Zemin Kiralaması Nedir?
Arazi kirası, kiracının kira dönemi boyunca bir mülk geliştirmesine izin verilen ve daha sonra arazi ve tüm iyileştirmelerin mülk sahibine teslim edildiği bir sözleşmedir.
Bir Kira Kontratı Nasıl Çalışır?
Zemin kiralaması, bir istisna oluşturulmadıkça iyileştirmelerin mülk sahibine ait olacağını gösterir ve kiralama süresi boyunca ilgili tüm vergilerin kiracı tarafından ödenmesini öngörür. Bir arazi kirası, kiralama süresi sona erdiğinde mal sahibinin tüm iyileştirmeleri üstlenmesine izin verdiği için, mal sahibi mülkü daha yüksek bir oranda satabilir. Toprak kiralayanlar aynı zamanda toprak kiralayanlar olarak da adlandırılır.
Öncelikli olarak ticari alanda kullanılsalar da, zemin kiraları, alışveriş komplekslerinde ve ofis binalarında bulunanlar gibi diğer ticari kira türlerinden çok farklıdır. Bu diğer kiralamalar genellikle kiracıyı birimin sorumluluğunu üstlenmeye atamaz. Bunun yerine, bu kiracılardan işlerini yürütmeleri için kira alınır. Arazi kiralaması, mülk üzerinde bir bina inşa eden kiracıya uzun vadeli - tipik olarak 50 ila 99 yıl boyunca - arazi kiralamayı içerir.
99 yıllık kiralama genellikle bir gayrimenkul parçası için mümkün olan en uzun kiralama süresidir. Ortak kanunlar çerçevesinde mümkün olan en uzun süredir. Bununla birlikte, 99 yıllık kiralamalar yaygın olmaya devam etmektedir, ancak artık yasalar çerçevesinde mümkün olan en uzun süre değildir.
Zemin kiralaması, arazinin kim olduğunu ve binanın sahibini ve mülk üzerindeki iyileştirmeleri tanımlar. Birçok ev sahibi, arazi kiralamalarını mülklerinin sahipliğini planlama nedenleriyle elde etmek, sermaye kazanımlarından kaçınmak ve gelir ve gelir elde etmek için bir yol olarak kullanır. Kiracılar genellikle her türlü masraftan sorumludur. Buna inşaat, onarımlar, tadilatlar, iyileştirmeler, vergiler, sigorta ve mülkle ilgili tüm finansman maliyetleri dahildir.
Kiracılar genellikle kira, vergiler, inşaat, sigorta ve finansman da dahil olmak üzere bir arazi kiralamasındaki tüm finansal konular için sorumluluk alır.
Toprak Kiralama Örneği
Zemin kiraları genellikle franchise'lar ve büyük kutu dükkanları ve diğer ticari kuruluşlar tarafından kullanılır. Şirket merkezi normalde araziyi satın alacak ve kiracı / geliştiricinin tesisi inşa etmesine ve kullanmasına izin verecektir. Yakınınızdaki bir McDonald's, Starbucks veya Dunkin Donuts'un toprak kiralaması ile bağlı olma şansı çok yüksek.
Temmuz 2016'da New York merkezli yatırım şirketi AllianceBernstein, New York City'deki George Washington Hotel için BLDG Management'tan 100.4 milyon dolarlık bir anlaşma ile 99 yıllık bir arazi kiraladı. BLDG başlangıçta 1994 yılında rehine alındığında oteli satın aldı. Bina Manhattan merkezli Görsel Sanatlar Okulu tarafından öğrenci yurdu olarak kullanılmasına rağmen, BLDG Nisan 2016'da mülkü bir restoran, bar bulunan bir otele geri yüklemek için planlar yaptı. ve yer seviyesinde mağazalar. Tesis şu anda New York'un Flatiron Bölgesi'nde bir butik otel olan Freehand Hotel olarak faaliyet göstermektedir.
Herhangi bir zemin kiralamasının temellerinden bazıları şunları içermelidir:
- Hem ev sahibinin hem de kiracının hakları Finansman şartlarıKullanım hükümleriÜcretlerBaşlık sigortasıVarsayılan
Tali ve Eşsiz Zemin Kiralamaları
Kira sözleşmesi kiracıları genellikle iyileştirmeleri borç alarak finanse ederler. Tali arazi kiralamasında, kiracı iyileştirme için krediyi temerrüde düşmesi durumunda mal sahibi mülkle ilgili iddiaların düşük önceliğini kabul eder. Diğer bir deyişle, tahakkuk etmiş bir kira sözleşmesi-mal sahibi, esasen, iyileştirme ile ilgili herhangi bir kredinin kiracının temerrüde düşmesi durumunda tapu işleminin teminat olarak hareket etmesini sağlar. Bu tür zemin kiralaması için, ev sahibi kiracı temerrüde düşmesi durumunda üstlenilen risk karşılığında daha yüksek kira ödemelerini müzakere edebilir. Bu aynı zamanda ev sahibine de yarar sağlayabilir çünkü arazisi üzerine bir bina inşa etmek mülkünün değerini arttırır.
