İnsanların yatırım yapmasının ana nedenlerinden biri servetlerini artırmaktır. Motivasyonlar yatırımcılar arasında farklılık gösterse de - bazıları emeklilik için para isteyebilir, diğerleri bebek sahibi olmak veya düğün yapmak gibi diğer yaşam olayları için para biriktirmeyi tercih edebilir - para kazanmak genellikle tüm yatırımların temelidir. Ve paranızı nereye koyduğunuz, borsaya, tahvil piyasasına veya gayrimenkullere gidip gitmediği önemli değildir.
Gayrimenkul, araziden oluşan somut bir mülktür ve genellikle o arazide bulunan tüm yapıları veya kaynakları içerir. Yatırım amaçlı gayrimenkuller gayrimenkul yatırımına bir örnektir. Bunlar kira geliri üzerinden para kazanmak amacıyla satın alınır. Bazı insanlar kısa bir süre sonra satmak amacıyla yatırım amaçlı gayrimenkul satın alırlar. Niyetinden bağımsız olarak, yatırım portföylerini gayrimenkulle çeşitlendiren yatırımcılar için, bir mülkün karlılığını belirlemek için yatırım getirisini (YG) ölçmek önemlidir. Bu makale, hangi yatırım getirisinin, kiralama mülkünüz için nasıl hesaplanacağına ve satın almadan önce neden bilmeniz gereken önemli bir değişkene bir göz atıyor.
Önemli Çıkarımlar
- Yatırımın geri dönüşü, yatırımın maliyetinin yüzdesi olarak bir yatırım için ne kadar para veya kâr elde edildiğini ölçer. Nakit satın alım için yatırımın geri dönüşünün yüzdesini hesaplamak için, yatırımdan net kar veya net kazanç elde edin ve bölün. Bir ipotek varsa, peşinat ve ipotek ödemenizi hesaba katmanız gerekecek. Onarım ve bakım maliyetleri ile düzenli giderleriniz dahil olmak üzere yatırım getirinizi etkileyebilecek diğer değişkenler devreye girecektir.
Yatırım Getirisi (YG) Nedir?
Yatırımın geri dönüşü, yatırımın maliyetinin yüzdesi olarak bir yatırımdan ne kadar para veya kâr elde edildiğini ölçer. Yatırım dolarlarının kâr elde etmek için ne kadar etkili ve verimli kullanıldığını gösterir. YG'nizin ne olduğunu bilmek, yatırımcıların belirli bir yatırıma para yatırmanın akıllıca bir seçim olup olmadığını değerlendirmesini sağlar.
Yatırımın geri dönüşü herhangi bir araç için olabilir - hisse senetleri, tahviller, tasarruf hesabı, hatta bir parça gayrimenkul. Bir konut mülkü için anlamlı bir yatırım getirisi hesaplamak zor olabilir çünkü hesaplamalar kolayca manipüle edilebilir - belirli değişkenler hesaplamaya dahil edilebilir veya hariç tutulabilir. Yatırımcıların nakit ödeme veya mülk üzerinde ipotek alma seçeneği olduğunda özellikle zorlaşabilir.
Burada, bir konut kiralama mülkünde yatırım getirisi hesaplamak için iki örneği gözden geçireceğiz - nakit satın alma ve ipotek ile finanse edilen bir örnek.
YG için Formül
YG = Yatırım MaliyetiYatırım Amaçlı - Yatırım Maliyeti
Herhangi bir yatırımdan elde edilen kârı veya kazancı hesaplamak için önce yatırımın toplam getirisini alın ve yatırımın orijinal maliyetini çıkarın. YG bir kârlılık oranı olduğundan, bize yüzde cinsinden temsil edilen bir yatırımın kârını verir.
Yatırımın geri dönüşü bir kârlılık oranı olduğundan, kâr yüzde olarak temsil edilir.
Yatırım getirisi yüzdesini hesaplamak için, yatırımdan elde edilen net kârı veya net kazancı alır ve orijinal maliyetine böleriz.
