İçindekiler
- Özkaynak Sıyırma Temelleri
- HELOC'ları kullanma
- İkinci İpotek Çekme
- Homestead Muafiyetlerini Kullanma
- Kolay Krediler Stratejisi
- Çapraz teminatlandırma
- Gayrimenkul LLC
- Alt çizgi
Hakkaniyet sıyırma - bir gayrimenkul varlığının özkaynak değerini azaltma süreci - en eski varlık koruma stratejilerinden biridir. Esasen, bir mülkün borçlu ile alacaklarının elde edebileceği çok az veya hiç eşit olmayacak kadar borcuyla ipotek edilmesini gerektirir. Başka bir taraf, mülke karşı bir hak talebinde bulunarak, mal sahipleri nakit akışları ve varlığın kullanımı üzerinde kontrol sahibi olurken, mülkü her türlü hukuki muhakemeyi mükemmelleştirmeye çalışanlar için çekici değildir. Bu görünüşte basit bir yaklaşım olsa da, etkinliğini sağlamak için yerine getirilmesi gereken belirli şartlar vardır. Bu stratejiyi uygulamanın çeşitli yolları, sahiplerine artan düzeyde fayda sağlar.
Özkaynak Sıyırma Temelleri
Haciz telafisi aldatmacası, özkaynağın kapatılması veya teminat ile karıştırılmaması, alacaklıların gözünde bu varlıklarda eşitliği değersiz hale getirerek gayrimenkul varlıklarının mülkiyetini korumak için gerçekleştirilir. Birçok farklı hisse senedi çıkarma stratejisi olmasına rağmen, hepsi gayrimenkul varlıklarını büyük hisse senedi çıkarları olmadan kontrol etmeyi gerektirir. Mülkteki hakkaniyeti elde etmeyi zor veya maliyetli hale getirerek, sahipler evlerini ve diğer mülklerini yasal işlemlerde bağlanmaktan izole etmeyi umuyorlar. Fikir basittir: bir mülkün kontrolünü ve tadını çıkarmaya devam edin, ancak bir alacaklının elde etmesi için çok az veya hiç eşitlik bırakın. (Daha fazla bilgi için Haciz Dolandırıcılığını Önleme konusunu okuyun.)
Aynı zamanda, her tür varlık koruma stratejisinde olduğu gibi, özkaynağın korunması, korumanın gerekli olduğu zamandan önce iyi bir şekilde yürütülmelidir. Yasal bir prosedür sırasında herhangi bir varlık projeksiyon stratejisinin yürütülmesi genellikle mahkemeler tarafından uygun görülmeyecektir. Örneğin, varlıkları başkasının adına koymaya çalışmak, yalnızca varlıkları gizlemek amacıyla yapılan hileli bir aktarım olarak kabul edilir.
Geleneksel olarak, en yaygın eşitlik sıyırma şekli (eş sıyırma olarak bilinir), unvanı mali nedenlerle dava açma olasılığı daha düşük olan bir eşe bırakmaktı. Bu daha önce etkili olan strateji artık kullanılmamaktadır, çünkü boşanma artık varlıklara karşı yasal bir yükümlülükten daha büyük bir tehdittir.
HELOC'ları kullanma
Bu günlerde, bağlanma olasılığını azaltmanın en yaygın yolu, varlığa borç almak ve başka bir tarafa borç yükümlülüğüne haciz vermektir. Borçlanmanın en yaygın şekli, konut özsermaye kredi limitidir (HELOC). Bir HELOC ile, borç verene, kredinin teminatı olarak kullanılan mülkün hakkaniyetine karşı bir haciz verilir. Fonlanmamış bir özsermaye kredisi bile, borçlu için önemli bir risk oluşturmadan defter üzerindeki özkaynaklarını önemli ölçüde azaltacaktır. Çoğu özkaynak kredisi fonları kullanmamak için bir ücret almaz ve kurmak çok ucuzdur (ücretsiz değilse). HELOC'lar, bir alacaklının bir mülkteki gerçek özkaynağa kavuşmasını çok daha zor ve maliyetli hale getirir ve borçluların nakit akışını etkilemeden alacaklıların yasal işlem başlatmasını genellikle caydırır.
