Operasyonlardan Sağlanan Fonlar Ne Anlama Geliyor?
Operasyonlardan sağlanan fonlar (FFO), gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO) tarafından faaliyetlerinden kaynaklanan nakit akışını tanımlamak için kullanılan rakama karşılık gelir.
FFO, kazançlara amortisman ve itfa payı eklenerek ve satışlardan elde edilen kazançlar çıkarılarak hesaplanır. Bazen hisse başına bazda kote edilir. GYO ve diğer benzer yatırım ortaklıkları değerlendirilirken, hisse başına FFO oranı hisse başına kazanç (EPS) yerine kullanılmalıdır.
Operasyonlardan Fonlar (FFO)
Faaliyetlerden Kaynaklanan Fonları Anlama (FFO)
FFO, bir GYO tarafından yaratılan nakit miktarının bir ölçüsüdür; emlak şirketleri işletme performansı ölçütü olarak FFO kullanmaktadır. Ulusal Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Birliği (NAREIT), GAAP dışı bir önlem olan bu rakama öncülük etti.
FFO'nun formülü:
FFO = Net Gelir + Amortisman + Amortisman - Mülk Satışlarından Kazançlar.
FFO hesaplamasının tüm bileşenleri bir GYO gelir tablosunda listelenmiştir. Örneğin, bir GYO'nun 20.000 $ 'lık amortismanı, 40.000 $' lık mülk satışı ve 100.000 $ 'lık net karı olsaydı, FFO'su 80.000 $ olurdu. Tüm GYO'ların kamu mali tablolarında FFO hesaplamalarını göstermeleri gerekmektedir. Normalde önlemi gelir tablosunda dipnot olarak açıklarlar.
FFO, bir GYO'nun şirketin nakit akışları tablosunda raporlanan ve bunun yerine düzenli, devam eden ticari faaliyetlerden bir şirkete akan net nakit ve eşdeğerlerini ölçen operasyonlardan kaynaklanan nakit akışı ile karıştırılmamalıdır. FFO, likiditenin bir ölçüsü olarak nakit akışına alternatif olarak görülmemelidir.
FFO Neden GYO Performansının İyi Bir Ölçüsüdür
FFO, bir GYO'nun gerçek performansını yanlış bir şekilde iletebilecek maliyet muhasebesi yöntemlerini telafi eder. GAAP muhasebesi, tüm GYO'ların standart amortisman yöntemlerinden birini kullanarak zaman içinde yatırım amaçlı gayrimenkullerini amortismana tabi tutmasını gerektirir. Bununla birlikte, birçok yatırım amaçlı gayrimenkul zaman içinde değer olarak artarak amortismanı bir GYO'nun değerini açıklamada yanlış yapar. Bu sorunu uzlaştırmak için amortisman ve itfa payları net gelire eklenmelidir.
FFO ayrıca, mülk satışlarından elde edilen kazançları da çıkarır çünkü bu tür satışlar tekrarlanmayan olarak kabul edilir. GYO'lar vergiye tabi tüm gelirlerin% 90'ını temettü şeklinde ödemek zorundadır. Mülk satışlarından elde edilen kazançlar bir GYO'nun vergilendirilebilir gelirine katkıda bulunmaz ve dolayısıyla değer ve performans ölçümüne dahil edilmemelidir.
Belirtildiği gibi, hisse başına FFO bazen firmalar tarafından yukarıda belirtilen nedenlerden dolayı EPS rakamlarına ek olarak sağlanmaktadır. Benzer şekilde, birçok analist ve yatırımcı bir GYO'nun fiyat-FFO oranını fiyat-kazanç oranına ek olarak değerlendirmektedir.
Operasyonlardan Düzeltilmiş Fonlar
Emlak analistleri de giderek artan bir şekilde bir GYO'nun operasyonlardan düzeltilmiş fonlarını (AFFO) hesaplamaktadır. Bu hesaplama bir GYO'nun FFO'sunu alır ve aktifleştirilen ve daha sonra amortismana tabi tutulan tekrarlayan harcamaların yanı sıra kiraların herhangi bir düz çizgisini çıkarır. Bu yinelenen sermaye harcamaları, boyama projeleri veya çatı değiştirme gibi bakım giderlerini içerebilir. AFFO, bir GYO'nun kazanç potansiyelinin daha doğru bir tahmini olarak çekiş kazanmıştır.
AFFO önlemi, bir GYO'nun nakit yaratılan veya temettü ödeme kapasitesinin daha iyi bir ölçüsünü sağlamak için geliştirilmiştir. AFFO'ya ek olarak, bu alternatif tedbir bazen dağıtım için kullanılabilir fonlar veya dağıtım için kullanılabilir nakit olarak da adlandırılır.
GYO FFO'su örneği
Popüler alışveriş merkezi GYO Simon Property Group, 2017 yılı gelir tablosunda 2016'dan% 6 artışla 4 milyar dolarlık faaliyetlerden fon bildirdi. Bu arada şirketin net geliri de 2, 2 milyar dolar oldu. FFO'ya ulaşmak için, firma yaklaşık 1.8 milyar dolarlık geri amortisman ve itfa payı ekledi ve tercih edilen dağıtımların ve temettülerin ödenmesi için 5.3 milyon dolarlık bir azalma ve sonuçta ortaya çıkan amortisman ve itfa paylarının kontrolsüz faizler kısmı da dahil olmak üzere daha küçük rakamlar için daha da ayarlandı. 17, 1 milyon dolarlık ek bir indirim Simon ayrıca, 6.24 $ 'lık seyreltilmiş bir EPS rakamına kıyasla 11.21 $' lık bir seyreltilmiş FFO rakamı bildirdi.
