İçindekiler
- İlk Kez Homebuyer Avantajı
- Satın Almadan Önce Bunları Düşünün
- Satın Alma Süreci
- Yeni Ev Sahipleri için Öneriler
- Alt çizgi
Bir ev satın almak ilk zamanlayıcı için zor olabilir. Sonuçta, çok fazla adım, görev ve gereksinim var ve pahalı bir hata yapma konusunda endişeli olabilirsiniz. Ancak ilk kez ev sahipleri, emlak piyasasına yeni girişleri teşvik etmek için yaratılan bazı özel avantajlardan yararlanırlar. Satın alma işleminizden en iyi şekilde yararlanabilmeniz için süreci belirsizleştirmek için, satın almadan önce nelere dikkat etmeniz gerektiğini ve satın alma işleminin kendisinden neler bekleyebileceğinizi ve ilk evinizi satın aldıktan sonra hayatı kolaylaştırmak için ipuçlarını burada bulabilirsiniz.
Önemli Çıkarımlar
- ABD Konut ve Kentsel Kalkınma Bakanlığı tarafından tanımlanan ilk kez ev sahipleri, devlet programlarından, vergi indirimlerinden ve federal destekli kredilerden yardım alabilirler. Bakmaya başlamadan önce, ihtiyaçlarınızı karşılayacak konut türünü, ne yaptığınızı düşünün Bir ev satın almak mülk bulmayı, finansman sağlamayı, bir teklifte bulunmayı, bir ev denetimini almayı ve satın almayı kapatmayı içerir. evinizi korumak ve tasarruf etmeye devam etmek önemlidir.
İlk Kez Homebuyer Avantajı
Bir ev satın almak hala Amerikan rüyasının önemli bir yönü olarak kabul edilir. İlk kez alıcı olarak, normal asgari peşinatınız yoksa (geleneksel bir kredi için satın alma fiyatının ideal olarak% 20'si) devlet programlarına, vergi indirimlerine ve federal destekli kredilere erişiminiz vardır. belirli bir grubun üyesi (aşağıdaki Önemli bilgi bölümüne bakın). Ve acemi olmasanız bile ilk kez alıcı olarak kabul edilebilirsiniz.
ABD Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı'na (HUD) göre ilk kez ev sahibi, aşağıdaki koşullardan herhangi birini karşılayan kişidir:
- Üç yıldır ana ikametgahı olmayan bir kişi. Bir eviniz varsa, ancak eşiniz sahip değilse, o zaman ilk kez ev sahibi olarak birlikte bir yer satın alabilirsiniz. Evli iken sadece eski bir eşe sahip bir ev sahibi olan tek bir ebeveyn. Sadece geçerli yönetmeliklere uygun olarak kalıcı bir vakfa bağlı olmayan bir ana ikametgahına sahip olan bir kişi. Sadece devlet, yerel veya model kurma kodlarına uygun olmayan bir mülke sahip olan ve kalıcı bir yapı inşa etme maliyetinden daha azına uygun hale getirilemez.
İlk Evinizi Satın Almak İçin En İyi İpuçları
Satın Almadan Önce Dikkate Alınması Gereken 6 Soru
İlk adımınız uzun vadeli hedeflerinizin ne olduğunu ve ev sahipliğinin bu hedeflere nasıl uyduğunu belirlemektir. Belki de tüm bu "boşa giden" kira ödemelerini size somut bir şey veren ipotek ödemelerine dönüştürmek istiyorsunuz: eşitlik. Ya da belki de ev sahipliğini bağımsızlığın bir işareti olarak görür ve kendi ev sahibiniz olma fikrinden hoşlanırsınız. Bir ev satın almak da iyi bir yatırım olabilir. Büyük resmi ev sahibi olma hedeflerinizi daraltmak sizi doğru yöne yönlendirecektir. Dikkate almanız gereken altı soru.