Bir gayrimenkul üzerine fonlanmamış bir HELOC yerleştirmek, herhangi bir mülk için ilk savunma hattıdır; ayrıca acil durumlar veya diğer beklenmedik finansal yükümlülükler için kullanılabilecek bir fon kaynağı sağlar. Fonlanmamışsa, HELOC, gerekli faiz veya anapara geri ödemeleri şeklinde herhangi bir finansal risk eklemeyecektir. Alacaklılar bankaya ne kadar borçlu olduğunu söyleyemediklerinden, bu strateji bir tarafın mülkün peşinden gitmesini caydırmak için etkili olabilir, ancak alacaklı mahkemeye gitmeye karar verirse daha az etkili olur.
İkinci İpotek Çekme
Daha riskli olsa da, daha etkili bir koruma aracı, finanse edilen kredileri HELOC veya ikinci ipotek şeklinde kullanmaktır. Kredi finanse edildiğinde, borç veren herhangi bir alacaklının kararının yerini alan bir öncelikli borç, yani ödünç alınan tutarın özkaynağına karşı bir talep alır. Bu durumda, mülkteki özkaynaklar, borçluların yasal yollarla geri kazanılamayan ve böylece bir alacaklının dava açma motivasyonunu azaltan sermaye miktarı ile azaltılır.
Homestead Muafiyetlerini Kullanma
Birçok eyalette, bir alacaklının finansal bir yükümlülüğü yerine getirmek için ele geçirebileceği bir evin özkaynak miktarını sınırlayan çiftlik evi muafiyetleri vardır. Ancak, çoğu insan için, çiftlik evi muafiyeti bir evin özkaynak değerinin sadece bir kısmını koruyacaktır. Örneğin, ipoteksiz 400.000 dolarlık bir ev ve 100.000 dolarlık bir ev muafiyeti potansiyel yasal taleplere maruz kalan 300.000 dolarlık özkaynağa sahip olacaktır. Bu durumda, mülk üzerinde bir tür kredi tutmak mantıklı olacaktır, böylece özkaynak asla 100.000 $ 'dan fazla olmayacaktır. Bir şey olursa ve bir karar girilirse, bir alacaklı mülk kayıtlarına bakar, evin değerini değerlendirir ve pahalı yasal işlemle kazanılacak çok az şey olduğuna karar verir.
Ancak, krediyi finanse etme sorunu iki yönlüdür. Birincisi, mülk sahibi, gayrimenkul için yapılan yatırım kadar ya da daha verimli olacak sermaye için bir kullanım bulmalıdır. İkinci olarak, mal sahibi krediyi gerekli aylık anapara ve faiz ödemeleri veya borç veren tarafından haciz riski yoluyla koruyabilmelidir. Mülk sahiplerinin mülklerini sermaye için söktükleri ve borsaya yatırım yaptıkları birçok hesabı vardır. Boğa piyasalarında kutlanan bu strateji, piyasanın uzun süren düşüş dönemlerinde haciz oranlarını artırdı. Bu stratejiyi göz önünde bulundururken, çoğu insan mülklerinden elde ettikleri geliri nasıl doğru bir şekilde kullanacaklarını veya yatırım yapacaklarını düşünmez. (Arka plan bilgileri için Investopedia Özel Özelliğimiz: Subprime Mortgage'larımıza göz atın .)
Kolay Krediler Stratejisi
Haciz riskini azaltmak için, bazı sahipler şahsen tanıdıkları bir kişi tarafından kontrol edilen bir iş veya güvenden dostane bir kredi alırlar. Kişisel ilişki nedeniyle, sahipler, yavaş veya var olmayan kredi ödemeleri dönemlerinde borç verenin öngörmeyeceğini varsayar. Bu samimi kredilerin birçoğu gerçek gibi görünmediği için nihayetinde hileli olarak reddedilir.
Her yargı alanının kendine özgü düzenlemeleri olmasına rağmen, toplumu geçmek için kredinin belirli bir ekonomik amaç için yapılması, uygun şekilde belgelenmesi ve ipotek hacizinin verilmesi gerekmektedir. Daha da önemlisi, anapara ve faiz ödemeleri zamanında ve kredi belgelerine uygun olarak yapılmalıdır. Mülkün korunması için verilen kredilerin çoğu mahkeme tarafından reddedilmektedir, çünkü borçlu ipotek ödemeleri yapmamış veya belgelendirmemiştir.
