Düzinelerce ipotek kredi vereni birkaç hafta içinde iflas ilan etti. Piyasa, tüm borçlu sınıflarını etkileyebilecek büyük bir küresel kredi krizi endişeleriyle doludur. Merkez bankaları, korkmuş finansal piyasalara likidite enjekte etmek için acil durum hükümlerini kullanmaktadır. Gayrimenkul piyasaları yılların rekor seviyelerinden sonra düşüyor. Haciz oranları 2006 yılının ikinci yarısında ve 2007'de yıldan yıla iki katına çıktı.
Raporlar korkutucu geliyor, ama tüm bunlar ne anlama geliyor?
Şu anda ABD konut piyasasına odaklanan ve dondurulmuş subprime ipotek piyasasındaki serpintinin hem kredi piyasalarına hem de iç ve küresel borsalara yayıldığı finansal krizde diz çöküyoruz. Piyasaların nasıl bu kadar düştüğü ve neler olabileceği hakkında daha fazla bilgi edinmek için okumaya devam edin.
Kriz Yolu
Bu bir grup veya bir şirketin direksiyonda uykuya dalması mıydı? Bu, çok az gözetimin, çok fazla açgözlülüğün veya yeterli anlayışın sonucu değil mi? Finansal piyasaların kötüye gittiği gibi, cevap muhtemelen "yukarıdakilerin tümü"
Unutmayın , bugün izlediğimiz pazar altı yıl önceki pazarın bir yan ürünüdür. 11 Eylül'den sonra küresel terör saldırıları korkusunun, zaten mücadele eden bir ekonomiyi sarstığı, 1990'ların sonundaki teknoloji balonunun neden olduğu durgunluktan yeni çıkmaya başlayan 2001'e geri dönün. (İlgili okumalar için bkz . En Büyük Pazar Çöküyor ve Korku Ve Açgözlülük Devraldığında .)
Buna karşılık olarak, 2001 yılında Federal Reserve faiz oranlarını önemli ölçüde azaltmaya başladı ve federal fon oranı 2003 yılında% 1'e ulaştı ve bu da merkez bankacılığı açısından temelde sıfır. Düşük bir federal fon oranının amacı para arzını genişletmek ve harcamaları ve yatırımları teşvik etmesi gereken borçlanmayı teşvik etmektir. Harcamanın "yurtsever" olduğu fikri geniş çapta yayıldı ve Beyaz Saray'dan yerel ebeveyn-öğretmen birliğine kadar herkes bizi satın almaya, satın almaya, satın almaya teşvik etti.
İşe yaradı ve ekonomi 2002'de sürekli genişlemeye başladı.
Emlak Çekici Görünmeye Başlıyor
Düşük faiz oranları ekonomiye doğru ilerledikçe, emlak piyasası, satılan evlerin sayısı ve sattıkları fiyatlar 2002'de başlayarak çarpıcı bir şekilde arttıkça kendini çılgınca kullanmaya başladı. 30 yıllık sabit faizli ipotek yaklaşık 40 yılda görülen en düşük seviyelerdeydi ve insanlar mevcut en ucuz özkaynak kaynağına erişmek için eşsiz bir fırsat gördüler. (İlgili okumalar için bkz. Konut Piyasası Baloncukları Neden Pop ve Faiz Oranları Borsa'yı Nasıl Etkiliyor ?)
Yatırım Bankaları ve Varlığa Dayalı Güvenlik
Konut piyasasına, örneğin düşük faiz oranları ve artan talepleri olan iyi bir el dağıtılmış olsaydı, herhangi bir sorun oldukça sınırlanmış olurdu. Ne yazık ki, Wall Street'te döndürülen yeni finansal ürünler sayesinde harika bir ele alındı. Bu yeni ürünler geniş bir alana yayıldı ve emeklilik fonlarına, riskten korunma fonlarına ve uluslararası hükümetlere dahil edildi.
Ve şimdi öğrendiğimiz gibi, bu ürünlerin birçoğu kesinlikle hiçbir şeye değmez.