Örneğin, ABC hisse senedini 1.000 $ karşılığında alıp iki yıl sonra 1.600 $ karşılığında satarsanız, net kar 600 $ 'dır (1.600 $ - 1.000 $). Stoktaki yatırım getirisi% 60'tır.
Kiralık Mülklerde Yatırım Getirisini Hesaplama
Yukarıdaki denklemi hesaplamak için yeterince kolay görünüyor, ancak gayrimenkulle ilgili ROI numaralarını etkileyebilecek bir dizi değişken olduğunu unutmayın. Bunlar, onarım ve bakım masraflarını ve kaldıraç oranını belirleme yöntemlerini içerir - ilk yatırımı yapmak için faizle alınan borç miktarı.
Mülk satın alırken, finansman şartları yatırımın fiyatını büyük ölçüde etkileyebilir. Ancak, ipotek hesap makinesi gibi kaynakları kullanmak, uygun faiz oranları bulmanıza yardımcı olarak paradan tasarruf etmenize yardımcı olabilir.
Nakit İşlemler için YG
Bir mülkü nakit olarak satın alırsanız, bir mülkün YG'sini hesaplamak oldukça kolaydır. Nakit olarak satın alınan bir kiralık mülk örneği:
- Kiralık mülk için 100.000 $ nakit ödediniz. Kapanış maliyetleri 1.000 $ ve tadilat maliyetleri toplam 9.000 $ 'dır ve toplam yatırımınızı mülk için 110.000 $' a çıkarmıştır. Her ay 1.000 dolar kira topladınız.
Bir yıl sonra:
- Bu 12 ay için 12.000 dolar kira geliri elde ettiniz. Su faturası, emlak vergileri ve sigorta dahil masraflar yılda 2.400 dolar ya da ayda 200 dolardı. Yıllık getiriniz 9.600 dolardı (12.000 dolar - 2.400 dolar).
Mülkün YG'sini hesaplamak için:
- Yıllık getiriyi (9.600 $) toplam yatırım miktarına veya 110.000 $ 'a bölün. ROI = 9.600 $ 110 110.000 $ = 0.087 veya% 8.7. YG'niz% 8.7 idi.
Finansmanlı İşlemler için YG
Finanse edilen işlemlerde yatırım getirisinin hesaplanması daha çok işin içine girmektedir.
Örneğin, yukarıdakiyle aynı 100.000 $ kiralık mülkü satın aldınız, ancak nakit ödemek yerine bir ipotek çıkardınız.
- İpotek için gereken peşinat, satın alma fiyatının% 20'si veya 20.000 $ (100.000 $ satış fiyatı x% 20) idi. Kapanış maliyetleri daha yüksekti, bu da bir ipotek için tipikti ve toplamda 2.500 dolardı. Yeniden modelleme için 9.000 dolar ödedin. cepten harcamalar 31.500 $ (20.000 $ + 2.500 $ + 9.000 $) idi.
Ayrıca bir ipotek ile devam eden maliyetler vardır:
- Diyelim ki% 4'lük sabit faizli 30 yıllık bir kredi aldınız. Ödünç alınan 80.000 $ 'dan (100.000 $ satış fiyatı eksi 20.000 $ peşinat), aylık anapara ve faiz ödemesi 381.93 $ olacaktır. Su, vergiler ve sigortayı karşılamak için ayda aynı 200 $ ekleyeceğiz ve toplam aylık ödemeniz 581.93 $ olacak. Aylık 1.000 $ kira geliri, yıl için 12.000 $ 'dır. Aylık nakit akışınız aylık 418.07 $' dır (1.000 $ kira - 581.93 $ mortgage ödemesi).
Bir yıl sonra:
- Yıl için toplam kira geliri aylık 1.000 $ 'dan kazandınız. Yıllık getiriniz 5.016.84 $ (418.07 x 12 ay) oldu.
