DownREIT Nedir?
DownREIT, bir gayrimenkul sahibi ile bir gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) arasında gayrimenkul edinme ve kontrol etme amaçlı ortak bir çabadır.
Önemli Çıkarımlar
- Bir DownREIT, bir GYO ile bir gayrimenkul sahibi arasında, takdir edilen gayrimenkul satışında verginin ertelenmesini sağlayan bir ortaklık anlaşmasıdır. İki tür DownREIT vardır. Birinci tip, GYO'lardan sermaye katkısı ile sınırlı olmamakla birlikte, ikinci tip GYO'ların önemli sermaye katkısını içerir.DownREIT'ler UPREIT'lere kıyasla daha karmaşıktır ve eğer işletme birimi IRS tarafından bir güvenlik olarak kabul edilirse vergi sonuçları olabilir.
DownREIT'i Anlama
DownREIT, bir gayrimenkul sahibi ile (GYO) arasında, gayrimenkul sahibinin takdir edilen gayrimenkul satışından elde edilen sermaye kazancı vergisini ertelemesine yardımcı olan bir ortaklık düzenlemesini içerir. UPREIT, gayrimenkul sektörüne sermaye yatırımını kolaylaştırmak için 1990'ların gayrimenkul durgunluğundan sonra icat edildi. DownREIT, UPREIT'ten evrildi.
DownREIT'lere mülk sağlayan gayrimenkul sahipleri, bir ortaklık içinde işletme birimleri alırlar. Bu ortaklık kurumu ve mülk sahibinin onunla ilişkisi, GYO'nun yapısına ve var olan UPREIT'lere bağlı olarak çeşitli şekillerde yapılandırılabilir. Bir DownREIT'de, GYO, katkıda bulunan varlıkların satışı için bir duraklama veya kilitleme anlaşması kabul etmelidir.
İki tür DownREIT ortaklık kategorisi vardır. İlk ortaklık türünde GYO, sermayenin sınırlandırılmamasını sağlar ve sınırlı iş ortaklarının faaliyet sermayesinin GYO payı temettülerine eşit bir miktarda dağıtılmasına ilişkin tercihler alması sağlanır. İkinci GYO kategorisi, GYO tarafından önemli sermayenin katkısını içerir. Genel ortak sermayenin getirisine eşit bir dağıtım alır.
DownREIT, UPREIT ile karşılaştırıldığında
DownREIT, UPREIT'ten daha az kullanılır, çünkü daha karmaşıktır ve UPREIT ile aynı vergi avantajlarına sahip olmayabilir. Bir DownREIT'e mülk katkısı, profesyonel vergi ve yatırım rehberliği gerektiren karmaşık bir işlemdir. İşlem aşırı dikkatle yapılandırılmazsa, IRS, işletme birimlerinin gizli satış veya kötüye kullanımla mücadele kuralları uyarınca vergilendirilebilir bir işlem olması karşılığında mülkün DownREIT'e aktarılmasını düşünebilir. Bu nedenle, bir UPREIT, asıl kaygısı gelir vergisi yükümlülüğünü ertelemek olan bir mülk sahibi için daha mantıklı bir seçim olabilir.
Gayrimenkul sahipliğinin dahil olmadığı UPREIT'lerin aksine, DownREIT gayrimenkul sahibi olmayı içerir. Bu mülklerin bir kısmı tamamen mülkiyete sahipken, bazıları mülke katkıda bulunanlar ile sınırlı ortaklıklar yoluyla sahip olunabilir.
Mülk sahibi, gayrimenkulünün GYO'nun diğer varlıklarından daha fazlasını takdir edeceğini düşünüyorsa bir DownREIT mantıklı bir seçenek olabilir, çünkü bir DownREIT ile katkıda bulunan mülküne bir UPREIT ile olduğundan daha fazla ilgi gösterir.
Bununla birlikte, bir DownREIT'in sahiplik yapısı daha karmaşık olduğundan, işletim birimlerini nakite dönüştürmek daha karmaşık hesaplamalar gerektirir. Benzer şekilde UPREIT'ler ve DownREIT'ler farklı yapılandırıldığından yatırım olarak farklı performans gösterirler. Bir DownREIT ile, GYO ile yatırımcı arasındaki ortaklık GYO'nun performansından bir bütün olarak farklı performans gösterebilir.
Ancak DownREIT'ler, emlak planlama aracı olarak değerlerinde UPREIT'lere benzer. Her ikisi de, işletme sahibinin ölümü üzerine operasyon birimlerinin temelini yükselterek takdir edilen taşınmazların mirasçılara vergisiz bir şekilde aktarılmasını sağlar. Mirasçılar daha sonra işletme birimlerini vergi ödemeden GYO paylarına veya nakite çevirebilirler.
DownREIT örneği
100 milyon dolar değerinde beş mülkten oluşan bir portföy düşünün. Mülklerin% 8 faiz oranında 80 milyon $ 'lık borcu vardır. Mülkün sahibi olan ortakların kümülatif sermaye hesap bakiyesi 5 milyon dolar. GYO işleme girer ve mülk için mevcut 60 milyon $ 'lık borcunu öder ve kalan ortaklar için sermaye hesabı bakiyelerini% 7 oranında borçla değiştirir. Ortaklar tarafından tutulan kalan 20 milyon dolar için paylar işletme birimi olarak çıkarılır ve GYO, geri kalan ortaklar GP ve LP haline gelirken çoğunluk sahibi olur.