İçindekiler
- İpotek Nedir?
- Altı Ana İpotek
- Sabit Faizli İpotekler
- Ayarlanabilir Faizli İpotekler
- İlk Yardım Programları
- İlk Kez Alıcılar için İpotekler
- Alt çizgi
Evinizi tamamen nakit olarak satın alamazsanız, doğru mülkü bulmak savaşın sadece yarısıdır. Diğer yarısı en iyi ipotek türünü seçmektir. İpoteğinizi uzun süre geri ödeyeceğinizden, ihtiyaçlarınızı ve bütçenizi karşılayan bir kredi bulmak önemlidir. Borç verenden borç para aldığınızda, söz konusu krediyi belirli bir süre içinde faizle ödemek için yasal bir anlaşma yaparsınız.
Önemli Çıkarımlar
- Bir ipoteğin iki ana kısmı, kredi tutarı olan anaparadır ve bu anaparadan alınan faizdir. ABD hükümeti ipotek ödünç vericisi olarak işlev görmez, ancak belirli ipotek kredilerini garanti eder. ipotekler konvansiyonel, uyumlu, uygunsuz, Federal Konut İdaresi sigortalı, ABD Gazi İşleri Bakanlığı sigortalı ve ABD Tarım Bakanlığı sigortalıdır.
İpotek Nedir?
İpotek ödemenizin iki bileşeni vardır: anapara ve faiz. Anapara, kredi tutarını ifade eder. Faiz, borç verenlerin zaman içinde ödediğiniz borçlanma imtiyazı için sizden ücret alan ek bir tutardır (anaparanın yüzdesi olarak hesaplanır). İpotek döneminiz boyunca, borç verenin belirlediği bir amortisman planına göre aylık taksitler halinde ödeme yaparsınız.
Bir ipotek fiyatlandırmasında yer alan bir diğer faktör, bir kredinin toplam maliyetini değerlendiren yıllık yüzde oranıdır (APR). APR faiz oranını ve diğer kredi ücretlerini içerir.
Altı Ana İpotek Türü
Tüm ipotek ürünleri eşit yaratılmaz. Bazılarının kılavuzları diğerlerinden daha katıdır. Bazı borç verenler% 20 peşinat ödeyebilirken, diğerleri ev alım fiyatının% 3'üne kadar bir ücret talep edebilir. Bazı kredi türlerine hak kazanmak için tertemiz krediye ihtiyacınız vardır. Diğerleri ise yıldızdan az kredi alan borçlulara yöneliktir. ABD hükümeti borç veren değildir, ancak gelir, kredi limitleri ve coğrafi alanlar için katı uygunluk gereksinimlerini karşılayan belirli türden kredileri garanti eder. İşte olası ipotek kredilerinin bir özeti.
Fannie Mae ve Freddie Mac, ABD'deki konvansiyonel ipoteklerin çoğunu alıp satan hükümet destekli iki işletme.
Konvansiyonel İpotekler
Geleneksel kredi, federal hükümet tarafından desteklenmeyen bir kredidir. İyi kredi, istikrarlı istihdam ve gelir geçmişlerine sahip olan ve% 3 peşinat ödeyebilen borçlular, genellikle en yaygın ipotek satın alan ve satan iki devlet destekli işletme olan Fannie Mae veya Freddie Mac tarafından desteklenen geleneksel bir krediye hak kazanabilirler. Amerika Birleşik Devletleri. Özel ipotek sigortasına (PMI) ihtiyaç duymamak için, borçluların genellikle% 20 peşinat yapmaları gerekmektedir. Bazı borç verenler ayrıca düşük peşinat gereksinimleri olan ve özel ipotek sigortası (PMI) içermeyen konvansiyonel krediler sunmaktadır.
Uygun Mortgage Kredileri
Uygun krediler, federal hükümet tarafından belirlenen maksimum kredi limitlerine tabidir. Bu sınırlar coğrafi bölgeye göre değişir. Federal Konut Finansmanı Ajansı 2019 için, bir birim mülkler için temel uygun kredi limitini 484.350 $ olarak belirledi. Ancak FHFA, ülkenin belirli bölgelerinde 726.525 $ (başlangıç limitinin% 150'si) için daha yüksek bir maksimum kredi limiti belirlemektedir (örneğin New York veya San Francisco'yu düşünün). Bunun nedeni, bu yüksek maliyetli alanlardaki ev fiyatlarının, temel kredi limitini en az% 115 veya daha fazla aşmasıdır.
484.350 dolar veya 726.525 dolar
2019 yılında, birime bağlı bir mülk için konuma bağlı olarak uygun ipotek kredisi limiti.
Uygunsuz Mortgage Kredileri
Uygun olmayan krediler, kredi tutarı veya yüklenim kuralları nedeniyle genellikle Fannie Mae ve Freddie Mac tarafından satılamaz veya satın alınamaz. Jumbo kredileri uyumsuz kredilerin en yaygın türüdür. Bunlara “jumbo” deniyor çünkü kredi tutarları genellikle uygun kredi limitlerini aşıyor. Bu tür krediler borç veren için daha risklidir, bu nedenle borçlular genellikle daha büyük nakit rezervleri göstermeli, % 10 ila% 20 (veya daha fazla) peşinat ödemeli ve güçlü bir krediye sahip olmalıdır.