1. Finansal sağlığınız nasıl?
Çevrimiçi listelerin sayfalarını tıklamadan veya hayalinizdeki eve aşık olmadan önce, mali durumunuzu ciddi bir şekilde denetleyin. Bir evin hem satın alınması hem de devam eden masrafları için hazırlıklı olmanız gerekir. Bu denetimin sonucu size bu büyük adımı atmaya hazır olup olmadığınızı veya hazırlamak için daha fazlasını yapmanız gerekip gerekmediğini gösterecektir. Bu adımları takip et:
Tasarruflarınıza bakın. Üç ila altı aylık yaşam giderlerine sahip bir acil durum tasarruf hesabınız olmadan ev almayı düşünmeyin. Bir ev satın aldığınızda, peşinat ve kapanış maliyetleri de dahil olmak üzere önemli ölçüde ön maliyetler olacaktır. Sadece bu maliyetler için değil, aynı zamanda acil durum fonunuz için de paraya ihtiyacınız var. Borç verenler bunu gerektirir.
En büyük zorluklardan biri, tasarruflarınızı hala geri dönüş sağlayan erişilebilir, nispeten güvenli bir araçta tutmaktır, böylece enflasyona ayak uydurursunuz.
- Hedefinizi gerçekleştirmek için bir ila üç yılınız varsa, mevduat sertifikası iyi bir seçim olabilir. Sizi zenginleştirmeyecek, ama para da kaybetmeyeceksiniz (erken para kazanma cezası ile cezalandırılmadıkça). Aynı fikir, size biraz büyüme sağlayacak, aynı zamanda sizi borsaların çalkantılı doğasından koruyacak kısa vadeli bir tahvil veya sabit gelir portföyü satın almak için de uygulanabilir. Altı aydan bir yıla sahipseniz, parayı sıvı tutun. Yüksek getirili tasarruf hesabı en iyi seçenek olabilir. FDIC sigortalı olduğundan emin olun (çoğu banka vardır), böylece banka altına girerseniz paranıza 250.000 dolara kadar erişebilirsiniz.
Harcamalarınızı gözden geçirin. Her ay tam olarak ne kadar harcadığınızı ve nereye gittiğini bilmeniz gerekir. Bu hesaplama size bir ipotek ödemesine ne kadar ayırabileceğinizi söyleyecektir. Kamu hizmetleri, yiyecek, araba bakımı ve ödemeleri, öğrenci borcu, kıyafet, çocuk aktiviteleri, eğlence, emeklilik tasarrufu, düzenli tasarruflar ve diğer çeşitli öğeleri hesaba kattığınızdan emin olun.
Kredinizi kontrol edin. Genel olarak, konut kredisine hak kazanmak için iyi bir krediye, faturalarınızı zamanında ödeme geçmişine ve maksimum% 43'lük borç / gelir (DTI) oranına ihtiyacınız olacaktır. Borç verenler bugünlerde konut giderlerini (anapara, faiz, vergi ve ev sahibi sigortası) borçluların aylık brüt gelirinin yaklaşık% 30'u ile sınırlamayı tercih etmektedir, ancak bu rakam yerel emlak piyasasına bağlı olarak büyük ölçüde değişebilir.
2. Hangi tip ev ihtiyaçlarınıza en uygun?
Bir konut satın alırken bir dizi seçeneğiniz vardır: geleneksel tek aileli ev, dubleks, şehir evi, kiralık daire, kooperatif veya iki ila dört üniteli çok aileli bir bina. Her seçeneğin, ev sahibi hedeflerinize bağlı olarak artıları ve eksileri vardır, bu nedenle hangi tür mülklerin bu hedeflere ulaşmanıza yardımcı olacağına karar vermeniz gerekir. Bir tamirci-üst seçerek herhangi bir kategorideki satın alma fiyatından tasarruf edebilirsiniz, ancak önceden uyarı alın: Bir tamirci-üstünü hayalinizdeki eve dönüştürmek için gereken zaman, ter payı ve para miktarı pazarlık yaptığınızdan çok daha fazla olabilir için.
3. İdeal evinizin hangi özelliklere sahip olmasını istiyorsunuz?