Basit Bir Fikir Büyük Sorunlara Yol Açar
Varlığa dayalı güvenlik (ABS) onlarca yıldır varlığını sürdürüyor ve özünde basit bir yatırım ilkesi var: Öngörülebilir ve benzer nakit akışlarına (bir bireyin ev ipoteği gibi) sahip bir grup varlığı ele alın, bunları tek bir yönetilen pakette toplayın tüm bireysel ödemeleri (ipotek ödemeleri) toplayan ve parayı yatırımcılara yönetilen pakette bir kupon ödemek için kullanır. Bu, dayanak mülkün teminat olarak hareket ettiği varlık destekli bir güvenlik yaratır. (Daha fazla bilgi için Sabit Getirili Duran Varlık Tahsisi bölümünü okuyun.)
Bir başka büyük artı, Moody's ve Standard & Poor's gibi kredi derecelendirme kuruluşlarının 'AAA' veya 'A +' onay damgalarını bu menkul kıymetlerin çoğuna koyarak, göreceli güvenliklerini bir yatırım olarak göstermeleriydi. (Daha fazla bilgi için Kurumsal Kredi Notu Nedir? )
Yatırımcının avantajı, bir kupon ödemesi olarak gelen çeşitlendirilmiş bir sabit getirili varlık portföyü edinebilmesidir.
Hükümet Ulusal İpotek Derneği (Ginnie Mae) yıllardır ABS menkul kıymetleştirilen ipotekleri topluyor ve satıyordu; 'AAA' puanları her zaman Ginnie Mae'nin hükümet desteğinin sağladığı garantiye sahipti. Yatırımcılar Hazinelerden daha yüksek verim elde ettiler ve Ginnie Mae yeni ipotekler sunmak için fonu kullanabildi.
Kenar Boşluklarını Genişletme
Patlayan bir emlak piyasası sayesinde, güncellenmiş bir ABS formu da yaratıldı, sadece bu ABS'ler subprime ipotek kredileriyle veya yıldız kredisi olmayan alıcılara verilen kredilerle doluydu. ( Subprime hakkında daha fazla bilgi edinmek için Subprime Sıklıkla Subparime ve Subprime Borç Verme: Elde Yardım mı Yoksa Underhanded mi? )
Subprime krediler, çok daha yüksek temerrüt riskleri ile birlikte, her biri kendi geri ödeme planı ile gelen farklı risk sınıflarına veya dilimlerine yerleştirilmiştir. Üst dilimler, yüksek faizli krediler içeriyor olsalar bile, 'AAA' notlarını alabildi, çünkü bu dilimlere güvenliğe ilk giren dolarlar vaat edildi. Düşük dilim, artan temerrüt riskini telafi etmek için daha yüksek kupon oranları taşımıştır. En altta, "özsermaye" dilimi son derece spekülatif bir yatırımdı, çünkü tüm ABS'deki varsayılan oran düşük bir seviyenin üzerine düşerse -% 5 ila 7 aralığında nakit akışları esasen silinebilirdi.. (Daha fazla bilgi edinmek için İpoteğinizin Perde Arkasını okuyun.)
Birdenbire, subprime ipotek borç verenlerin bile riskli borçlarını satma yolu vardı, bu da bu borcu daha agresif bir şekilde pazarlamalarını sağladı. Wall Street, subprime kredilerini almak, diğer kredilerle paketlemek (bazıları kalite, bazıları değil) ve yatırımcılara satmak için oradaydı. Buna ek olarak, bu paketlenmiş menkul kıymetlerin yaklaşık% 80'i, ABS'leri derecelendirme çalışmaları için kazançlı ücretler kazanan derecelendirme kuruluşları sayesinde sihirli bir şekilde yatırım derecesine ('A' veya daha yüksek puan) dönüştü. (Daha fazla bilgi için bkz. Yatırım derecesi ne anlama geliyor? )
Bu faaliyetin bir sonucu olarak, riskli olanları bile ipotek oluşturmak çok karlı hale geldi. Gelir kanıtı ve peşinat gibi temel gereksinimlerin bile ipotek borç verenler tarafından göz ardı edilmesinden çok önce gelmemişti; % 125 kredi değerinden ipotek teminatı yapılmış ve müstakbel ev sahiplerine verilmiştir. Mantık, gayrimenkul fiyatlarının bu kadar hızlı artmasıyla (medyan konut fiyatlarının 2005 yılına kadar yıllık% 14'e kadar yükseliyor olması), % 125'lik bir LTV ipoteği iki yıldan daha kısa bir sürede suyun üstünde olacaktı.
