Federal Konut Kurumu, portföyünde 1, 3 trilyon dolardan fazla bir oranla Amerika Birleşik Devletleri'ndeki en büyük ipotek sigortacısıdır. ABD Konut ve Kentsel Gelişim (HUD) Konut Ofisi'nin bir parçası olarak, ülke genelinde yaklaşık bir milyon insanın her yıl ev sahibi olmasına yardımcı oluyor ve aynı zamanda ev sahipliğini uygun hale getirerek 300.000 kiralık ünitenin bulunmasını destekliyor. Düşük peşinat ödemeleri ve düşük kredi puanı gereklilikleri, FHA kredilerini geleneksel ipoteklerden çok daha cazip hale getirmektedir.
Bu, bazı ev sahipleri için iyi bir haber olsa da, bir FHA kredisinin avantajlarından yararlanmak isteyen gayrimenkul yatırımcılarının başka yerlere bakması gerekebilir. Çünkü bu kredilerin koşulları kimin hak kazanmasını kısıtlamaktadır.
Hak kazanan FHA kredileri ve kira mülklerini finanse etmek için kullanıp kullanamayacağınız hakkında daha fazla bilgi edinmek için okumaya devam edin.
Önemli Çıkarımlar
- Federal Konut İdaresi, düşük peşinat ve liberal sigortalama standartları gerektiren ipotek teminatı verir.FHA kredileri ile sağlanan faydalar nedeniyle, ikinci evler, kiralık, tatil veya diğer yatırım amaçlı gayrimenkuller için kullanılamaz. konut ipotek kapatıldıktan 60 gün sonra ve en az bir tam yıl için birincil konut olarak tutmak gerekir.FHA ayrıca biri işgal altında olması koşuluyla, dört birime kadar konutlar için ipotek sigortalar.
FHA Kredileri nedir?
Ev sahipleri, Büyük Buhran sırasında mülkleri üzerinde ödeme yapmak ve satın almak için zor zamanlar geçirdi. Bunlar, bir mülkün piyasa değerinin% 50'sini oluşturan kredilerle sınırlıydı ve ipotek koşulları genellikle çok kısaydı. Birçok kredi çok büyük balon ödemeleriyle sona erdi, çoğu insanın yapamadığı bir şey. Bu, haciz oranını artırarak büyük miktarda temerrüde yol açtı. 1934'te Amerika Birleşik Devletleri Kongresi, uygun fiyatlı ev sahipliğini teşvik etmek amacıyla Federal Konut İdaresi'ni kurmaya karar verdi. Federal Konut İdaresi (FHA) kredi programı böyle başladı.
FHA tarafından sunulan krediler, konvansiyonel ipoteklerin çoğundan daha düşük ödeme gereksinimlerine ve daha fazla liberal taahhüt standartlarına sahiptir. Örneğin, 2019 itibariyle, ev sahiplerinin hak kazanmak için sadece 580 veya daha fazla kredi puanına ihtiyacı vardır. Onaylanan adaylar% 96, 5 kadarı finanse edebilir, yani sadece% 3, 5'i düşürmeleri gerekir. Kredi notu 579'dan düşük olanlar hala yeterlidir, ancak biraz daha azaltmaları gerekir -% 10.
FHA kredileri çoğunlukla satın aldıkları evi birincil konut olarak kullanmak isteyen alıcılarla sınırlıdır. Bu, bir FHA kredisinin ikinci bir ev, kiralık ev, tatil evi veya yatırım amaçlı gayrimenkulü finanse etmek için kullanılamayacağı anlamına gelir. Bununla birlikte, birkaç istisna ve bu genel kuralı aşmanın birkaç yolu vardır.
FHA Doluluk Gerekliliği
FHA kuralları ve yönergelerine göre, finanse edilen mülkün sahibi tarafından sahip olunması gerekir. Bu, kiralama ve sezonluk mülklerin geçerli olmadığı anlamına gelir. FHA bu kuralı yatırımcıların programdan yararlanmasını önlemek için bir yöntem olarak kullanır.
FHA destekli kredileri olan ipotek sahiplerinin evlerini en az bir tam yıl boyunca birincil konut olarak kullanmaları gerekmektedir.