Bu listede bir miktar esnekliği korumak iyi olsa da, belki de hayatınızın en büyük satın alımını yapıyorsunuz ve bu satın almanın hem ihtiyaçlarınıza hem de isteklerinize olabildiğince yakın olmasını hak ediyorsunuz. Listeniz, banyo düzeni ve dayanıklı cihazlarla donatılmış bir mutfak gibi daha küçük ayrıntılara kadar, boyut ve mahalle gibi temel arzuları içermelidir.
4. Ne kadar ipoteğe hak kazanıyorsunuz?
Alışverişe başlamadan önce, bir borç verenin ilk evinizi satın almanız için ne kadar vereceği hakkında bir fikir edinmek önemlidir. 300.000 dolarlık bir evi karşılayabileceğinizi düşünebilirsiniz, ancak borç verenler, ne kadar başka borcunuz, aylık geliriniz ve mevcut işinizde ne kadar süredir çalıştığınız gibi faktörlere dayanarak sadece 200.000 dolar için iyi olduğunuzu düşünebilir. Buna ek olarak, birçok emlakçı, ne kadar harcama yapabileceklerini netleştirmemiş müşterilerle zaman geçirmeyecektir.
Bir eve bir teklif vermeden önce bir kredi için ön onay aldığınızdan emin olun: Çoğu durumda, satıcılar bir ipotek ön onayıyla birlikte sunulmayan bir teklifi bile eğlendirmezler. Bunu bir ipoteğe başvurarak ve gerekli evrakları tamamlayarak yaparsınız. Bir borç veren için alışveriş yapmak ve ipotek hesap makinesi veya Google aramaları gibi bir araç kullanarak faiz oranlarını ve ücretleri karşılaştırmak faydalıdır.
5. Gerçekte ne kadar evi karşılayabilirsiniz?
Bazen bir banka, gerçekten ödemek istediğinizden daha fazla ev için kredi verir. Bir bankanın size 300.000 dolar ödeyeceğini söylemesi, aslında bu kadar çok borç almanız gerektiği anlamına gelmez. Birçok ilk kez ev sahibi bu hatayı yapar ve aylık ipotek ödemelerini giyim, kamu hizmetleri, tatiller, eğlence ve hatta yiyecek gibi diğer masrafları karşılamak için çok az kaldıktan sonra “ev yoksulları” ile sonuçlanır.
Bir kredinin gerçekte ne kadar büyük olacağına karar verirken, sadece aylık ödemeye değil, evin toplam maliyetine bakmak isteyeceksiniz. Seçtiğiniz mahallede emlak vergilerinin ne kadar yüksek olduğunu, ev sahibi sigortasının ne kadar tutacağını, evi korumak veya geliştirmek için ne kadar harcama yapacağınızı ve kapanış maliyetinizin ne olacağını düşünün.
6. Bir ev bulmanıza ve satın alma sürecinde size rehberlik etmenize kim yardımcı olacak?
Bir emlakçı, ihtiyaçlarınızı karşılayan ve fiyat aralığınızdaki evleri bulmanıza yardımcı olacak, daha sonra bu evleri görmek için sizinle buluşacaktır. Satın almak için bir ev seçtikten sonra, bu profesyoneller teklif verme, kredi alma ve evrak işlerini tamamlama gibi tüm satın alma sürecini müzakere etmenize yardımcı olabilir. İyi bir emlak acentesinin uzmanlığı, sizi süreç boyunca karşılaşabileceğiniz herhangi bir tuzaktan koruyabilir. Çoğu acente satıcının gelirlerinden ödenen bir komisyon alır.
01:34İlk Kez Ev Sahipleri İçin Krediler
Satın Alma Süreci
Şimdi dalışa girmeye karar verdiğinize göre, ev satın alma sürecinin kendisinden neler bekleyebileceğinizi keşfedelim. Bu, öfkeyle uçan teklifler ve karşı teklifler ile kaotik bir zaman olabilir, ancak güçlük (ve evrak işleri) için hazırlanırsanız, sağlığınız bozulmadan bu süreçten geçebilirsiniz. Bekleyebileceğiniz temel ilerleme şöyledir:
Bir ev bulun
Gayrimenkul acentenizi kullanmak, çevrimiçi listeleri aramak ve satış işaretlerini aramakla ilgilenen semtleri dolaşmak da dahil olmak üzere piyasadaki evleri bulmak için mevcut tüm seçeneklerden yararlanmayı unutmayın. Arkadaşlarınızla, ailenizle ve iş bağlantılarınızla bazı düşüncelerinizi de dışarı çıkarın. Bir ev için iyi bir referansın veya olası satışın nereden gelebileceğini asla bilemezsiniz.
