ABD tarihinin çoğunluğu için - ya da en azından güvenilir bilgi kadar - konut fiyatları ekonomideki enflasyon seviyesinden biraz daha fazla artmıştır. Sadece 1990 ve 2006 yılları arasında Büyük ılımlılık olarak bilinen dönemde konut getirileri borsadakilere rakip oldu. Borsa, konut piyasasından sürekli olarak daha fazla patlama ve büst üretti, ancak aynı zamanda genel olarak daha iyi getiri elde etti.
Hisse senetlerinin ve emlak fiyatlarının göreli performansının karşılaştırılmasından elde edilen sonuçlar, incelenen süreye bağlıdır. Sadece 21. yüzyılın getirilerini incelemek, 20. yüzyılın çoğunu veya tamamını içeren getirilerden çok farklı görünüyor.
Tarihsel Kanıt
ABD'de gayrimenkul değeri hakkında güvenilir veriler 1920'lerden önce nispeten bulanık. Case-Shiller Konut Endeksine göre 1928 ve 2013 yılları arasında ortalama yıllık konut getirisi% 3, 7 arttı. Hisse senetleri aynı dönemde yıllık% 9, 5 oranında geri döndü.
Aynı 84 yıllık dönem boyunca Dow Jones Sanayi Ortalama (DJIA) enflasyonu düzeltilmiş değeri yıllık% 1, 6 olmuştur. Zamanla bileşiklenen bu fark, borsa için beş kat daha fazla performans sağladı.
Yine de 84 yıllık yatırım ufkuna sahip çok fazla yatırımcı yok. Farklı bir zaman periyodu alın: 1975 ve 2013 arasındaki 38 yıl. 1975'te ortalama bir evde (Federal Konut Finansmanı Ajansı'ndan (FHFA) Ev Fiyat Endeksi tarafından izlenen) 100 dolarlık bir yatırım 2013 yılına kadar yaklaşık 500 dolara yükselecekti. Bu zaman dilimi içinde S&P 500'e benzer 100 dolarlık bir yatırım yaklaşık 1.600 dolara yükselecekti.
Elmalar ve Portakallar
Hisse senedi fiyatları ve konut fiyatları hem bir varlığın piyasa değerini yansıtsa da, evler ve stoklar yalnızca piyasa getirileriyle karşılaştırılmamalıdır.
Hisse senetleri halka açık bir şirkette sahiplik payını temsil eder. Maddi, fiziksel varlık değildirler ve bir değer deposu ve bir sıvı güvenlik aracı dışında başka bir hizmet sunmazlar. Genel borsada zaman içinde (nominalin aksine) gerçek değer kazanacağına inanmak için bir neden olsa da, tek bir hisse senedinin süreklilik içinde büyümesi gerektiğine inanmak için çok az neden var.
Gayrimenkul hisse senetleri gibi değildir. Bazı insanlar emlak fiyatları ile spekülasyon yapar, ancak ticari ve konut gayrimenkulleri somut işlevlere hizmet eder. İnsanlar evlerde ve devremülklerde yaşıyor. İşletmeler ticari mülkiyet dışında faaliyet göstermektedir. Fiziksel özellik kendi içinde değer taşır.
Bu, çelişen iki fenomeni ortaya çıkarır. Bir yandan, mevcut gayrimenkul yapıları doğal olarak zamanla aşınma, yıpranma ve amortisman yoluyla değer kaybetmelidir. Değiştirilmemiş bir evin zaman içinde değer kazanmak için bir nedeni yoktur; tüm zeminler, tavanlar, cihazlar ve yalıtım yaşı ve daha az değerli hale gelir.
Öte yandan, 2015 yılında inşa edilen ortalama evler, 1915 yılında inşa edilen ortalama evlerden tartışmalı olarak daha üstündü. Mevcut yapılar değer kazanmamalı, yeni yapılar yapısal ve fonksiyonel iyileştirmeleri temelinde daha değerli olmalıdır.
Danışman Görüşü
Doug Kinsey, CFP®, AIFA®, CIMA®
Artifex Finans Grubu, Dayton, OH
1968'den 2009'a kadar mevcut evler için ortalama takdir oranı yılda% 5, 4 arttı. Bu arada, S&P 500 ortalama% 8.2 getiri elde etti; küçük kalem stokları yıllık ortalama% 11, 5'tir. Enflasyon oranı% 4, 5 civarındaydı. Gayrimenkul yatırımlarının enflasyondan çok daha fazla büyümesini beklemiyoruz.
Ancak sayılar performans hikayesinin tamamını anlatmaz. Ayrıca, vergi avantajlarının, gelir getirisinin ve gayrimenkul yatırımlarının genellikle önemli bir kaldıraca izin verdiği gerçeğine de bakmalısınız (örneğin, bir ev alımını finanse edebilir, örneğin kendi paranızın% 20'sinden fazlasını düşürmezsiniz). Tabii ki, doğrudan gayrimenkul satın alırsanız, mülk ve bakım ve onarım maliyetlerini yönetme zamanınızı da hesaba katmanız gerekir. Getiri oranlarının karşılaştırılması tüm bu unsurları içermelidir.