Kaldıraç Kare
Takviye döngüsü çok hızlı dönmeye başlamıştı, ancak Wall Street, Main Street ve sürüşten kazanç sağlayan herkesle birlikte frenleri kim kullanacaktı?
Rekor düşük faiz oranları, emlak fiyatlarını ABD'nin büyük bir kısmında rekor seviyelere yükseltmek için sürekli gevşeyen kredi standartlarıyla birleşti. Mevcut ev sahipleri rekor rakamlarla yeniden finanse ediliyorlardı ve bir ev değerlemesinde harcanan birkaç yüz dolar ile kazanılabilecek olan yakın zamanda kazanılmış özkaynağa başvuruyorlardı. (İlgili okumalar için, bkz. Konut-Özsermaye Kredileri: Maliyetler ve Konut-Özsermaye Kredisi: Nedir ve Nasıl Çalışır .)
Bu arada, piyasadaki likidite sayesinde, yatırım bankaları ve diğer büyük yatırımcılar, titrek subprime varlıkları içeren ek yatırım ürünleri yaratmak için giderek daha fazla borç alabilir (artan kaldıraç).
Teminatlı Borç Yıpranmaya Katılıyor
Daha fazla borçlanma yeteneği, bankaları ve diğer büyük yatırımcıları esas olarak özkaynakları ve MBS'lerden "orta-düşük dereceli) dilimlerini toplayan ve bu kez tekrar ara kat haline getiren teminatlı borç yükümlülükleri (CDO) yaratmaya teşvik etti. CDO'lar.
Aynı "damlama" ödeme şemasını kullanarak, asma CDO'ların çoğu “AAA” kredi notu alabilir, bu riskten korunma fonları, emeklilik fonları, ticari bankalar ve diğer kurumsal yatırımcıların eline geçebilir.
Konut borçlarından nakit akışlarının geldiği konut ipoteğine dayalı menkul kıymetler (RMBS) ve CDO'lar borçlu ile orijinal borç veren arasındaki iletişim hatlarını etkin bir şekilde ortadan kaldırıyordu. Aniden, büyük yatırımcılar teminatı kontrol etti; Sonuç olarak, geç ipotek ödemeleriyle ilgili müzakereler, zararlarını azaltmak isteyen bir yatırımcının "doğrudan haciz" modeli için atlandı. (Daha fazla bilgi için Evinizi Hacizden Kaydetme bölümünü okuyun.)
Ancak, 1) emlak piyasası patlamaya devam ettiyse ve 2) ev sahipleri ipoteklerini gerçekten ödeyebildiyse , bu faktörler mevcut krize neden olmazdı. Ancak, bu gerçekleşmediği için, bu faktörler ancak daha sonra haciz sayısını artırmaya yardımcı oldu.
Teaser Oranları ve ARM
İpotek borç verenler, yüksek faizli yatırımcıların kapısını ödünç verme riskinin çoğunu ihraç ederken, serbest sermayeleriyle krediler oluşturmak için ilginç stratejiler bulmakta özgürdüler. Ayarlanabilir faizli ipoteklerde (ARM) teaser oranları (ipotek için ilk yıl veya iki yıl sürecek özel düşük oranlar) kullanılarak, borçlular, ödemelerin üç, beş veya Yedi yıl. (Daha fazla bilgi için, ARMed And Dangerous and American Dream Veya Mortgage Nightmare? )
Emlak piyasası 2005 ve 2006 yıllarında zirveye ulaştıkça, teaser oranları, ARM'ler ve "sadece faiz" kredisi (ilk birkaç yıl için herhangi bir ilke ödemesinin yapılmadığı) giderek artan bir şekilde ev sahiplerine itildi. Bu krediler daha yaygın hale geldikçe, daha az borçlu, şartları sorguladı ve bunun yerine, birkaç yıl içinde (büyük bir kârda, belirtilen argüman) yeniden finanse edilebilme olasılığı ile telafi edildi. gerekli. Bununla birlikte, borçluların gelişen konut piyasasında dikkate almadığı şey, ev değerindeki herhangi bir düşüşün, borçluya karşılanamayan bir balon ödemesi ve daha yüksek ipotek ödemesi kombinasyonu bırakmasıdır.
