Ters Çevirme ve Kira Geliri Özellikleri: Genel Bakış
En iyi gayrimenkul yatırım stratejisinin ters çevrilmesi veya satın alınması ve elde tutulması olup olmadığı sorusunun doğru bir cevabı yoktur. Daha ziyade, bir yöntemi diğerine seçme kararı, yatırımcının genel yatırım hedeflerini dikkate alan açık bir stratejik planın parçası olmalıdır. Dikkate alınması gereken hususlar, mevcut pazarın sunduğu fırsatları da içerecektir.
Neden Gayrimenkul Yatırım?
Konut gayrimenkul sahipliği, aşağıdaki nedenlerden birçoğu nedeniyle perakende yatırımcılardan giderek artan bir ilgi görmektedir:
- Gayrimenkul, hisse senetleri ve tahvillerden daha tahmin edilebilir getiri sağlar.Real emlak, bir enflasyon riskinden korunma sağlar çünkü kira oranları ve yatırım nakit akışı genellikle en az enflasyon oranı kadar artar. hisse senedi ve tahvil piyasalarındaki veya yatırımcıların özkaynaklarda, borçlanma araçlarında ve diğer varlıklarda uzun vadeli getirilerin yetersiz kalmasını beklediklerinde. Gayrimenkul yatırımında yaratılan özkaynak, diğer yatırım fırsatlarının finansmanı için mükemmel bir temel sağlar. Sermayeyi yatırım yapmak için borç almak yerine (yani, marjdan hisse satın almak), yatırımcılar diğer projeleri finanse etmek için özkaynaklarından borç alabilirler. Bir gayrimenkul yatırımına karşı borçlanmanın göreceli kolaylığı, ipotek faizinin düşülmesi ile birleştirildiğinde, bu seçeneği ek finansal risk almaktan çekinmeyen yatırımcılar için diğer fırsatları finanse etmek için daha ucuz bir yöntem haline getirir. mülk sahipleri için, konut emlak da bir ev olarak veya başka bir amaçla kullanılabilir (açıkçası, aynı zamanda değil).
Piyasa Faktörlerinin Etkisi
Flip veya hold kararının sonuçlarını özetlemek için, stratejilerin her birinin doğasında var olan sorunları anlamak gerekir. Hisse senetleri ve tahvillerle karşılaştırıldığında, gayrimenkul düşük işlem hacmi, genellikle çok şeffaf olmayan emlak ve piyasa verileri ile karakterize edilen nispeten verimsiz bir pazardır. Gayrimenkul fırsatları bulmanın zorluğu, piyasanın likitsizliği ile birlikte, gayrimenkul işlemlerini hisse senedi ve bono alım satımlarından daha zor ve maliyetli hale getirir.
Artı tarafta, gayrimenkul değerlerindeki dalgalanmalar daha yavaş gerçekleşir. Konut gayrimenkulleri, değerleme yöntemiyle değerlenir ve sürekli alım satımla değerlenmez, bu da hisse senedi ve tahvil getirilerinden daha öngörülebilir ve daha az uçucu olan yatırım getirileriyle sonuçlanır. Gayrimenkul talebi, yerel nüfustaki büyüme, işler ve genel ekonomi gibi uzun vadeli ekonomik eğilimlerden etkilendiğinden, gayrimenkul yüksek ve düşük değerler ile işlem hacimlerini uzatmıştır.
Uzun bir yükseliş eğilimindeki emlak piyasaları, artan talep ve yatırımcıların "güneş parlarken saman yapma" dönemleri ile karakterize edilirken, aşağı piyasalar sınırlı ticaret gösterirken, yatırımcılar piyasa canlanıncaya kadar kağıt kayıpları alır ve bir kez daha fark edebilirler kazançlar.
Gayrimenkul yatırımlarının genel yatırım stratejileri üzerindeki görece yüksek maliyetini göstermek için, 200.000 $ 'lık özsermaye yatırımı ile eşit mülk yatırımı arasındaki farkı karşılaştırın. Büyük bir özkaynak riskine maruz kalırken, yatırımcı yatırımın bir kısmını kar için satabilir ve gelecekteki potansiyel kazançları beklerken veya bu sektörde veya şirkette uzun vadeli bir pozisyon alırken bakiyeyi dolar-maliyet ortalamasına tutabilir.. Mülkte 200.000 dolarlık bir pozisyon, tek aile evinden birkaç küçük mülke kadar her şey olabilir.
