planı oluşturmak için bir amortisman formülü kullanacaktır. Kredinizin uzunluğu veya ömrü, her ay ne kadar ödeyeceğinizi de belirler. Tamamen amortisman ödemesi, borçlunun kredinin amortisman planına göre ödeme yapması durumunda, kredinin belirli bir süre sonunda tamamen ödendiği dönemsel kredi ödemesidir. Kredi sabit faizli bir krediyse, her bir amortisman ödemesi eşit dolar tutarındadır. Kredi ayarlanabilir faizli bir krediyse, kredinin faiz oranı değiştikçe tamamen itfa edilen ödeme değişir.
Ödemelerin daha uzun yıllar boyunca uzatılması (30'a kadar) genellikle daha düşük aylık ödemelerle sonuçlanır. İpoteğinizi ödemek için ne kadar uzun süre alırsanız, eviniz için genel satın alma maliyeti o kadar yüksek olur, çünkü daha uzun bir süre faiz ödersiniz.
Sabit Hız - Ayarlanabilir Hız
Bankalar ve borç verenler öncelikle iki tür kredi sunmaktadır:
- Sabit Faiz Oranı: Faiz oranı değişmez. Ayarlanabilir Oran: Faiz oranı, tanımlanmış koşullar altında değişecektir (değişken oranlı veya karma kredi olarak da adlandırılır).
Bunlar bir ev ipoteğinde nasıl çalışıyor.
Sabit Faizli Mortgage
Aylık ödeme, bu kredinin ömrü boyunca aynı kalır. Faiz oranı kilitlenir ve değişmez. Kredilerin geri ödeme ömrü 30 yıldır; 10, 15 veya 20 yıllık daha kısa uzunluklar da yaygın olarak bulunmaktadır. Daha kısa krediler, daha düşük faiz oranları ve daha düşük toplam maliyetle dengelenen daha büyük aylık ödemelere sahip olacaktır.
Örnek - Yıllık% 4, 5 faiz oranıyla 30 yıllık 200.000 $ sabit faizli mortgage (aylık 360 ödeme) aylık yaklaşık 1.013 $ ödeyecek. (Vergiler, sigorta ve emanet ek olup bu rakama dahil değildir.) Yıllık faiz oranı aşağıdaki gibi aylık bir orana bölünmüştür: Yıllık% 4.5, 12'ye bölünen aylık faiz oranı% 0.375'e eşittir.. Her ay, evde borçlu olduğunuz tutara% 0.375 faiz ödersiniz.
1.013 $ (360'ın 1) tutarındaki ilk ödemeniz faiz için 750 $ ve anapara 263 $ için geçerlidir. İkinci aylık ödeme, anapara biraz daha küçük olduğu için, biraz daha az faiz tahakkuk edecek ve anaparanın biraz daha fazlası ödenecektir. Ödeme ile 359 aylık ödemenin çoğu anaparaya uygulanır.
Ayarlanabilir Faizli Mortgage (ARM)
Faiz oranı kilitli olmadığından, bu tür kredi için aylık ödeme kredinin ömrü boyunca değişecektir. Çoğu ARM'nin faiz oranının ne kadar dalgalanabileceği ve ne sıklıkta değiştirilebileceği konusunda bir sınırı veya sınırı vardır. Oran yükseldiğinde veya düştüğünde, borç veren aylık ödemenizi yeniden hesaplar, böylece bir sonraki ücret düzenlemesi gerçekleşene kadar eşit ödeme yaparsınız.
Faiz oranları arttıkça, her bir ödemenin belirli bir süre boyunca sabit faizli ipotekle aynı şekilde faiz ve anaparaya uygulanmasıyla aylık ödemeniz de artar. Borç verenler genellikle bir ARM'nin ilk birkaç yılı için daha düşük faiz oranları sunar, ancak daha sonra oranlar bundan sonra sık sık değişir - yılda bir kez olduğu gibi. Bir ARM'deki ilk faiz oranı sabit faizli ipotekten önemli ölçüde düşüktür.
- Sadece birkaç yıl evinizde kalmayı planlıyorsanız ARM'ler cazip gelebilir. Faiz oranının ne sıklıkta ayarlanacağını düşünün. Örneğin, beşe bir yıllık bir ARM beş yıl boyunca sabit bir orana sahiptir, o zaman her yıl faiz oranı kredi döneminin geri kalanı için ayarlanacaktır.ARM'ler faiz oranlarının nasıl belirlendiğini belirler - farklı bir yıllık ABD Hazine bonoları gibi finansal endeksler. En istikrarlı faiz oranına sahip bir ARM seçme konusunda finansal planlayıcınızdan bilgi isteyin.
