İnsanların yaşamları boyunca aldığı en büyük finansal kararlardan biri ev satın almaktır. Kiralamanın daha ucuz ve çok daha kısa, daha esnek bir yükümlülük olduğu durumlarda neden bu kadar çok insan bu kadar büyük bir finansal taahhütte bulunuyor?
Bunun bir nedeni, ev sahipliğinin bireylerin özkaynak oluşturmasına ve vergilerinden ipotek faizini çıkarmasına izin vermesidir; Ayrıca, zaman içinde değeri arttıracak bir eve yatırım yapmanın avantajı da vardır. Yenileme üzerinde daha fazla kontrole sahip olmak gibi somut olmayan faydalar da vardır.
Bir birey bir ev satın aldığında, aylık ödemeleri artar, ancak doğru kararlar en baştan verilirse evinize sahip olmak ödüllendirici olabilir.
Birinci Adım: Mevcut Borcu Silme
Doğru hazırlık, bir ipotek hakkı kazanmak için verilen savaşın yarısıdır. Potansiyel bir borçlunun yapması gereken ilk şey, FICO puanlarını ve kredi değerlerini belirlemek için kredi raporlarının bir kopyasını elde etmektir. 2018'de, Federal Konut İdaresi veya FHA, bir FHA kredisi için en az 500 kredi puanı istedi; ancak, çoğu kredi verenin 620 ila 640 puan alması gerekir. Puanınız düşükse, kredi kartlarındaki bakiyeleri düşük tutarak, zamanında fatura ödeyerek ve yüksek faizli borcunuzu ödeyerek onu iyileştirmeye çalışmalısınız. Kullanılmayan kredi kartlarını kapatmayın, çünkü bunu yapmak FICO puanınızı ve kredi kullanım oranınızı olumsuz etkileyebilir (bu oran hakkında daha fazla bilgi için " Kredi Kullanım Oranı" bölümünü okuyun). Sadece dengeyi düşük tutun. Ayrıca, alacaklılarınızın raporlarıyla ilgili herhangi bir hata veya tutarsızlık olup olmadığını kontrol edin ve düzeltmelerini sağlayın.
Aynı zamanda peşinatınız için mümkün olduğu kadar çok para biriktirmelisiniz. Ancak, yüksek faizli borçların ödenmesi daha önemlidir. Faiz oranının asal oranın iki katından fazla olan kredi kartı oranları çok yüksektir. Örneğin, mevcut faiz oranı% 6 ise, tüm kredi kartlarınızı% 12 veya daha yüksek faiz oranıyla ödemeye çalışmalısınız veya borcunuzu transfer etmek için daha iyi bir orana sahip başka bir borç veren aramalısınız.
İkinci Adım: Kredi Verenlerden Alışveriş Yapın
Kredi puanınız istediğiniz yere geldiğinde, bir borç veren için alışveriş yapmalısınız. İyi bir olasılık olduğunuzu varsayarsak, işiniz için üç veya dört kredi verenin rekabet etmesine izin verin. Her borç verene kredi raporunuza erişmesi için onay vermeyin. "İyi niyet tahmini" nin (HUD-1 formu) bir ön kopyasını alın ve her suçlamayı analiz edin. Sadece bir kredi vereni seçtiğinizde kredinizi kontrol etmelerine izin vermelisiniz.
Borçlunun borçluya olan ücretleri oldukça yaratıcı ve değişkendir. Kredi oluşumu, işlem ücretleri gibi ücretler. ve yüklenim ücretleri genellikle en az% 50 oranında müzakere edilebilir veya işinizi isterse borç veren tarafından feragat edilebilir. Mümkünse puanlardan kaçının. Puan ödediğinizde, sabit faizli ipoteğinizde daha düşük bir oran elde etmek için peşin ödemede faiz (1 puan = yüzde 1) ödersiniz, bu da temel olarak peşinat tutarınızı artırır. Puanlar, borç veren tarafından gereksiz ek ücretlerdir. Bu ücretleri ödemeyi reddedin veya işletmenizi başka bir yere götürün.
Bazı durumlarda, gereksiz maliyetleri belirleyebilecek bir gayrimenkul avukatı tutmaya değer. Bilgili bir emlakçı, hangi maliyetlerin olağan ve hangilerinin ortadan kaldırılabileceği konusunda da size rehberlik edebilir. Örneğin, Florida eyaletindeki tapu masrafları alıcının sorumluluğundadır (satıcı masrafları almayı kabul etmedikçe), bu nedenle bu masrafların iyi niyet tahminde görünmesi gerektiğini bilmeniz gerekir. Borç vereniniz devlet dışı bir borç vericiyse, farklı ücretlere sahip olabilirler (genellikle 1.000 doları aşar) ve kapanmadan önce HUD-1 uzlaşma ekstrenizde sürpriz bir maliyet olarak görünebilir.
Kredi Verenler PMI'yi Neden Seviyor?
