Sabit Faizli ve Ayarlanabilir Faizli İpotekler: Genel Bakış
Sabit faizli ipotekler ve ayarlanabilir faizli ipotekler (ARM'ler) iki ana ipotek türüdür. Pazar, bu iki kategori içinde çok sayıda çeşit sunarken, bir ipotek için alışveriş yaparken ilk adım, iki ana kredi türünden hangisinin ihtiyaçlarınıza en uygun olduğunu belirlemektir.
Önemli Çıkarımlar
- Sabit oranlı bir ipotek, kredinin ömrü boyunca değişmeyen belirli bir faiz oranı uygular. Ayarlanabilir oranlı bir ipotek (ARM) üzerindeki ilk faiz oranı, karşılaştırılabilir bir sabit oranlı kredide piyasa oranının altında belirlenir ve daha sonra zaman geçtikçe oran artar (veya muhtemelen azalır). ARM'ler genellikle sabit oranlı ipoteklerden daha karmaşıktır.
Sabit Faizli İpotekler
Sabit faizli mortgage kredinin ömrü boyunca değişmeyen belirli bir faiz oranı uygular. Her ay ödenen anapara ve faiz tutarı ödemeden ödemeye değişse de, toplam ödeme aynı kalır ve bu da ev sahipleri için bütçelemeyi kolaylaştırır.
Aşağıdaki kısmi amortisman çizelgesi anapara ve faize uygulanan tutarların ipotek ömrü boyunca nasıl değiştiğini göstermektedir. Bu örnekte, ipotek vadesi 30 yıl, anapara 100.000 dolar ve faiz oranı% 6'dır.
Ödeme | anapara | Faiz | Anapara Bakiyesi |
1. 599, 55 dolar | $ 99.55 | $ 500, 00 | $ 99.900, 45 |
2. 599, 55 dolar | $ 100.05 | $ 499, 50 | $ 99.800, 40 |
3. 599, 55 dolar | $ 100.55 | $ 499.00 | $ 99.699, 85 |
Gördüğünüz gibi, bir ipoteğin ilk yıllarında yapılan ödemeler öncelikle faiz ödemelerinden oluşmaktadır.
Sabit faizli bir kredinin ana avantajı, borçlunun faiz oranları yükselirse aylık ipotek ödemelerinde ani ve potansiyel olarak önemli artışlardan korunmasıdır. Sabit faizli ipoteklerin anlaşılması kolaydır ve borç verenden borç verene çok az değişiklik gösterir. Sabit oranlı ipoteklerin dezavantajı, faiz oranları yüksek olduğunda, ödemelerin daha az uygun olması nedeniyle bir krediye hak kazanmanın daha zor olmasıdır.
Faiz oranı sabit olmasına rağmen, ödeyeceğiniz toplam faiz tutarı ipotek dönemine bağlıdır. Geleneksel kredi kuruluşları, en yaygınları 30, 20 ve 15 yıl olan çeşitli dönemler için sabit faizli ipotek sunmaktadır.
En düşük aylık ödemeyi sunduğu için 30 yıllık ipotek en popüler seçimdir. Bununla birlikte, bu düşük ödemenin ödemesi genel olarak önemli ölçüde daha yüksek bir maliyettir, çünkü dönemdeki ekstra on yıl veya daha fazlası öncelikle faiz ödemeye ayrılmıştır. Kısa vadeli ipotekler için aylık ödemeler daha yüksektir, böylece anapara daha kısa bir sürede geri ödenir. Ayrıca, kısa vadeli ipotekler, her bir ipotek ödemesinde daha fazla miktarda anapara geri ödenmesine izin veren daha düşük bir faiz oranı sunar. Böylece, kısa vadeli ipoteklerin toplam maliyeti önemli ölçüde daha azdır. (Daha fazla bilgi için bkz . Mortgage Ödeme Yapısını Anlama .)