Buna karşılık, dayanıksız bir kira sözleşmesi, kiracının iyileştirmeler için krediyi temerrüde düşürmesi durumunda mal sahibinin mülk üzerindeki iddiaların en yüksek önceliğini korumasını sağlar. Borç ödenmemişse borç veren arazinin sahipliğini alamayacağından, kredi uzmanları iyileştirme için ipotek temin etmekte tereddüt edebilirler. Ev sahibi mülkün mülkiyetini elinde bulundursa da, genellikle kiracıya daha düşük miktarda kira ödemek zorundadırlar.
Zemin Kiralamanın Avantaj ve Dezavantajları
Toprak kiralaması hem kiracıya hem de ev sahibine fayda sağlayabilir.
Kiracıya Sağlanan Faydalar
Arazi kirası, kiracıların kendileri satın alamadıkları birinci sınıf bir konumda mülk inşa etmelerini sağlar. Bu nedenle, Whole Foods ve Starbucks gibi büyük mağazalar, kurumsal genişleme planlarında genellikle yer kiralamalarını kullanır.
Arazi kirası, kiracıdan araziyi güvence altına almak için peşinat ödemesini gerektirmez, çünkü mülkün satın alınması gerekir. Bu nedenle, başka amaçlar için parayı serbest bırakan ve araziyi kullanma verimliliğini artıran bir arazi kiralamasında daha az eşitlik söz konusudur.
Arazi kirası ile ödenen kiralar, devlet ve federal gelir vergileri için düşülebilir, bu da kiracının toplam vergi yükünde bir azalma anlamına gelir.
Ev Sahibi Avantajları
Arazi sahibi, mülkün mülkiyetini korurken kiracıdan düzenli bir gelir akışı elde eder. Zemin kiralaması tipik olarak, kira veya diğer giderlerde temerrüde düşülmesi durumunda koruma sağlayan kira ve tahliye haklarında artış sağlayan garantili bir yükseltme hükmü içerir.
Ayrıca, yer kiralaması kullanan bir ev sahibine vergi tasarrufu da vardır. Kiracıya bir mülk satıyorlarsa, satıştan kazanç elde edeceklerdir. Bu tür bir kira yürüterek, herhangi bir kazanç raporlamak zorunda kalmazlar. Ancak aldıkları rant üzerinde bazı vergi etkileri olabilir.
Toprak kiralamasına konulan hükümlere bağlı olarak, bir ev sahibi, kullanımı ve nasıl geliştirildiği de dahil olmak üzere mülk üzerinde bazı kontrolleri elinde tutabilir. Bu, ev sahibinin arazideki değişiklikleri onaylayabileceği veya reddedebileceği anlamına gelir.
Kiracı Dezavantajları
Ev sahipleri herhangi bir değişiklik yapılmadan önce onay gerektirebileceğinden, kiracı mülkün kullanımında veya geliştirilmesinde barikatlarla karşılaşabilir. Sonuç olarak, kiracı için daha fazla kısıtlama ve daha az esneklik olabilir.
Kira sözleşmesi kiralama işlemiyle ilişkili maliyetler, kiracının bir mülk edinmesi gerekenden daha yüksek olabilir. Kiralar, vergiler, iyileştirmeler, izin verme ve ev sahibinin onayı için bekleme sürelerinin tümü maliyetli olabilir.
Ev Sahibi Dezavantajları
Kiralarında uygun hüküm ve hükümleri yerine getirmeyen mal sahipleri, mülkleri geliştirilmekte olan kiracıların kontrolünü kaybetmek anlamına gelir. Bu nedenle, her iki taraf için imzalamadan önce kiralarının gözden geçirilmesi her zaman önemlidir.
Mülkün bulunduğu yere bağlı olarak, arazi kiralamanın bir ev sahibi için daha yüksek vergi sonuçları olabilir. Bir satıştan kazanç elde edemeseler de, kira gelir olarak kabul edilir. Dolayısıyla kira, vergi yükünü artırabilecek normal oranda vergilendirilir.
Önemli Çıkarımlar
- Arazi kirası, kiracının kiralama süresi boyunca mülk geliştirebileceği bir sözleşmedir, daha sonra mülk sahibine teslim edilir. Toprak kiralamaları genellikle 50 ila 99 yıl boyunca arazi kiralayan ticari mal sahipleri arasında gerçekleşir. Aksi takdirde arazi satın almaya gücü yetmeyen kişiler, arazi kiralaması ile mülk inşa edebilirken, ev sahipleri sabit bir gelir elde eder ve mülklerinin kullanımı ve gelişimi üzerinde kontrolü elinde tutarlar.