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO) gibi menkul kıymetleştirilmiş gayrimenkul yatırımları dışında, konut mülkiyeti ile ilgili bir sorun, kolayca alt bölümlere ayrılmamasıdır. Hisse senetleri gibi diğer yatırım türlerinde, bir yatırımcı belli bir riskten rahatsız olursa, riski türevlerle veya yatırımın bir kısmını satarak “kaldırabilir”. Gayrimenkul ile, bir yatırımcının tek mülkiyeti varsa, maruziyeti azaltmanın tek pratik yolu, mülkte kontrol, yasal ve yönetim sorunlarına yol açabilecek ortaklık çıkarları satmaktır.
Çevirmenin Artıları ve Eksileri
Gayrimenkul yatırımlarını tersine çevirmenin en belirgin avantajı, kazanımları hemen gerçekleştirebilme ve sermayeyi mümkün olan en kısa sürede bağlayabilmektir. Ayrıca, bir günün ortasında dönebilen borsadan farklı olarak, emlak piyasaları daha kolay tahmin edilir ve yatırımcıları gayrimenkulleri telafi etmek için uzun dönemler üretebilir. Bu bağlamda, çevirme mülkleri daha güvenli bir yatırım stratejisi olarak düşünülebilir, çünkü sermayeyi minimum bir süre için risk altında tutmayı amaçlamaktadır ve gayrimenkul elde etmenin doğasında bulunan yönetim ve kiralama risklerinden yoksundur.
Gayrimenkul yatırımına ilişkin bir al / sat yaklaşımında iki ana özellik türü kullanılabilir. Birincisi finansal sıkıntı içinde oldukları için mevcut piyasa değerinin altında satın alınabilecek evler veya daireler. İkincisi, düzeltici-üst, yapısal, tasarım sorunları veya koşul sorunları olan ve değer yaratmak için aşılabilen bir özelliktir.
Sıkıntılı mülklere odaklanan yatırımcılar, mülklerini artık yönetemeyen veya sürdüremeyen ev sahiplerini belirleyerek veya aşırı yüklenmiş ve temerrüde düşme riski taşıyan mülkler bularak yaparlar. Öte yandan, tamircileri tercih edenler, bir mülkü yeniden şekillendirecek veya geliştirecek, böylece ev sahipleri için daha iyi çalışacak veya apartman kiracıları için daha verimli olacaktır.
Bu taktiği kullanarak, bir tamircinin alıcısı, yüksek yatırım getirileri oluşturmak için sadece düşük bir mülk satın almak yerine değerleri artırmak için yatırım yapılan sermayeye güveniyor. Tabii ki, mülkleri çevirirken bu iki stratejiyi birleştirmek de mümkündür ve birçok yatırımcı bunu yapar.
Ancak, çevirme mülkleri uzun vadeli yatırımlarda karşılaşılmayan maliyet ve vergi sorunları yaratabilir. Çevirme ile ilgili masraflar çok fazla para talep edebilir ve bu da nakit akışı sorunlarına yol açabilir. İşlem maliyetleri hem alım hem de satış tarafında çok yüksek olduğundan, kârları önemli ölçüde etkileyebilir. Mülklerdeki hızlı geri dönüş (ve başarılı çevirme anlaşmalarındaki her şey), özellikle uzun vadeli sermaye kazançları vergi kurallarından yararlanmak için çok hızlı hareket ederse, vergi faturalarını artırabilecek gelirde dalgalanmalar yaratabilir.
Ayrıca, bu fırsatları bulmak uzun süreli ve tutarlı bir süre boyunca zor olabilir. Çoğu yatırımcı için, çevirme mülkleri uzun vadeli bir yatırım planından ziyade taktiksel bir strateji olarak düşünülmelidir.
Holding'in Artıları ve Eksileri
Gayrimenkul satın almanın ve elinde bulundurmanın büyük servet biriktirmek için bir reçete olduğu iyi bilinen bir gerçektir. ABD ve yurtdışındaki çoğu "eski para" arazi mülkiyeti yoluyla toplanmıştır. Azalan fiyat dönemlerine rağmen, arazi değerleri uzun vadede neredeyse her zaman geri döndü çünkü sınırlı bir arazi arzı var.
Bununla birlikte, uzun vadeli gayrimenkul sahipliği, hisse senetleri ve tahvillerdeki yatırımcıların asla uğraşmak zorunda kalmadıkları sayısız yönetim ve yasal sorun taşımaktadır. Gayrimenkul sahipliği, birçok yatırımcının beceri setinin dışında olan yönetim yoğun bir çabadır.