İpotek: Sabit Faiz ve Ayarlanabilir Faiz
Ayarlanabilir Faizli İpotekler
Ayarlanabilir oranlı ipotek için faiz oranı değişkendir. Bir ARM'nin ilk faiz oranı, benzer sabit oranlı bir kredide piyasa oranının altına ayarlanır ve daha sonra zaman geçtikçe oran artar. Eğer ARM yeterince uzun tutulursa, faiz oranı sabit faizli kredilerin faiz oranını aşacaktır.
ARM'ler, başlangıç faiz oranının sabit kaldığı sabit bir süreye sahiptir, bundan sonra faiz oranı önceden ayarlanmış bir frekansta ayarlanır. Sabit ücret dönemi önemli ölçüde değişebilir - bir aydan 10 yıla kadar; daha kısa düzenleme süreleri genellikle daha düşük ilk faiz oranları taşır. İlk dönemden sonra kredi sıfırlanır, yani mevcut piyasa faizlerine göre yeni bir faiz oranı vardır. Bu, bir sonraki yıla kadar olan bir sonraki sıfırlamaya kadar olan orandır.
ARM Terminolojisi
ARM'ler sabit oranlı kredilerden önemli ölçüde daha karmaşıktır, bu nedenle artıları ve eksileri keşfetmek bazı temel terminolojilerin anlaşılmasını gerektirir. İşte bir ARM seçmeden önce borç alanların bilmesi gereken bazı kavramlar:
- Ayarlama Sıklığı: Bu, faiz oranı ayarlamaları arasındaki süreyi ifade eder (örn. Aylık, yıllık vb.). Ayarlama Endeksleri: Faiz oranı ayarlamaları bir karşılaştırmaya bağlıdır. Bazen bu, mevduat sertifikası veya Hazine bonosu gibi bir varlık türü üzerindeki faiz oranıdır. Ayrıca Fon Maliyeti Endeksi veya Londra Bankalararası Teklif Oranı (LIBOR) gibi belirli bir endeks de olabilir. Marj: Kredinizi imzaladığınızda, düzenleme endeksinden belirli bir yüzde daha yüksek bir oran ödemeyi kabul edersiniz. Örneğin, ayarlanabilir ücretiniz bir yıllık T faturanın artı% 2 oranı olabilir. Bu ekstra% 2'ye marj denir. Sınırlar: Bu, faiz oranının her bir düzeltme döneminde artırabileceği tutar sınırını ifade eder. Bazı ARM'ler ayrıca toplam aylık ödeme tutarında sınırlama sunar. Negatif amortisman kredileri olarak da bilinen bu krediler ödemeleri düşük tutar; ancak, bu ödemeler, vadesi gelen faizlerin sadece bir kısmını karşılayabilir. Ödenmemiş faiz müdürün bir parçası haline gelir. Yıllarca ipotek ödendikten sonra, ana borcunuz başlangıçta ödünç aldığınız miktardan daha büyük olabilir. Tavan: Kredinin kullanım ömrü boyunca ayarlanabilir faiz oranının girmesine izin verilen en yüksek tutardır.
Bir ARM'nin en büyük avantajı, en azından ilk üç, beş veya yedi yıl boyunca sabit oranlı bir ipotekten önemli ölçüde daha ucuz olmasıdır. ARM'ler de caziptir, çünkü düşük başlangıç ödemeleri genellikle borçlunun daha büyük bir krediye hak kazanmasını ve düşen faiz oranı ortamında, borçlunun ipotek kredisini yeniden finanse etmeden daha düşük faiz oranlarından (ve daha düşük ödemelerden) yararlanmasına izin verir..
Bir ARM seçen bir borçlu, yedi yıla kadar ayda birkaç yüz dolar tasarruf edebilir, bundan sonra maliyetleri artacaktır. Yeni oran, piyasadaki ilk orana değil, piyasa oranlarına bağlı olacaktır. Çok şanslıysanız, oran sıfırlama sırasında piyasa oranlarının nasıl olduğuna bağlı olarak daha düşük olabilir.