Devlet Sigortalı FHA Kredileri
İlk kez bir ev satın alan düşük ve orta gelirli alıcılar, tipik bir konvansiyonel krediye hak kazanamadıklarında Federal Konut İdaresi tarafından sigortalanan kredilere yönelirler. Borçlular evin satın alma fiyatının% 3, 5'ine kadar indirebilirler. FHA kredileri, konvansiyonel kredilere göre daha rahat kredi puanı gereksinimlerine sahiptir. Ancak, FHA doğrudan para ödünç vermez; FHA onaylı kredi verenler tarafından verilen kredileri garanti eder. FHA kredilerinin bir dezavantajı: Tüm borçlular, krediyi borçlunun ömrü boyunca borçlunun temerrüde düşmesini önleyen bir tür ipotek sigortası olan açık ve yıllık ipotek sigortası primi (MIP) öderler.
FHA kredileri, konvansiyonel bir kredi ürününe hak kazanamayan veya önemli bir peşinat ödeyemeyen herkes için düşük ila orta gelirli borçlular için en iyisidir. FHA kredileri, % 10 peşinat ödemesine hak kazanmak için 500 gibi düşük bir FICO puanına ve% 3, 5 peşinat ödemesine hak kazanmak için 580'e kadar düşük bir FICO puanına izin verir.
ABD Gaziler İşleri Dairesi, peşinat ödemesi gerekmeyen kalifiye servis üyeleri için ipotek teminatı vermektedir.
Devlet Sigortalı VA Kredileri
ABD Gaziler İşleri Bakanlığı, nitelikli askerlik üyeleri, gaziler ve eşleri için homebuyer kredilerini garanti eder. Borçlular, peşinat ödemeden kredi tutarının% 100'ünü finanse edebilir. Diğer avantajlar, kapanış maliyetlerinde (satıcı tarafından ödenebilecek olan) bir sınır, aracı ücreti ve MIP içermemesidir. VA kredileri, vergi mükelleflerinin maliyetini dengelemeye yardımcı olan kredi tutarının bir yüzdesi olan “fonlama ücreti” gerektirir. Fonlama ücreti, askerlik hizmeti kategorinize ve kredi miktarınıza bağlı olarak değişir. Aşağıdaki servis üyelerinin fonlama ücretini ödemek zorunda değildir:
- Hizmetle ilgili bir sakatlık için VA avantajı alan gaziler Emeklilik veya aktif görev ödemesi almadıkları takdirde hizmetle ilgili bir sakatlık için VA tazminatı almaya hak kazanan gaziler Hizmette veya hizmetle ilgili bir sakatlıktan ölen gazilerin eşlerini kurtarma
VA kredileri, yüksek rekabetçi şartlar ve finansal ihtiyaçlarına göre uyarlanmış bir ipotek ürünü isteyen uygun aktif askeri personel veya gaziler ve eşleri için en iyisidir.
Devlet Sigortalı USDA Kredileri
ABD Tarım Bakanlığı, ülke genelinde kırsal alanlardaki düşük gelirli alıcılar için ev sahipliğini mümkün kılmak için kredileri garanti etmektedir. Bu krediler, mülkler USDA'nın uygunluk kurallarına uyduğu sürece, kalifiye borçlular için çok az veya hiç para gerektirmez.
USDA kredileri, daha düşük gelirli, peşinat için az para biriktirmiş olan ve geleneksel bir kredi ürününe hak kazanamayan uygun kırsal alanlardaki ev sahipleri için en iyisidir.
Sabit oranlı krediler, uzun süre evlerinde yaşamayı planlayan insanlar için en iyisidir.
Sabit Faizli İpotekler
Geri ödeme süresi de dahil olmak üzere ipotek koşulları, borç verenin kredinizi ve faiz oranınızı nasıl etkilediğini belirleyen temel faktördür. Sabit oranlı krediler kulağa benzemektedir: kredinin ömrü için genellikle 10 ila 30 yıl arasında belirlenmiş bir faiz oranı. Evinizi daha hızlı ödemek istiyorsanız ve daha yüksek bir aylık ödeme yapabiliyorsanız, daha kısa vadeli sabit faizli bir kredi (15 veya 20 yıl diyelim) zaman ve faiz ödemelerini kesmenize yardımcı olur. Ayrıca evinizde eşitliği çok daha hızlı oluşturacaksınız.
Daha kısa vadeli sabit ipotek seçilmesi, aylık ödemelerin uzun vadeli kredilerden daha yüksek olacağı anlamına gelir. Bütçenizin daha yüksek ödemeleri gerçekleştirebilmesini sağlamak için sayıları gevşetin. Emeklilik tasarrufu veya acil durum fonu gibi diğer hedefleri de hesaba katmak isteyebilirsiniz.
