İçindekiler
- İlk İpotek Nedir?
- İlk İpoteği Anlama
- İlk İpotek Örneği
İlk İpotek Nedir?
İlk ipotek, bir mülk üzerindeki birincil hacizdir. İlk ipotek, mülk için ödeme yapan birincil kredidir ve kredinin temerrüde düşmesi durumunda mülk üzerindeki diğer tüm haciz veya alacaklar üzerinde önceliği vardır. İlk ipotek, borçlunun ilk evindeki ipotek değildir; herhangi bir mülkte alınan orijinal ipotektir. Buna İlk Haciz de denir. Ev yeniden finanse edilirse, yeniden finanse edilen ipotek ilk ipotek pozisyonunu alır.
Önemli Çıkarımlar
- İlk ipotek, ipoteği güvence altına alan mülk üzerindeki birincil hacizdir.İkinci ipotek, diğer proje ve harcamaları finanse etmek için ev sermayesine karşı ödünç alınan paradır.İlk ipoteğin kredi / değer (LTV) oranı 80'den fazla ise Kredi verenler genellikle özel ipotek sigortası gerektirir. İlk ipotek için ödenen ipotek faizi vergiden düşülebilir, sadece vergi beyannamelerinde masrafları belirleyen vergi mükellefleri için geçerlidir.
İlk İpoteği Anlama
Bir birey bir mülk satın almak istediğinde, bir borç verme kurumundan bir kredi ile satın almayı finanse etmeye karar verebilir. Borç veren, konut kredisi veya ipoteğin, anapara ve faiz ödemelerinin bir kısmını içeren aylık taksitler halinde geri ödenmesini beklemektedir. Kredinin ev tarafından teminat altına alınması nedeniyle borç verenin mülk üzerinde bir haciz olacaktır. Bir ev sahibi tarafından ev satın almak için alınan bu ipotek ilk ipotek olarak bilinir.
İlk ipotek bir mülk üzerinde alınan orijinal kredidir. Ev alıcısının adında birden fazla özelliği olabilir; ancak, ilk ipoteği oluşturan mülklerin her birini teminat altına almak orijinal ipotektir. Örneğin, bir mülk sahibi üç evinin her biri için bir ipotek alırsa, üç ipotekten her biri ilk ipotektir.
"İlk ipotek" terimi, bir mülk üzerinde başka ipoteklerin olabileceğini anlamasına yol açar. Bir ev sahibi, orijinal ve ilk ipotek hala yürürlükte iken ikinci bir ipotek gibi başka bir ipotek alabilir. İkinci ipotek, diğer proje ve harcamaları finanse etmek için ev sermayesine karşı alınan borçtur. Ancak, ikinci ipotek ve aynı mülkte alınan diğer ipotekler ilk ipoteğe tabidir. Bu, ilk ipoteğin temerrüt halinde ikincil ipotek ödenmeden önce ödendiği anlamına gelir.
İlk İpotek ve Krediye Değer (YBD)
İlk ipoteğin kredi / değer (LTV) oranı% 80'den fazlaysa, kredi verenler genellikle özel ipotek sigortası (PMI) gerektirir. Böyle bir durumda, bir borçlunun ilk ipotek büyüklüğünü% 80 LTV ile sınırlaması ve ihtiyaç duyulan geri kalan miktarı ödünç almak için ikincil finansman kullanması bazen ekonomik olabilir. PMI ödemesine karşı ikinci bir kredi kullanma ekonomisi büyük ölçüde borçlunun evlerinin artmasını beklediği orana bağlıdır. İlk ipoteğin LTV'si% 78'e ulaştığında PMI ortadan kaldırılabilir. Ancak, tipik olarak bir ilk ipoteğe göre daha yüksek bir faiz oranı taşıyan ikinci bir haciz ödenmelidir. Bu büyük olasılıkla birinci ipoteğin hem birinci hem de ikinci ipoteklerin kalan bakiyesine eşit miktarda yeniden finansman yoluyla yapılır.
İlk İpotek Üzerindeki Vergiler
İlk ipoteğe ödenen ipotek faizi vergiden düşülebilir. Bu, ev sahiplerinin vergilendirilebilir gelirlerini, vergi yılı için krediye ödenen faiz kadar azaltabileceği anlamına gelir. Bununla birlikte, mortgage faiz vergisi indirimi sadece vergi beyannamelerine ilişkin harcamaları listeleyen vergi mükelleflerine uygulanır.
İlk İpotek Örneği
Örneğin, bir ev sahibi bir ev mülkünde 250.000 $ 'lık ilk ipotek temin ederse ve birkaç yıl sonra aynı mülkte 30.000 $' lık ikinci bir ipotek alırsa, ilk ipotek ikinci ipotek için üstündür. Borçlu, orijinal kredi tutarının 50.000 $ 'ını ödemiş olduktan sonra ödemelerini geciktirir ve mülkü, krediyi kapsayacak şekilde kapatılır ve satılır. Mülkün satışından elde edilen gelir 210.000 $ 'a kadar çıkarsa, ilk ipotek borç veren borçlu bakiyesini, yani 200.000 $ alacaktır. İkinci ipotek borç vereni kalan her şeyi alacak, bu durumda 10.000 dolar. Birinci ipotek, ikincil taleplere göre öncelikli bir talep olduğundan, ikinci ipotekler genellikle ilk ipoteklerden daha yüksek faiz oranları uygular.