Ancak ARM bazı önemli olumsuzluklara yol açabilir. Bir ARM ile aylık ödemeniz kredinin ömrü boyunca sık sık değişebilir. Ve büyük bir kredi alırsanız, faiz oranları yükseldiğinde sorun yaşayabilirsiniz: Bazı ARM'ler, faiz oranlarının birkaç yıl içinde neredeyse iki katına çıkabileceği şekilde yapılandırılmıştır. (Daha fazla bilgi için bkz. Ayarlanabilir Faiz İpoteği: Faiz Oranları Ne Zaman Artar? ).
Gerçekten de, ayarlanabilir faizli ipotekler, 2008'in yüksek faizli ipotek erimesinden sonra, haciz ve kısa satış döneminde ortaya çıkan birçok finansal planlamacının lehine gitti. Borçlular ARM'leri ayarlandığında etiket şokuyla karşılaştılar ve ödemeleri fırladı. Neyse ki, o zamandan beri, konut baloncuğunu küresel bir finansal krize dönüştüren gözetimi artırmak için hükümet düzenlemeleri ve mevzuatı oluşturulmuştur. Tüketici Mali Koruma Bürosu (CFPB), tüketiciye zarar veren yırtıcı ipotek uygulamalarını engelliyor. Borç verenler, kredilerini geri ödemesi muhtemel borçlulara borç vermektedir.
ARM'ler sabit faizli ipoteklerden önemli ölçüde daha ucuzdur.
Hangi Kredi Size Uygun?
Bir ipotek seçerken, çok çeşitli kişisel faktörleri göz önünde bulundurmanız ve bunları sürekli değişen bir pazarın ekonomik gerçekleriyle dengelemeniz gerekir. Bireylerin kişisel finansları genellikle ilerleme ve düşüş dönemleri, faiz oranlarının yükselmesi ve düşmesi ve ekonominin gücü cilalar ve azalır. Kredi seçiminizi bu faktörlerin bağlamına sokmak için aşağıdaki soruları göz önünde bulundurun:
- Bugün ne kadar büyük bir mortgage ödemesi yapabilirsiniz? Faiz oranları yükselirse hala bir ARM alabilir misiniz? Mülkte ne kadar süre yaşamayı planlıyorsunuz? Faiz oranları hangi yönde ilerliyor ve bu eğilimin devam etmesini bekliyor musunuz?
Faiz oranları yüksekse ve düşmesi bekleniyorsa, ARM belirli bir orana kilitlenmediğiniz için düşüşten yararlanmanızı sağlayacaktır. Faiz oranları yükseliyorsa veya sabit, öngörülebilir bir ödeme sizin için önemliyse, sabit oranlı bir ipotek gitmek için bir yol olabilir.
ARM'ler için adaylar
Kısa Vadeli Ev Sahibi
Yakın vadede düşük ödemeler birincil gereksiniminizse veya fiyatların yükselmesi için tesiste uzun süre yaşamayı planlamıyorsanız, bir ARM mükemmel bir seçim olabilir. Daha önce de belirtildiği gibi, bir ARM'nin sabit oranlı süresi tipik olarak bir yıldan yedi yıla kadar değişir, bu yüzden bir ARM evlerini bundan daha fazla tutmayı planlayan insanlar için mantıklı olmayabilir. Ancak, kısa bir süre içinde hareket edeceğinizi biliyorsanız veya onlarca yıl boyunca eve tutunmayı planlamıyorsanız, bir ARM çok mantıklı olacaktır.