Bir ev için ciddi bir şekilde alışveriş yaptığınızda, bir temsilciniz olmadan (veya en azından birlikte çalıştığınız birinin adını atmaya hazır olmadan) açık bir eve girmeyin. Kendinizden biriyle iletişime geçmeden önce bir satıcının acentesiyle ilgilenmeye başlamanın sizin yararınıza olmayabileceğini görebilirsiniz.
Eğer bir bütçeniz varsa, tam potansiyeli henüz gerçekleşmemiş evleri arayın. Şimdi banyoda iğrenç duvar kağıdını değiştirmeyi göze alamasanız bile, karşılayabileceğiniz bir yere girmek için bir süre onunla yaşamak isteyebilirsiniz. Ev, konum ve boyut gibi değiştirilmesi zor olan büyük şeyler açısından ihtiyaçlarınızı karşılıyorsa, fiziksel kusurların sizi geri çevirmesine izin vermeyin. İlk kez ev sahipleri, mülk merdivenini yükseltmelerine yardımcı olmak için eşitlikteki bir yumru sağladığından, değer katabilecekleri bir ev aramalıdır.
Finansman seçeneklerinizi ve güvenli finansmanı göz önünde bulundurun
İlk kez ev sahipleri, bir eve girmelerine yardımcı olmak için çok çeşitli seçeneklere sahiptir - hem Federal Konut İdaresi (FHA) destekli ipotekler de dahil olmak üzere herhangi bir alıcı tarafından kullanılabilir olanlar ve özellikle acemilere yönelik olanlar. Birçok ilk kez homebuyer programı, % 3 ila% 5 (standart% 20'ye kıyasla) kadar düşük peşinat ödemeleri sunar ve bazıları için peşinat gerekmez. Aşağıdakilere baktığınızdan veya dikkate aldığınızdan emin olun:
- HUD'nin kaynak listesi. Her ne kadar devlet kurumunun kendisi doğrudan bireylere hibe vermese de, IRS vergiden muaf statüsüne sahip kuruluşlara ilk kez ev sahibi için tahsis edilen fonlar vermektedir. HUD web sitesinde ayrıntılar var. FHA (ve kredi programı) HUD'nin bir parçasıdır. IRA'nız. Her ilk kez ev sahibi, erken çekilme için% 10 ceza ödemeden bireysel geleneksel IRA veya Roth IRA'dan 10.000 $ 'a kadar para çekebilir (ancak geleneksel bir IRA kullanırsanız yine de vergi ödersiniz). Bu, bir çiftin ilk ev satın alımında kullanmak için maksimum 20.000 $ (her hesaptan 10.000 $) çekebileceği anlamına gelir. Sadece 120 gün içinde parayı geri ödemezseniz (ve 59 under altındaysanız), % 10 cezaya tabi olduğunu ve para çekme işlemlerinde gelir vergisi borcunuz olacağını unutmayın. Eyaletinizin programları. Illinois, Ohio ve Washington da dahil olmak üzere birçok eyalet, hak kazanan ilk kez ev sahibi için peşinat ve kapanış masraflarının yanı sıra bir mülkü rehabilitasyon veya iyileştirme masrafları ile mali yardım sunmaktadır. Genellikle, bu programlardaki uygunluk gelire ve genellikle bir mülkün satın alma fiyatının büyüklüğüne bağlıdır. Yerli Amerikan seçenekleri. Yerli Amerikalı ev sahipleri, Bölüm 184 kredisine başvurabilirler. Bu kredi, % 1.5 kredi peşinat garantisi ücreti ve 50.000 $ 'ın üzerindeki krediler için% 2.25 peşinat gerektirir (bu tutarın altındaki krediler için% 1.24). 184.Bölüm kredileri sadece tek aileli evler (bir ila dört birim) ve birincil konutlar için kullanılabilir.