Mülkün YG'sini hesaplamak için:
- YG'yi belirlemek için yıllık getiriyi cepten harcamalarınız (20.000 $ peşinat, 2.500 $ kapanış maliyetleri ve 9.000 $ için yeniden modelleme) ile bölün. ROI: 5.016.84 $ 31 31.500 = 0.159.YG'niz% 15.9.
Ev Hakkı
Bazı yatırımcılar, evin özkaynağını denkleme ekler. Özkaynaklar, ödenmemiş toplam kredi tutarı hariç, mülkün piyasa değeridir. Lütfen, ev sermayesinin eldeki nakit olmadığını unutmayın. Erişmek için mülkü satmanız gerekir.
Evinizdeki özkaynak miktarını hesaplamak için, ipotek ödemelerinizin ne kadarının kredinin anaparasını ödemeye gittiğini öğrenmek için ipotek amortisman planınızı gözden geçirin. Bu, evinizdeki eşitliği oluşturur.
Özkaynak tutarı yıllık getiriye eklenebilir. Örneğimizde, kredinin amortisman programı, ilk 12 ay boyunca toplam 1.408.84 $ anaparanın ödendiğini gösterdi.
- Özkaynak kısmı dahil olmak üzere yeni yıllık getiri, 6.425.68 $ 'a eşittir (5.016.84 $ yıllık gelir + 1.408.84 $ özkaynak).ROI = 6.425.68 $ 31 31.500 $ = 0.20.
Gayrimenkul için YG'nin Önemi
Yukarıda belirtildiği gibi, herhangi bir yatırımın, özellikle gayrimenkulün yatırım getirisinin ne olduğunu bilmek, yatırımcıların daha fazla bilgilendirilmesini sağlar. Satın almadan önce, masraf ve giderlerinizin yanı sıra kira gelirinizi de tahmin edebilirsiniz. Bu size diğer benzer özelliklerle karşılaştırma şansı verir. Bir kez daralttıktan sonra ne kadar yapacağınızı belirleyebilirsiniz. Herhangi bir noktada, masraflarınızın ve harcamalarınızın YG'nizi aşacağının farkına varırsanız, dışarı çıkmak isteyip istemediğinize karar vermeniz gerekebilir ve tekrar kar elde edeceğinizi veya mülkünüzü satıp satmayacağınızı umarsınız. kaybetmezsiniz.
Diğer Hususlar
Tabii ki, bir kira mülküne sahip olmak için, onarım veya bakım maliyetleri gibi, sonuçta yatırım getirisini etkileyen hesaplamalara dahil edilmesi gereken ek masraflar olabilir.
Ayrıca, mülkün tüm 12 ay boyunca kiralandığını varsaydık. Birçok durumda, boşluklar özellikle kiracılar arasında meydana gelir ve bu aylar için gelir eksikliği hesaplamalarınızda hesaba katılmalıdır.
Bir kiralık mülkün yatırım getirisi farklıdır çünkü mülkün bir ipotek yoluyla finanse edilmesine veya nakit olarak ödenmesine bağlıdır. Genel bir kural olarak, mülke peşinat olarak peşin ödenen daha az nakit, ipotek kredisi bakiyesi ne kadar büyük olursa, yatırım getirisi o kadar artar. Tersine, daha fazla nakit ödenir ve ne kadar az borç alırsanız, ilk maliyetiniz daha yüksek olacağı için YG'niz o kadar düşük olur. Diğer bir deyişle, finansman, başlangıç maliyetleriniz daha düşük olduğu için kısa vadede yatırım getirinizi artırmanıza olanak tanır.
Birden çok özellik için yatırım getirisini ölçerken tutarlı bir yaklaşım kullanmak önemlidir. Örneğin, bir mülkün değerlendirilmesinde evin özkaynağını dahil ederseniz, gayrimenkul portföyünüz için YG'yi hesaplarken diğer mülklerin hakkaniyetini de dahil etmelisiniz.