Tüm silindirlere ateş ederken, gayrimenkul kadar eve yakın bir pazar göz ardı edilemez hale gelir. Beş yıl boyunca, birçok alandaki ev fiyatları tam anlamıyla iki katına çıkmıştı ve hemen hemen bir ev satın almayan veya yeniden finanse edilmeyen herkes, o pazarda para kazanma yarışında kendilerini geride bıraktı. İpotek borç verenler bunu biliyordu ve her zamankinden daha agresif bir şekilde itiyorlardı. Yeni evler yeterince hızlı inşa edilemedi ve ev inşa edenlerin stokları yükseldi.
CDO piyasası (esasen subprime borçla güvence altına alınmıştır) sadece 2006'da ihraç edilmek üzere 600 milyar dolardan fazla bir paya sahipti - sadece on yıl önce verilen miktarın 10 katından fazla. Likidite olmamasına rağmen bu menkul kıymetler, ikincil piyasalarda hevesli bir şekilde toplandı ve bu da onları piyasadaki faiz oranlarında büyük kurumsal fonlara park etti.
Çatlaklar Ortaya Çıkmaya Başlıyor
Ancak, 2006 yılının ortalarında çatlaklar ortaya çıkmaya başladı. Yeni konut satışları durdu ve ortanca satış fiyatları yükselişini durdurdu. Faiz oranları - tarihsel olarak hala düşük olsa da - yükselişteydi, enflasyon korkusu onları yükseltmekle tehdit ediyordu. Tamamlanması kolay tüm ipotek ve yenilemeler zaten yapılmıştı ve 12 ila 24 ay önce yazılan titrek ARM'lerin ilki sıfırlanmaya başlamıştı.
Temerrüt oranları hızlı bir şekilde yükselmeye başladı. Aniden, CDO yatırım arayanlar için getiri arayışında çok çekici görünmüyordu. Sonuçta, CDO'ların çoğu o kadar çok kez yeniden paketlenmişti ki, gerçekte bunlarda ne kadar subprime maruziyetinin olduğunu söylemek zordu.
Kolay Kredi Çatışması
Sektördeki sorunların haberlerinin yönetim kurulu toplantılarından başlık manşetlerine geçmesinden çok önce değildi.
Kredilerini satmak için daha fazla istekli ikincil piyasa veya yatırım bankası olmayan mortgage kredisi verenler, ana fon kaynağı haline gelenlerden kesildi ve operasyonları kapatmaya zorlandı. Sonuç olarak, CDO'lar likit olmayanlardan pazarlanamaz hale geldi.
Tüm bu finansal belirsizlik karşısında, yatırımcılar riskten daha fazla kaçındılar ve potansiyel olarak tehlikeli MBS'lerde pozisyonları gevşetmeye ve algılanan risk seviyesi için uygun bir risk primi ödemeyen sabit getirili menkul kıymetlere bakmaya çalıştılar. Yatırımcılar, subprime risklerin almaya değer olmadığı gerekçesiyle oylarını kullanıyordu.
Kaliteye giden bu uçuşun ortasında, üç aylık Hazine bonoları yeni "olmazsa olmaz" sabit getirili ürün haline geldi ve getiriler birkaç gün içinde% 1.5 şok edici bir düşüş yaşadı. Devlet destekli tahvillerin (ve kısa vadeli tahvillerin) satın alınmasından daha da dikkat çekici olan, benzer vadeli kurumsal tahviller ile T-bonoları arasındaki farktır ve bu da 35 baz puandan 120 baz puana bir hafta.
