Esir Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Nedir?
Sabit gayrimenkul yatırım ortaklığı, tek bir şirketin sahipliğini kontrol eden bir gayrimenkul yatırım ortaklığıdır (GYO). İşletmeleriyle ilişkili gayrimenkul mülkiyeti olan şirketler, gayrimenkul mülklerinin özel vergi indirimleri için bir GYO'ya birleştirilmesini avantajlı bulabilir. Bu vergi azaltma stratejisi, perakendeciler ve birçok mağaza veya şubeye sahip bankalar tarafından kullanılabilir.
Önemli Çıkarımlar
- Sabit bir GYO, tek bir şirket tarafından% 50'den fazla sahiplik hissesine sahip herhangi bir GYO'dur. Sabit GYO'lar genellikle bağlı kuruluşlardır. bir ana şirket ve esir GYO iştiraki. Muhasebe ve vergi uzmanları, esir GYO'ları kapsayan tüm federal ve eyalet yasalarına tam olarak uymalarını sağlamalıdır.
Sabit Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarını Anlama
Bir gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) tarafından sunulan vergi indirimlerinden yararlanmak için esir bir gayrimenkul yatırım ortaklığı yaratılabilir. Şirketler, esnaf statüsü için bir GYO'da mülkiyeti geliştirmeyi veya kontrol etmeyi seçebilir. Kontrol veya esir durumu, bir GYO'nun oy hakkı sahipliğinin% 50'sinden fazlası olarak tanımlanır.
Kendi gayrimenkul varlıklarını yönetmek amacıyla esir bir GYO inşa eden şirketler, bunları genellikle kira veya ipotek GYO'ları olarak nitelendirecektir. İpotek GYO'ları, genellikle bir GYO gelirinin temeli olan karşılıklı gelir vaadi için ipotek sermayesi sağlar. Şirketler, gayrimenkulleri bir GYO'ya devredip mülkleri bu GYO'lardan kiralayarak da sabit gayrimenkul yatırım ortaklıklarını kullanabilirler.
Gayrimenkul yatırım fonu
Esir bir GYO, tek bir şirketin sahipliğini kontrol eden bir GYO'dur. Bunun ötesinde, esir GYO'lar basitçe GYO'lardır. Bir işletme, İç Gelir Hizmeti'nin ve İç Gelir Kodunun 26 Başlığının belirli gereksinimlerini karşılıyorsa GYO olarak sınıflandırılabilir. GYO'lar güven, dernek veya şirket olabilir, ancak hepsinin şirket olarak vergilendirilmesini seçmeleri gerekir.
İç Gelir Kanunu, tüm GYO'ların gelirlerinin tamamını hissedarlarına dağıtmasına izin vermektedir. Bu, GYO'ları vergi kanunu kapsamındaki ortaklıklara benzer kılar çünkü ortaklıkların genellikle geliri yoktur ve tüm gelirlerini bir K-1 aracılığıyla dağıtırlar.
GYO'lar, genel olarak GYO'ları karakterize eden gelir dağıtım vergisi kesintilerine hak kazanabilmek için çeşitli gereksinimleri karşılamalıdır. En önemli gereksinimlerden bazıları şunlardır:
- Bir şirket olarak vergilendirme seçimi Temettüler, faiz, kiralar veya diğer gayrimenkullerden elde edilen brüt gelirin en az% 90'ında Gayrimenkul varlıkları, nakit eşdeğerleri ve devlet tahvillerinin temsil ettiği toplam varlıkların en az% 75'i 100 veya daha fazla kişiden faydalı sahipliğe sahip olmalıdır (kontrol eden şirketler bu şartı yerine getirmek için yöneticileri hissedar olarak adlandırabilirler)
Bir işletme GYO gerekliliklerini karşılıyorsa, gelirinin en az% 90'ını hissedarlara ödemesi gerekir ve bu nedenle gelir dağıtımını kesinti olarak kabul eder. Gerekli dağıtımdan sonra kalan bakiye, gerekli kurumlar vergisi oranında vergilendirilir.
Bağlı Muhasebe
Esir GYO'lar iştirak olarak kabul edilir ve bu nedenle mülkiyetleri bir şekilde ana şirketin finansal tablolarında muhasebeleştirilmelidir. Genellikle, bir ana şirketin finansal tablolarında iştirakleri ve iştirak sahipliğini açıklamanın üç yolu vardır. Şirketler konsolide finansal tabloları raporlayabilir veya hisse senedini özkaynak veya maliyet yöntemi ile muhasebeleştirebilir.
Genel Kabul Görmüş Muhasebe İlkeleri (GAAP) uyarınca şirketler, ana şirket mülkiyet haklarının% 50'sinden fazlasına sahipse, bağlı ortaklığın finansal özelliklerinin tüm yönlerini entegre eden konsolide finansal tablolar oluşturma seçeneğine sahiptir. Genellikle, ana şirket için, yakalanan GYO'nun kendi başına aldığı vergi avantajları nedeniyle, genellikle yaratılmasının nedeni olan bir konsolide finansal tablo raporuna esir bir GYO eklemek faydalı ya da geçerli değildir. Bu nedenle, esir GYO mülkiyeti tipik olarak bir ana şirketin finansal varlıklarında özkaynak yöntemi veya maliyet yöntemi ile muhasebeleştirilir.
Sabit GYO Vergi Avantajları
Sabit GYO vergileriyle ilişkili çeşitli vergi avantajları olabilir. GYO'ların federal vergilendirilmesi İç Gelir Kanunu Başlık 26'da tartışılmaktadır, ancak devletlerin GYO'lar için vergi avantajlarını artırabilecek veya azaltabilecek kendi vergi kuralları olabilir.
Genel olarak, esir bir GYO'nun ana şirketi, esir GYO'suna ödediği kira veya ipotek ödeme maliyetlerini vergiye tabi gelirini azaltan düşebilir. Bu, her zaman bu masrafları yine de düşürebileceği için büyük bir fayda değildir, ancak ödeme işlemesinde vb. Bazı yararlı avantajlar yaratabilir. En büyük avantajlardan biri, ana şirketin esir GYO'dan temettü dağıtımının bir kısmını almasıdır. potansiyel olarak daha düşük bir oranda vergilendirilebilir.
Esir GYO, GYO statüsünün tüm vergi avantajlarından yararlanmaktadır. Hissedarlarına dağıttığı gelirin% 90'ını veya daha fazlasını düşürebilir. Ayrıca, kalan kurumlar için federal kurumlar vergisi oranını öder.
Esir GYO'ları Yöneten Yasalar
Esir GYO iştirakleri potansiyel olarak birkaç avantaj yaratabildiğinden, onları hedef alan bazı federal ve eyalet hükümleri vardır. Genel olarak, çoğu mevzuat esiri% 50 oranında mülkiyeti kontrol etmek olarak tanımlamaktadır. Federal yasalar, her türlü muamelenin adil olmasını ve mülk değerlemelerine ve kol uzunluğu müzakerelerine uygun olmasını gerektirir. Bazı eyaletlerin kendi özel gereksinimleri vardır ve bazı durumlarda vergi kaçınma taktiklerini kapsamlı bir şekilde ortadan kaldırabilecek sınırlamalar vardır. Genel olarak, muhasebe ve vergi uzmanları, esir GYO'ların ve esir GYO muhasebesinin toplu olarak tüm federal ve eyalet yasalarına uygun olmasını sağlamalıdır.