Bir ön onay veya ipotek ararken mevcut finansal kurumunuza bağlılıkla bağlı kalmayın: Sadece bir tür kredi almaya hak kazanmış olsanız bile alışveriş yapın. Ücretler şaşırtıcı bir şekilde değişebilir. Örneğin, bir FHA kredisi, yerel bir banka, kredi birliği, ipotek bankacısı, büyük banka veya ipotek komisyoncusu aracılığıyla kredi başvurusunda bulunmanıza bağlı olarak farklı ücretlere sahip olabilir. Elbette eviniz için ödediğiniz toplam fiyat üzerinde büyük etkisi olan ipotek faiz oranları da değişebilir.
Bir borç verene karar verdikten ve başvurduktan sonra, borç veren sağlanan tüm finansal bilgileri doğrulayacaktır (kredi puanlarını kontrol etme, istihdam bilgilerini doğrulama, DTI'ları hesaplama, vb.). Borç veren belirli bir miktar için borçluyu önceden onaylayabilir. Bir ipotek için ön onay almış olsanız bile, bir araba satın alımını finanse etmek gibi kredi puanınızı değiştirmek için bir şeyler yaparsanız kredinizin son dakikada düşebileceğini unutmayın.
Bazı yetkililer ayrıca yedek borç veren olmasını tavsiye eder. Bir krediye hak kazanmak, kredinizin sonunda finanse edileceğinin garantisi değildir: Sigortalama kılavuzları değişebilir, borç veren risk analizi değişebilir ve yatırımcı piyasaları değişebilir. Müşteriler kredi ve emanet belgelerini imzalayabilir ve kapanıştan 24 ila 48 saat önce borç verenin kredi programlarına fon dondurduğunu bildirebilir. Zaten bir ipotek almaya hak kazanmış ikinci bir borç verene sahip olmak, süreci planlamanıza veya programa yakın tutmanın alternatif bir yolunu sunar.
Bir teklif yapmak
Emlak acenteniz, ev için ne kadar para teklif etmek istediğinizi ve sormak istediğiniz koşulları belirlemenize yardımcı olacaktır. Temsilciniz teklifi satıcının temsilcisine sunacaktır; satıcı teklifinizi kabul eder veya karşı teklif verir. Daha sonra, bir anlaşmaya ulaşıncaya veya tekliflerden çıkmaya karar verene kadar kabul edebilir veya ileri geri gitmeye devam edebilirsiniz.
Teklifinizi göndermeden önce bütçenize bir göz atın. Bu kez, tahmini kapanış maliyetlerini (satın alma fiyatının% 2 ila% 5'i arasında herhangi bir yerde toplanabilir), işe gidip gelme maliyetlerini ve harekete geçmeden önce ihtiyaç duyabileceğiniz acil onarım ve zorunlu aletleri hesaba katın. bir kiralamadan daha büyük bir eve taşınıyorsanız, daha yüksek veya beklenmedik yardımcı programlar ve diğer maliyetlerden pusuya düşürülmelidir. Örneğin, ortalama aylık maliyetler hakkında fikir edinmek için son 12 aydaki enerji faturalarını talep edebilirsiniz.
Bütçenizi incelerken, ev denetimi, ev sigortası, emlak vergileri ve ev sahipleri dernek ücretleri gibi gizli maliyetleri göz ardı etmeyin.
Evi muayene ettirin
Satın almayı planladığınız ev kusursuz görünse bile, eğitimli bir profesyonelin, potansiyel yeni evinizin kalitesi, güvenliği ve genel durumu için mülkün ev denetimini yapmasının yerini tutamaz. Bir para çukuruna veya beklenmedik bir çok onarım yapmanın baş ağrısına sıkışmak istemezsiniz. Ev denetimi, satıcının ifşa etmediği ciddi kusurlar ortaya çıkarsa, genellikle teklifinizi iptal edebilir ve depozitonuzu geri alabilirsiniz. Alternatif olarak, satıcının onarım yapmasını veya satış fiyatını indirmesini sağlamak için pazarlık yapabilirsiniz.