Bu değişiklikler eğitimsiz göz için minimal veya hasarsız gelebilir, ancak kaldıraçın kral olduğu ve ucuz kredinin sadece mevcut şakacı olduğu modern sabit gelirli piyasalarda - bu büyüklükte bir hareket çok fazla zarar verebilir. Bu, çeşitli riskten korunma fonlarının çöküşüyle gösterilmiştir. (Bu çökmeler hakkında daha fazla bilgi için, Amaranth Kumar ve Büyük Riskten Korunma Fonu Hatalarını Kaybetme başlıklı konuyu okuyun.)
Birçok kurumsal fon, sinir bankalarından, hisse senetleri ve tahviller gibi diğer varlıkları satmaya zorlayan nakit ve teminat çağrılarıyla karşı karşıya kaldı. Artan satış baskısı borsaları elinde tuttu, çünkü dünya çapındaki büyük hisse senedi ortalamaları birkaç hafta içinde keskin düşüşlerle vuruldu ve bu da Temmuz 2007'de Dow Jones Sanayi Ortalamasını tüm zamanların en yüksek seviyesine çeken güçlü piyasayı etkili bir şekilde durdurdu..
Krizin, ABD, Japonya ve Avrupa merkez bankalarının birkaç yüz milyar dolarlık nakit enjeksiyonu yoluyla etkilerini azaltmaya yardımcı olmak için bankalara likidite sorunları konusunda yardımcı oldu ve finansal piyasaların istikrarına yardımcı oldu. Federal Rezerv ayrıca, finansal kurumların Fed'den borç almasını, faaliyetlerine likidite katmasını ve varlıkların mücadelesine yardımcı olmasını daha ucuz hale getiren indirim penceresi oranını düşürdü. (Daha fazla bilgi edinmek için Başlıca Merkez Bankalarını Tanıma'yı okuyun.)
Eklenen likidite, piyasanın bir dereceye kadar istikrar kazanmasına yardımcı oldu, ancak bu olayların tam etkisi henüz net değil.
Sonuç
Teminata bağlanmış borç yükümlülüğü veya finansal akrabalarının herhangi biri konusunda doğası gereği yanlış veya kötü bir şey yoktur. Riski çeşitlendirmenin ve sermaye piyasalarını açmanın doğal ve akıllı bir yoludur. Her şey gibi - dotcom balonu, Uzun Vadeli Sermaye Yönetimi'nin çöküşü ve 1980'lerin başındaki hiperinflasyon - bir strateji veya enstrüman yanlış kullanılırsa veya pişirilirse, arenanın iyi bir sallanması gerekir. Açgözlülüğün inovasyona ilham verebileceği kapitalizmin doğal bir uzantısı olarak adlandırılır, ancak işaretlenmezse, büyük piyasa güçlerinin dengeyi sisteme geri getirmesi gerekir.
Sıradaki ne?
Peki buradan nereye gidiyoruz? Bu sorunun cevabı, hem ABD'de hem de dünyada etkinin ne kadar geniş kapsamlı olacağını bulmaya odaklanacaktır. İlgili tüm taraflar için en iyi durum, ABD ekonomisinin iyi olduğu, işsizliğin düşük kaldığı, kişisel gelirin enflasyona ayak uyduracağı ve emlak fiyatlarının en düşük seviyeye çıktığı bir durum. Ancak son kısım gerçekleştiğinde, subprime erimesinin toplam etkisini değerlendirebileceğiz.
Düzenleyici gözetim, bu fiyaskodan sonra daha da sertleşmekle birlikte, muhtemelen borç verme kısıtlamalarını ve tahvil derecelendirmelerini önümüzdeki birkaç yıl için çok muhafazakar tutmaktadır. Herhangi bir ders bir yana, Wall Street fiyat riski ve menkul kıymetleri paketlemek için yeni yollar aramaya devam edecek ve geçmişin değerli filtreleri ile geleceği görmek yatırımcının görevidir.
Subprime ipotek ve subprime erimesi ile ilgili tek elden bir dükkan için Subprime Mortgage Kredisi Özelliğine göz atın .
![Subprime erimesini besleyen yakıt Subprime erimesini besleyen yakıt](https://img.icotokenfund.com/img/global-trade-guide/155/fuel-that-fed-subprime-meltdown.jpg)