Örnek - 200.000 dolar beşe bir yıllık 30 yıl için ayarlanabilir faizli ipotek (360 aylık ödemeler) beş yıl boyunca yıllık% 4 faiz oranı ile başlar ve daha sonra oranın her yıl% 0, 25 oranında değişmesine izin verilir. Bu ARM'nin faiz oranı% 12'dir. Bir ile 60 ay arasındaki ödeme tutarı her biri 955 ABD dolarıdır. 61 - 72 arası ödeme 980 $ 'dır. 73 ila 84 $ için ödeme 1.005 $. (Vergiler, sigorta ve emanet ektir ve bu rakamlara dahil değildir.) Bir ARM için maliyetlerinizi çevrimiçi olarak hesaplayabilirsiniz.
Sadece Faizli Krediler
Üçüncü bir seçenek - genellikle varlıklı ev alıcıları veya düzensiz gelire sahip olanlar için ayrılmıştır - sadece faiz amaçlı bir ipotektir. Adından da anlaşılacağı gibi, bu tür kredi size ilk birkaç yıl için sadece faiz ödeme seçeneği sunar ve daha düşük kazanç yıllarındaki düşük ödemeler nedeniyle ilk kez ev sahibi için caziptir. Ayrıca, nispeten kısa bir süre için ev sahibi olmayı ve daha büyük aylık ödemeler başlamadan önce satmayı düşünüyorsanız doğru seçim olabilir.
Bir jumbo ipotek genellikle uygun kredi limitini aşan miktarlar içindir, şu anda Hawaii ve Alaska dışındaki tüm eyaletler için 453.100 $ daha yüksektir. Ayrıca, New York, Los Angeles ve tüm San Jose-San Francisco-Oakland bölgesi gibi federal olarak belirlenmiş yüksek fiyatlı konut pazarlarında, uygun kredi limiti 679.650 $ 'dır.
Genellikle çok varlıklı olanlar için de sadece faizli jumbo kredileri de mevcuttur. Bir ARM'ye benzer şekilde yapılandırılırlar ve sadece faiz süresi 10 yıl kadar sürer. Bundan sonra, oran yıllık olarak ayarlanır ve ödemeler anaparayı ödemeye gider. Ödemeler bu noktada önemli ölçüde artabilir.
Emanet ve Diğer Ücretler
Vergi, sigorta ve emanet maliyetleri gibi aylık ipotek ödemenizin miktarına önemli ölçüde katkıda bulunacak diğer öğeler için bütçe ayırmanız gerekir. Bu maliyetler sabit değildir ve dalgalanabilir. Borç vereniniz, ipotek sözleşmenizin bir parçası olarak ek masrafları listeleyecektir.
Her Ay Ekstra Ödeme
Teorik olarak, her ay müdürü azaltmak için biraz daha fazla ödeme yapmak, evinize daha hızlı sahip olmanın bir yoludur. Finans uzmanları, kredi kartları veya öğrenci kredileri gibi ödenmemiş borçların önce ödenmesini ve tasarruf hesaplarının her ay fazladan ödeme yapmadan önce iyi finanse edilmesini tavsiye eder.
Vergi İndirimi Olarak Faiz
Alt çizgi
Ulusal politika, ev alıcılarını vergi kodu ile desteklemektedir (daha önce olduğundan daha az olsa da). Birçok aile için, doğru ev satın alma, emeklilik yuva yumurtaları için bir varlık oluşturmanın en iyi yoludur. Ayrıca, nakit çıkışı yeniden finansmanından kaçınabiliyorsanız, 30 yıllık sabit oranlı ipotek ile 30 yaşında satın aldığınız ev, normal emeklilik yaşına ulaştığınız zaman tamamen ödenir ve size yaşamak için düşük maliyetli bir yer verir. kazançlarınız azaldığında.
2008 mali çöküşü ve müteakiben konut balonunun çöküşünün ardından pek çok (hepsi değil) emlak piyasası iyileşti. İhtiyatlı bir şekilde girilen ev sahipliği, uzun vadeli finansal planlamanızda göz önünde bulundurmanız gereken bir şey olmaya devam ediyor. İpoteklerin ve faiz oranlarının nasıl çalıştığını anlamak, bu varlığı finansal açıdan en faydalı şekilde inşa etmenizi sağlamanın en iyi yoludur.