Kiralık mülklere yatırım yapmanın mali faydaları olsa da, kiralarını ödemeyen kiracılar ve ev sahibi olmanın baş ağrısını da içeren riskler vardır. Vergi, emlak takdiri, ipotek ve bakım maliyetlerini ve kiraya sahip olmanın akıllıca bir finansal hamle olup olmadığına karar verirken bir ev sahibi olma arzunuzu tartmanız gerekir.
Vergi Avantajlarını Düşünün
Mülkün gelirine faiz, vergi, sigorta ve diğer giderleri düşürebilir ve genellikle diğer gelirlerinize karşı zararı düşebilirsiniz. Vergilerinizden amortisman da düşebilirsiniz. Kesinti, temelde 26 Ocak 2019 tarihinden itibaren 27.5 yıldan fazla bir süre boyunca aşınma ve yıpranma ödeneği niteliğindedir. Bir kira mülkü satabilir ve gelirleri sermaye kazanç vergileri ödemeden diğer kira mülklerine devredebilirsiniz. (İlgili okumalar için bkz. "İkinci Ev Sahipleri İçin Vergi İndirimleri")
Ev Sahibi Olanı Unutma
Kiralık mülkünüz zaman ve enerji gerektiren bir iştir. Kira yasalarını güncel tutmanız gerekir ve yasal olarak kiracılarınız için güvenli ve yaşanabilir bir mülk edinmeniz gerekir. En iyi dolar ödeyen bir kiracı, büyük veya küçük herhangi bir soruna anında yanıt beklemek hakkına sahiptir. Piyasada biraz ödeme yaptıklarını bilen kiracılar biraz daha az talepkar olma eğilimindedir. Küçük onarımları kendiniz yapabiliyorsanız yardımcı olur. Ayrıca kiraları toplamanız ve ödenmemiş kiracılarla uğraşmanız gerekir.
Kendi kiralarınızı yönetme ihtimali göz korkutucu ise, emlak komisyoncunuza bir mülk yöneticisine veya bakıcıya havale etmesini isteyin veya çevrimiçi bir arama yapın. Sadece bir emlak müdürü işe getirilerinize geri döneceğini unutmayın.
Gayrimenkulün Ödevini Yap
Daha fazla olmasa bile, kiralık bir mülkü yaşayacağınız bir yer satın alacağınız kadar zaman harcayın. Düşündüğünüz yerde hem kiralık hem de ev satışları için piyasa özelliklerini, imar yasalarını ve eğilimleri bilmelisiniz. Okullara, ulaşım, rekreasyon kaynakları, alışveriş ve bölgedeki kiracıların kiralamada neler beklediğine bakın. Bir haciz satın almak bir seçenek olabilir, çünkü haciz bankası genellikle ipotek bakiyesini geri almak ister ve mülkü piyasa değerinden daha düşük bir fiyata satar.
Mülkünüzün kiracılar için cazip olmasını istersiniz. Deniz kıyısında veya üniversite kampüsüne veya yerel okul bölgesine yakın bir mülk arayın. İstikrarlı bir topluluktaki eski bir ev ya da bir mahallede yeniden canlandırılan bir ev de iyi seçenekler olabilir. Yeni bir golf sahasında bir yatırım kiralama mülkü satın alırsanız, “golf sahası sendromu” na dikkat edin. Aynı genel alanda daha yeni ve meraklı golf sahası konutları inşa edilirse, mülkünüz birkaç yıl içinde fiyatı düşürecek şekilde görünebilir.
Sayıları Çalıştırmayı İhmal Etmeyin
Aylık konut maliyetlerinizi analiz etmek için akıllı telefon uygulamalarını veya çevrimiçi ipotek hesaplayıcılarını kullanın. Bir hesap makinesi satın alma fiyatı, peşinat, vergiler, sigorta ve ipotek kredisi faiz oranını girmenize izin vermelidir. Kiralama mülklerindeki ipotek oranları tipik olarak birincil konut oranlarından daha yüksektir.
Ayrıca bakım ve onarım faktör. İyi bir kural, yıllık satın alma fiyatının yaklaşık% 1'i kadardır, bu nedenle 300.000 dolarlık bir mülkün bakımı yaklaşık yılda 3.000 dolara mal olur. Ancak, mülk daha eskiyse yüzdeyi% 1, 5 veya% 2'ye yükseltmek isteyebilirsiniz. Onarım ve bakımı hesaplamanın bir başka yolu, bazen "kare ayak kuralı" olarak adlandırılan şeye uymaktır; bu da, ev sahiplerinin yıllık metrekare başına 1 dolar bütçe önerdiğini gösterir. Örneğin, kiralık eviniz 1.800 feet kare ise, bakım ve onarım maliyetlerinde yılda 1.800 dolar bakıyorsunuz.
Aday Ev Sahibi için İpuçları
Gerçek Dünya Örneği
Öngörülen gelire bir örnek: Ayda 2.000 $ karşılığında 300.000 $ 'lık bir ev kiraladığınızı varsayalım. % 20 peşinat 60.000 $ ve 240.000 $ bakiyedeki 30 yıllık sabit faiz oranı% 4'tür. Vergiler, sigorta ve bakım bütçesi aylık maliyeti 1.764 $ 'a getirerek yıllık 2.838 $ veya yıllık peşinatın% 4.73'lük bir nominal kar sağlar. Fena değil. Bu, bir tasarruf hesabından çok daha iyi ve çoğu mavi çip hisse senedinin temettü olarak ödediğinden daha iyi, belki de iyi bir yılda borsada kazanabileceğiniz kadar değil. Ancak, % 3, 64'lük tipik amortismanı hesapladığınızda, 2.838 $ 'ın nominal kazancı 6.252 $' lık bir kayıp olur ve bu da diğer gelirlere uygulayabilirsiniz. Bununla birlikte, vergi grubunuza bağlı olarak, pozitif bir nakit akışına ve evin değerini takdir etme olasılığına birkaç yüz dolarlık vergi tasarrufu sağlayabilir.
Alt çizgi
Gelir için gayrimenkul yatırımı herkes için değildir, ancak yatırımınızı bir iş olarak görürseniz, doğal risklere karşı toleransınız varsa ve bir çekiçle kullanışlıysanız, finansal faydalar önemli olabilir. (İlgili okumalar için, bkz. "İkinci Bir Ev Nasıl Karşılanır")