Sabit oranlı krediler, uzun yıllar boyunca kalmayı planlayan alıcılar için idealdir. 30 yıllık sabit kredi, diğer finansal ihtiyaçları karşılamak için kıpır kıpır boşluk bırakabilir. Bununla birlikte, küçük bir risk için iştahınız varsa ve ipotekinizi daha hızlı ödeyecek kaynaklar ve disiplin varsa, 15 yıllık sabit bir kredi sizi önemli ölçüde faizden kurtarabilir ve geri ödeme sürenizi yarıya indirebilir.
Ayarlanabilir faizli ipotekler, sabit faizli ipoteklerden daha risklidir, ancak evi satmayı veya yakın vadede ipoteği yeniden finanse etmeyi planlıyorsanız mantıklı olabilir.
Ayarlanabilir Faizli İpotekler
Ayarlanabilir faizli ipotekler (ARM'ler) üç ila 10 yıllık bir başlangıç dönemi için sabit bir orana sahiptir, ancak bu sürenin sonunda oran piyasa koşullarıyla dalgalanır. Oran sıfırlandıktan sonra daha yüksek bir aylık ipotek ödemesi yapamıyorsanız bu krediler riskli olabilir. Bazı ARM ürünlerinde aylık ipotek ödemenizin belirli bir tutarı aşamaz. Eğer öyleyse, o noktaya kadar olan herhangi bir ödeme artışını ele alabilmeniz için sayıları gevşetin. ARM'niz sıfırlanmadan önce evinizi satabileceğinize veya ipotek kredinizi yeniden finanse edebileceğinize güvenmeyin, çünkü piyasa koşulları ve mali durumunuz değişebilir.
Başlangıç sabit ücret döneminin ötesinde bir evde kalmayı planlamıyorsanız veya kredi sıfırlanmadan önce yeniden finanse etmeyi planladığınızı biliyorsanız, ARM'ler sağlam bir seçenektir. Neden? ARM'lerin faiz oranları, geri ödemenin ilk yıllarında sabit oranlardan daha düşük olma eğilimindedir, bu nedenle ev sahipliğinin ilk yıllarında faiz ödemelerinden binlerce dolar tasarruf edebilirsiniz.
İlk Yardım Programları
Eyaletler veya yerel konut yetkilileri tarafından desteklenen özel programlar özellikle ilk kez satın alanlara yardım sunar. Bu programların birçoğu alıcıların gelirlerine veya finansal gereksinimlerine göre mevcuttur. Genellikle peşinat ödeneği şeklinde yardım sunan bu programlar, ilk kez borç alanlara kapanış maliyetlerinden önemli ölçüde tasarruf sağlayabilir.
ABD Konut ve Kentsel Kalkınma Bakanlığı, ilk kez ev sahibi programlarını devletlere göre listeler. Eyaletinizi seçin ve size en yakın programı bulmak için “Homebuying Assistance” ı seçin.
İlk Kez Alıcılar için İpotekler
Tüm bu kredi programları (ilk kez ev sahibi yardım programları hariç), ev satın almak için ilk veya dördüncü kez olsun, tüm ev sahipleri için kullanılabilir. Birçok kişi hatalı olarak FHA kredilerinin sadece ilk kez alıcılar için kullanılabilir olduğunu düşünür, ancak tekrarlayan borçlular, satın alma işlemine giden en az üç yıldır birincil konut sahibi olmadığı sürece hak kazanabilir.
Durumunuz için en uygun krediyi seçmek öncelikle finansal sağlığınıza bağlıdır: geliriniz, kredi geçmişiniz ve skorunuz, istihdam ve finansal hedefleriniz. Mortgage borç verenler, en iyi kredi ürünlerini belirlemeye yardımcı olmak için mali durumunuzu analiz etmenize yardımcı olabilir. Ayrıca, karmaşık olma eğilimi olan yeterlilik gereksinimlerini daha iyi anlamanıza yardımcı olabilirler. Destekleyici bir borç veren veya ipotek komisyoncusu da size bir ipotek almak ve bir ev satın almak için mümkün olan en güçlü konuma getirmek için ödev - finans iyileştirmek için hedeflenen alanlar - verebilir.
Alt çizgi
Hangi kredi türünü seçerseniz seçin, nerede olduğunuzu görmek için kredi raporunuzu önceden kontrol edin. Annualcreditreport.com aracılığıyla her yıl üç ana raporlama bürosundan birer ücretsiz kredi raporu alma hakkına sahipsiniz. Buradan, bir ipotek borç verene yaklaşmadan önce hataları tespit edip düzeltebilir, borç ödemeye çalışabilir ve geç ödemelerin geçmişini iyileştirebilirsiniz.
Evlere bakmak ve teklif vermek konusunda ciddiye almadan önce finansmanı takip etmek avantajlı olabilir. Neden? Daha hızlı hareket edebileceksiniz ve elinizde bir ön onay mektubunuz varsa satıcılar tarafından daha ciddiye alınabilir.