Borç verenler ilk kez ev sahiplerini avlayabilirler. Evinizde% 20 veya daha fazla peşinat ödemezseniz, çoğu kredi veren özel ipotek sigortası (PMI) talep eder. Bu sigorta, borcunuzdaki temerrüt durumunda siz değil, borç vereni korur. Genel olarak, borç veren ev değerinin% 80'inden fazlasından finanse edilen bir krediyi daha büyük bir varsayılan risk olarak değerlendirecek ve PMI ödemesini gerektirecektir. PMI için bu ödeme ne kadar? Yüzde 10 peşinat ile 200.000 dolarlık kredi başvurusunda bulunuyorsanız, PMI ödemesi için ayda en az 100 dolar ödemeniz gerekebilir. PMI ödemelerini ayda 150 ila 200 $ arasında görmek sıra dışı değil.
Üçüncü Adım: Peşinatla Gel
Ev kredinizde% 20 peşinat ödeyemiyorsanız ne yapabilirsiniz? 200.000 $ 'lık bir eve bakıyorsanız ve peşinat için 10.000 $' ınız varsa, evinize en az 40.000 $ koymazsanız çoğu borç veren bir PMI ödemesi talep edecektir (borç verme / kredi ücretleri kredi hesaplarımızdan çıkarılmıştır). Çoğu ilk kez ev sahibi için 40.000 $ peşinat söz konusu değildir.
Ancak, iki borç veren krediye katılmak için kredi "piggy-back" deneyebilirsiniz. Bu 80-15-5 tipi bir plana benzeyebilir: Birincil ipotek için% 80, ikinci bir ipotek veya ev kredisi için% 15 ve peşinat olarak% 5 finanse edersiniz. Ev sermayesi kredisini ve peşinatınızı kullanarak, bu tutarı evinizin satın alma fiyatına göre kaldırabilir ve% 20 peşinat ihtiyacını karşılayabilir, böylece PMI'den kaçınabilirsiniz. Ev sermayesi veya ikinci kredinin büyük olasılıkla birincil ipoteğinizden değişken bir oran veya daha yüksek bir oranı olacaktır, bu nedenle bu krediyi takip etmeniz ve önce ödemeyi denemeniz gerekir. Ev sermayesi kredisinden gelen faiz de ABD federal vergilerine indirgenebilir faizdir (ev sermayesi borcu düşülebilirlik için 100.000 $ tavana tabidir).
Kredi Türleri
30 yıllık sabit faizli krediler, faiz oranı kredinin ömrü boyunca değişmediği için en yaygın ipotek kredisidir. Çoğu ev sahibi bu tür bir krediyi tercih eder, çünkü aylık ödemeleri yıllar boyunca sabit kalacaktır. 15 yıllık sabit kredi, kredinin zaman ufkunu azalttığı için daha popüler hale geliyor ve bu da kredinin ömrü boyunca ödenen faiz miktarını düşürüyor. Bu kısa vadeli krediler genellikle daha yüksek bir faiz oranına sahiptir, çünkü borç veren, özellikle faiz oranı yükseliyorsa, para kazanma fırsatından vazgeçmektedir.
Ayarlanabilir faizli ipotekler (ARM'ler) belirli bir süre için düşük faiz oranı sunar. Faiz oranı yıllık olarak ayarlanabilir veya "3-1, " "5-1, " "7-1" veya benzeri bir şey olarak listelenebilir. "7-1" ayarlanabilir faizli kredi altında, kredi miktarı ilk yedi yıl için sabitlenecek ve daha sonra sekizinci yılda, genellikle bir yıla dayanan mevcut piyasa koşullarına göre ayarlanacaktır. Hazine endeksi. Başlangıçta, ARM'ler üzerindeki faiz oranları, konvansiyonel sabit ipoteğin yüzde bir ila üç puan altında herhangi bir yerde olabilir ve daha sonra sabit dönem sona erdikten sonra genellikle yıllık olarak ayarlanabilir. Bir ARM'nin sizin için doğru olup olmadığı genellikle evde ne kadar kalmayı planladığınıza bağlıdır. "7-1" durumunda, sadece yedi yıl evde kalmayı planlıyorsanız, bu sizin için mükemmel bir kredi olabilir. Ancak, evde daha uzun süre kalmayı planlıyorsanız ve faiz oranları yükselmeye başlarsa; aylık ödemeleriniz önemli ölçüde artabilir.
Alt çizgi
HUD-1 yerleşim beyanınızı yeni evinizin kapanış tarihinden önce gözden geçirmek için ekstra çaba sarf etmeye değer; orada listelenen rakamlar iyi niyet tahmininde size verilen rakamlarla eşleşmelidir. Rakamlar şişirilirse veya yeni masraflar görürseniz, borç verenle iletişime geçin ve hataları açıklamalarını veya düzeltmelerini isteyin. Bir ev satın almak uzun vadeli bir taahhüttür, bu nedenle kredinizin tüm koşullarını tam olarak anladığınızdan ve daha sonra pişman olabileceğiniz herhangi bir gizli masrafı göz ardı etmediğinizden emin olun.