Borçlu, ipotek kapatıldıktan sonraki 60 gün içinde eve sahip olmalı ve yılın büyük bir kısmında evde yaşamalıdır. Mülkiyet en az bir yıl için ana ikametgah olarak kullanılmalıdır. İpotek üzerinde birden fazla borçlu listelenmişse, FHA doluluk koşullarını yerine getirmek için en az bir borçlu gerektirir.
Mevcut bir FHA Kredisinin Yeniden Finansmanı
Birisinin birincil konut satın almasını finanse etmek için bir FHA kredisi kullandığını varsayalım. Ev sahibi yoldan aşağı doğru evden çıkabilir, ancak gelir elde etmek için kiraya devam eder. Başka bir deyişle, ev bir yatırım amaçlı gayrimenkul haline gelir. Faiz oranları düşer ve sahibi daha iyi bir anlaşma için yeniden finanse etmek ister.
Artık evde yaşamasa da, FHA kuralları başka bir FHA kredisine yeniden finansman yapmasına izin veriyor. Bir FHA-FHA refinansı, FHA düzene refinansı olarak da bilinir.
Yeniden finansman için hak kazanmak için çeşitli gereksinimler vardır:
- Orijinal konut kredinizi kapattığınızdan bu yana en az 210 gün geçmiş olmalıdır. FHA tarafından verilen ipoteğinizde en az altı aylık ödeme yapmış olmanız gerekir. FHA kredinizi yalnızca bir yıldan az bir süre geçirdiyseniz, 30 günden fazla gecikmiş ödemeler. FHA kredinizi bir yıldan fazla tuttuysanız, 12 ay içinde 30 günlük tek bir gecikmiş ödemeye izin verilir, ancak bu geç ödeme son 90 gün içinde yapılamaz. Refinance, aylık anapara ve faiz ödemelerinizi düşürmelidir. Bu genellikle net bir maddi fayda olarak tanımlanır. Örneğin, önceki aylık ödemeniz 1, 100 ABD doları ise, yeniden finanse edildikten sonraki yeni aylık ödemeniz 1, 050 ABD Doları veya daha düşük olmalıdır. Daha kısa vadede bir ipoteğe yeniden finansman da net bir maddi fayda sağlar.
Ev sahibi yukarıdaki kriterleri karşılıyorsa, FHA aerodinamik refinansmanları muhtemelen kapatılması en kolay kredilerdir. İş veya gelir doğrulaması, kredi puanı doğrulaması ve ev değerlendirmesi yapılmasını gerektirmezler. Önemli olan, ev sahibinin mevcut FHA kredi ödemelerini zamanında yapmasıdır.
Çift Amaçlı
Bir gelir mülkü satın almak için bir FHA kredisi kullanmanın bir başka yolu, çok birimli konut satın almaktır. FHA, ev sahiplerinin, mülk sahibi olması şartıyla, dört birime kadar mülk satın almalarına izin verir. Bununla birlikte, parti büyüklüğünün ne kadar büyük olabileceğine dair bir sınırlama yoktur. Bu şekilde, mal sahibi tek bir birimde yaşayabilir, bu da onu mülk sahibi bir mülk haline getirir ve bu nedenle FHA'ya uygundur. Mal sahibi diğer birimleri bir gelir için kiralayabilir.
Sıcak bir kiralama pazarında bilgili bir yatırımcı bazen evde ücretsiz olarak yaşamak için bu yöntemi kullanarak yeterli gelir elde eder. Yukarıda belirtildiği gibi, FHA değerleme değerinin% 96, 5'ine kadar borç verir, yani alıcı% 3, 5 kadar az bir indirim yapabilir.
Özel Hususlar
FHA, evinizden kira geliri elde etmenizi sağlayacak özel hükümlere sahiptir. İşiniz yeniden yerleşmenizi gerektiriyorsa ve ikinci bir eve ihtiyacınız varsa veya eviniz genişleyen aileniz için çok küçükse, bir yıllık doluluk koşulunu yerine getirdikten sonra ilk evinizi kiralayabilirsiniz. Aksi takdirde aciz olduğunuz için işsizseniz, kayıp ücretleri telafi etmek için evinizdeki pansiyonlara oda kiralayabilirsiniz.
Tabii ki, ipotek her zaman erken ödeyebilirsiniz. FHA herhangi bir ön ödeme cezası almaz, bu nedenle krediyi tamamen ortadan kaldırabiliyorsanız, mülkle ne istersen yapabilirsiniz.