Kapat - veya devam et
Satıcı ile bir anlaşma yapabilir veya daha iyisi, inceleme önemli bir sorun ortaya koymadıysa, kapatmaya hazır olmalısınız. Kapanış, temelde çok kısa bir sürede bir ton evrak imzalamayı içerirken, son dakikada hiçbir şeyin düşmediğini dua ediyor.
Satın alma işleminizin son aşamalarında ele alacağınız ve ödeyeceğiniz şeyler, evin değerlendirilmesini (ipotek şirketleri, evdeki ilgilerini korumak için bunu gerektirir), başka hiç kimsenin satıcı peşinat% 20'den az ise özel ipotek sigortası veya bir sırtlama kredisi almak ve ipotek evrakları tamamlamak, mülkiyet için bir iddia vardır. Diğer kapanış maliyetleri arasında kredi kullanım ücretleri, tapu sigortası, anketler, vergiler ve kredi raporu ücretleri sayılabilir.
Tebrikler, Yeni Ev Sahibi! Şimdi ne olacak?
Sen kağıtları imzaladın, evden eve nakliyecileri ödedin ve yeni yer ev gibi hissetmeye başlıyor. Oyun bitti, değil mi? Pek değil. Ev sahibi maliyetleri peşinat ve aylık ipotek ödemelerinin ötesine uzanır. Şimdi yeni bir ev sahibi olarak hayatı daha eğlenceli ve güvenli hale getirmek için bazı son ipuçlarını gözden geçirelim.
Tasarruf etmeye devam et
Ev sahibi ile, çatıyı değiştirmek veya yeni bir su ısıtıcısı almak gibi beklenmedik masraflar gelir. Bu maliyetler kaçınılmaz olarak ortaya çıktığında, hazırlıksız yakalanmamanız için eviniz için bir acil durum fonu başlatın.
Düzenli bakım yapın
Evinize koyduğunuz büyük miktarda parayla, ona mükemmel bir şekilde dikkat ettiğinizden emin olmak istersiniz. Düzenli bakım, küçük ve yönetilebilir olduğunda sorunların çözülmesini sağlayarak onarım maliyetlerinizi azaltabilir.
Konut piyasasını görmezden gelin
Evinizi, sattığınız an hariç, herhangi bir anda ne kadar önemli olduğu önemli değildir. İş tehcir veya finansal sıkıntı nedeniyle evinizi satmaya zorlamak yerine, evinizi ne zaman satacağınızı seçebilmek, yatırımınızdan sağlam bir kâr görüp görmeyeceğinizin en büyük belirleyicisi olacaktır.
Emekliliğinizi finanse etmek için evinizin satışına güvenmeyin
Bir eviniz olmasına rağmen, her yıl emeklilik tasarruf hesaplarınızdaki maksimum tutarı kaydetmek için elinizden geleni yapmalısınız. Konut balonu sırasında bazı insanların yaptığı servetleri gözlemleyenlere inanmak zor gibi görünse de, evinizi sattığınızda mutlaka bir ölüm yapmazsınız. Evinize emeklilikte bir zenginlik kaynağı olarak bakmak istiyorsanız, ipotek ödemenizi yaptıktan sonra, aylık ödemelere harcadığınız parayı, emeklilikteki yaşam ve sağlık giderleriniz için bir fon kaynağı olarak düşünün. Ayrıca, emekliler genellikle kalmak istiyorlar (egzotik yerlerde küçülme veya emekli olma hakkında gördüğünüz tüm makalelere rağmen).
Alt çizgi
Bu genel bakış, ev satın alma bilgilerinizdeki boşlukları doldurma yolunda ilerlemenize yardımcı olmalıdır. Önceden süreç hakkında ne kadar fazla eğitim alırsanız, o kadar az stresli olacağını ve karşılayabileceğiniz bir fiyat karşılığında istediğiniz evi elde etme olasılığınızın artacağını unutmayın. İşiniz bittiğinde, hayatınızda önemli bir adımın başarıyla müzakere edilmesinden gelen güvene sahip olacaksınız.