Çapraz teminatlandırma
Çapraz teminat, bir mülkteki özkaynağı saran bir başka varlık koruma stratejisidir ve bu özkaynak, birden fazla diğer varlık için teminat olarak kullanılır. Üzerinde olağanüstü bir haciz olmasa da, başka bir kredinin veya garantinin faizini korumak anlamına geldiğinden eklenemez.
Bu şekilde çalışır: aynı gruba ait iki şirketin mülke sahip olduğunu varsayın. Şirket # 1, Şirket # 2'ye kredi verir ve mülkünü teminat olarak kullanır. 2. Şirket daha sonra Şirket # 1'e eşdeğer bir kredi vermek için kredi gelirlerini kullanır ve mülkünü teminat olarak taahhüt eder. Aynı sahiplik grubunun dışına herhangi bir para girmeden, her iki mülkün mülk hacizleri vardır ve şimdi alacaklılardan korunmaktadır. 1 Numaralı Şirket dava açılmışsa ve mülk hakkında bir karar alınırsa, ikincisi yine de sorunsuz bir şekilde kullanılabilir.
Sonunda, satıldığında, gelirler mevcut ipotek kredisini ödemek için kullanılır ve alacaklıya mülkle ilgili hiçbir başvuruda bulunmaz. Bu çok basit ve şeffaf bir örnek olmasına rağmen, deniz varlıklarını ve özel tröstleri kullanan daha karmaşık yapılar genellikle alacaklıların gerçek mülkiyeti belirlemelerini veya işlemlerin iyi olmadığını kanıtlamasını zorlaştırmaktadır.
Gayrimenkul LLC
Kiralık gayrimenkul sahibi olmak yüksek riskli bir çabadır. Varlığı mülk edinme ve yönetme yasal sorumluluğundan korumak çok zordur. Ancak, gayrimenkul LLC'leri kullanarak, sahipleri diğer varlıklarını gayrimenkul faaliyetlerinden korumak için bir yöntem buldular ve bunun tersi de geçerlidir. Tek varlıklı bir LLC'de mülk sahibi olarak, yalnızca mülkün kendisi dava edilebilir, bu da diğer varlıkların sahiplerini ekten yalıtır.
Bir LLC tüzel kişilik olduğu için, sahibini dava etmek isteyen alacaklılar yalnızca sahibinin LLC'ye olan ilgisini takip edebilir. Varlıkları daha fazla izole etmek için, tek varlıklı LLC'ler genellikle Nevada gibi bir eyalette kayıtlı yönetilen bir LLC holding şirketine aittir ve bu da işletmeye tek saldırı modu olarak bir ücretlendirme emri verir. Ödeme emri yalnızca alacaklıların üye olarak giriş yapmalarına izin verdiği için yöneticiden hiçbir zaman gelir dağılımı almaz, vergi yükümlülüğü doğurur; bu finansal olarak savunulamaz. İlginçtir ki, LLC tabanlı stratejilerin çoğu aynı zamanda bir HELOC aracılığıyla özkaynağın kaldırılmasını, diğer gayrimenkul varlıklarına yatırım yapmak veya bunları güncellemek için fonları kullanmanızı önerir.
Alt çizgi
Düşünülmüş ve iyi hazırlanmış bir planın parçası olarak yapıldığında, öz sermaye çıkarımı çok güçlü bir varlık koruma aracı olabilir. Genellikle en iyi, mülkü ve sahibini koruyan emlak LLC yapısı gibi diğer koruma stratejileri ile kullanılır. Bu stratejiler, mahkeme tarafından hileli transferler olarak görülmekten kaçınmak için, kredi gelirlerinin stratejik kullanımını dikkate almalı ve bunlara ihtiyaç duyulmadan önce iyi uygulanmalıdır. Herhangi bir varlık koruma stratejisinde olduğu gibi, herhangi bir kredi veya yasal belge yürütülmeden önce bu alanda bilgi sahibi bir avukata danışılmalıdır. (Daha fazla bilgi edinmek için Mortgage Temelleri Eğiticimize bakın .)