Faiz oranı ortamının, % 3, 5 faiz oranıyla beş yıllık bir ARM alabileceğiniz anlamına geldiğini varsayalım. Buna karşılık 30 yıllık sabit oranlı bir ipotek size% 4, 25 faiz oranı verecektir. Beş yıllık ARM sıfırlanmadan önce hareket etmeyi planlıyorsanız, ilgiden çok para biriktireceksiniz. Öte yandan, sonuçta evde daha uzun süre kalmaya karar verirseniz, özellikle krediniz ayarlandığında oranlar daha yüksekse, ipotek sabit oranlı kredinin sahip olacağından daha pahalıya mal olacaktır. Yine de, bir aileye başladıktan sonra daha büyük bir eve geçmeye yönelik bir ev satın alıyorsanız - ya da iş için taşınacağınızı düşünüyorsanız - bir ARM sizin için doğru olabilir.
Gelir Artışı Kazanan
Sabit bir gelire sahip olan ancak bunun önemli ölçüde artmasını beklemeyen insanlar için sabit oranlı bir ipotek daha mantıklıdır. Bununla birlikte, gelirinizde bir artış görmeyi bekliyorsanız, bir ARM ile gitmek sizi uzun vadede çok fazla faiz ödemekten kurtarabilir.
Diyelim ki ilk evinizi arıyorsunuz ve tıp fakültesinden ya da hukuk fakültesinden mezun oldunuz ya da MBA kazandınız. Önümüzdeki yıllarda daha fazla kazanma şansınız yüksektir ve krediniz daha yüksek bir orana ayarlandığında artan ödemeleri karşılayabilecektir. Bu durumda, bir ARM sizin için çalışacaktır. Başka bir senaryoda, belirli bir yaştaki bir güvenden para almaya başlamayı düşünüyorsanız, aynı yıl sıfırlanan bir ARM alabilirsiniz.
Ödeme Türü
Ayarlanabilir faizli bir ipotek almak, yeni faiz oranı devreye girmeden önce krediyi ödeyecek veya sahip olacak olan ipotek borçluları için çok caziptir. Bu, Amerikalıların büyük çoğunluğunu içermiyor olsa da, durumlar vardır İçinde çekip çıkarmak mümkün olabilir.
Aynı anda bir ev alıp başka bir ev satan bir borçlu alın. Bu kişi, eski ev sözleşmedeyken yeni evi satın almak zorunda kalabilir ve sonuç olarak bir veya iki yıllık bir ARM alacaktır. Borçlu satıştan elde edilen geliri elde ettikten sonra, ARM'yi ev satışından elde edilen gelirle ödemek için dönebilir.
Bir ARM'nin mantıklı olacağı bir diğer durum, ödemeleri sıfırlanmadan önce her ay ödemeyi yeterince hızlandırabilmenizdir. Bu stratejiyi kullanmak riskli olabilir, çünkü yaşam gerçekleşir ve şimdi hızlandırılmış ödemeler yapmayı göze alabiliyorsanız, hastalanırsanız, işinizi kaybederseniz veya kazan giderse, bu artık bir seçenek olmayabilir.
Alt çizgi
Seçtiğiniz kredi türü ne olursa olsun, dikkatli bir şekilde seçmek maliyetli hatalardan kaçınmanıza yardımcı olacaktır. Kesin olan bir şey var: ARM ile gitmeyin çünkü aylık ödeme düşük olan bu rüya evini karşılamanın tek yoludur. Sıfırlama sırasında benzer bir oran elde edebilirsiniz, ancak ciddi bir kumardır. Bunun yerine daha küçük bir fiyat etiketi olan bir ev aramak daha ihtiyatlı.
Okumaya devam et
İlgili Makaleler
Bir Evi Yeniden Finanse Etme
İpoteğinizi Yeniden Finanse Etmek Ne Zaman (Ve Değilse)
Ev Satın Alma
İlk Kez Ev Sahipleri İçin Finansman Temelleri
İpotek
Faiz Oranları İpotek Üzerinde Nasıl Çalışır?
İpotek
Sizin için En İyi İpotek Nasıl Seçilir
İpotek
Ayarlanabilir Faizli Mortgage: Faiz Oranları Arttığında Ne Olur?
İpotek