Hisse senedi yatırımcıları, belirli bir piyasayı, belirli bir şirketi ve yönetimin iş stratejilerini uygulama yeteneğini analiz etme becerisine sahip olmalıdır. Uzun vadeli bir gayrimenkul yatırımcısı aynı becerilere ihtiyaç duyar, ancak mülkleri için bu iş stratejilerini oluşturma ve uygulama sorumluluğunu taşır.
Birçok yatırımcı, özellikle de ilk kez kiralık mülk sahipleri, ev sahibi olmanın getirdiği sorumluluklarla başa çıkmak için kötü hazırlıklı veya donanımlı değildir. Kaliteli kiracı bulma ve mülklerin bakımını yapma ve bakımını yapma süreci ile birlikte stresli ve zaman alıcı bir girişim olabilir, ancak yatırımlarından devam eden nakit akışlarının sağlanması için başarılı mülk yönetimi gereklidir.
Uzun vadeli gayrimenkul sahipliğinin doğasında var olan riskler büyüktür, ancak hafifletilirse yatırımcı bunları varsaydığı için telafi edilir. Mülk satın alma ve satma işlemsel risklerini, mülkün refahına ilişkin riskleri ve kiracı bulma ve bakımını yapma risklerini içeren bu risklerin çoğu, sistematik riskler veya uygun sayıda çeşitlendirilebilecek yatırım riskleri olarak kabul edilir. yatırımların bir kısmı iyi hazırlanmış bir portföyde satın alınır. Çoğu yatırımcı için sorun, gayrimenkulün sermaye yoğun olmasıdır. Bu riskleri azaltmak için yeterli mülk satın almak için gereken miktar araçlarının veya yeteneklerinin dışındadır.
Strateji Seçme
Mülkleri çevirmenin veya uzun vadede tutmanın en uygun strateji olup olmadığına karar vermek için, birkaç kritik soruyu cevaplamak gerekir. Bir yatırımcı, sermaye tahsisinin kalıcı mı yoksa geçici mi olduğuna ve genel yatırım stratejisinin temel bir parçası mı yoksa getirileri artırmak için bir araç mı olduğuna karar vermelidir. Ayrıca, yatırım portföylerinin bu kısmı için hangi risk ve getiri oranının uygun olduğunu ve yatırımcının her iki yatırım türüyle birlikte yönetim sorumluluklarını üstlenecek uygun tolerans ve beceriye sahip olup olmadığını belirlemesi gerekir.
Eğer sermaye çeşitlendirilmiş bir portföy satın almak için mevcut değilse, bireysel mülk riskleri ve ev sahipleri veya kiracılar tarafından mülk için potansiyel talep eksikliği de dahil olmak üzere sistematik olmayan bir risk almak için potansiyel bir yatırımcı hazırlanmalıdır. Bir alım satım stratejisi kullanmaya karar verirken, bir yatırımcı aynı zamanda sıkıntılı satış mülklerini veya sabitleyicileri ortaya çıkarma becerisine sahip olup olmadığını belirlemelidir. Bu işlem stratejisinde, belirli bir yatırım döneminde sermayenin, aracılık, finansman ve kapanış ücretleri de dahil olmak üzere hem alım hem de satış tarafındaki işlem maliyetlerinin üstesinden gelmek için yeterli zaman döndürülüp döndürülemeyeceğini belirlemek önemlidir.
Alt çizgi
Söz konusu iki strateji arasındaki seçim kişinin özel finansal durumuna ve yatırım hedeflerine bağlı olmasına rağmen, uzun vadeli elde tutma stratejisi genel olarak gayrimenkulleri genel yatırım portföylerinin çekirdek bir parçası olarak kullananlar için daha uygundur; gayrimenkul ek veya getiri arttırıcı bir taktik olarak kullanıldığında saygısız özellikler daha uygundur.
Servet biriktirmek ve gayrimenkul yatırımlarından gelir elde etmek isteyen yatırımcılar, diğer yatırım fırsatlarını finanse etmek için portföye yerleştirilen özkaynakları kullanarak nihayetinde mülkleri bir lüksde satma potansiyeli ile uzun vadeli gayrimenkul elde etmeyi düşünmelidir. Flipping mülkleri, hisse senedi ve tahvil piyasalarındaki beklentilerin düşük olduğu dönemler veya mevcut pazarın izin verdiği ölçüde kısa vadeli sermaye kazancı gerçekleştirmek isteyen yatırımcılar için en uygun taktiktir.