Varsayımsal İpotek Nedir?
Varsayımsal ipotek, ödenmemiş bir ipotek ve vadesinin mevcut sahibinden alıcıya devredildiği bir tür finansman düzenlemesidir. Önceki sahibinin kalan borcunu üstlenerek, alıcı kendi ipotekini almaktan kaçınabilir.
Önemli Çıkarımlar
- Varsayılan bir ipotek, ödenmemiş bir ipotek ve şartlarının mevcut sahibinden bir alıcıya transfer edilebileceği bir düzenlemedir. Faiz oranları yükseldiğinde, varsayılan bir ipotek, daha düşük bir teminatla mevcut bir krediyi alan bir alıcı için caziptir. Var olan sadece iki tür kredi Federal Konut İdaresi ve ABD Gaziler İşleri Bakanlığı tarafından sigortalanan kredilerdir.
Varsayım İpoteğini Anlama
Birçok ev sahibi, genellikle bir ev veya mülk satın almayı finanse etmek için bir borç verme kurumundan ipotek alır. Mülk kredisini geri ödemeye ilişkin sözleşmeye dayalı anlaşma, borçlunun borç vericiye yapılan ana geri ödemelere ek olarak ayda ödemesi gereken faizi de içerir.
Ev sahibi gelecekte bir zamanda evlerini satmaya karar verirse, ipoteklerini ev alıcısına aktarabilirler. Bu durumda, alınan orijinal ipotek kabul edilebilir.
Varsayımsal ipotek, bir ev sahibine mevcut anapara bakiyesine, faiz oranına, geri ödeme süresine ve satıcının ipotekinin diğer sözleşmeye bağlı şartlarına izin verir. Bir alıcı, bankadan ev kredisi alma sürecinden geçmek yerine, mevcut bir ipoteği devralabilir. Cari faiz oranları varsayılan kredinin faiz oranından yüksekse, maliyet tasarrufu sağlayan bir avantaj olabilir.
Artan faiz oranları döneminde borçlanma maliyeti de artmaktadır. Bu olduğunda, borçlular onaylanan kredilerde yüksek faiz oranlarıyla karşılaşacaktır. Bu nedenle, bu dönemde var olan bir ipoteğin ekonominin mevcut durumunu yansıtan daha düşük bir faiz oranına sahip olması muhtemeldir. Varsayılan ipotek kilitlenmiş bir faiz oranına sahipse, artan faiz oranlarından etkilenmeyecektir.
Faiz oranları yükseldiğinde, varsayılan bir ipotek alıcılar için caziptir. Bir satıcının mevcut ipoteği mevcut faiz oranından daha düşük kilitlenmiş faiz oranına sahip olabilir.
Varsayılan İpoteklerin Avantajları ve Dezavantajları
Yüksek faiz oranlı bir ortamda varsayılan bir ipotek edinmenin avantajları, kredi veya konut özkaynağındaki mevcut ipotek bakiyesinin miktarı ile sınırlıdır. Örneğin, bir alıcı 250.000 $ karşılığında bir ev satın alıyorsa ve satıcının varsayılan ipotekinin sadece 110.000 $ bir bakiyesi varsa, alıcının farkı karşılamak için 140.000 $ tutarında bir peşinat ödemesi veya alıcının ek fonlar.
Bu durumda bir dezavantaj, konutun satın alma fiyatı ipotek bakiyesini önemli miktarda aşarsa, alıcının yeni bir ipotek alması gerekebilir. Bu durumda, banka veya borç veren kurum, alıcının kredi riskine bağlı olarak 140.000 $ ipotek için daha yüksek bir faiz oranı içerebilir.
Genellikle, satıcının ev sermayesi yüksekse, alıcı mevcut ipotek bakiyesinde ikinci bir ipotek alacaktır. Alıcının ikinci krediyi satıcının borç vereninden farklı bir borç verenle alması gerekebilir, bu da her iki borç veren birbiriyle işbirliği yapmazsa veya borçlu her iki krediyi temerrüde düşürürse sorun yaratabilir.
Ancak satıcının konut sermayesi düşükse, varsayılan ipotek alıcı için cazip bir satın alma olabilir. Evin değeri 250.000 $ ve varsayılan ipotek bakiyesi 210.000 $ ise, alıcının sadece 40.000 $ koyması gerekir. Alıcının bu tutarı nakit olarak alması durumunda, başka bir kredi limitini korumak zorunda kalmadan satıcıya doğrudan ödeme yapabilir.
Varsayılan İpotekler için Özel Hususlar
Varsayımsal ipoteklerin devredilip devredilemeyeceğine dair nihai karar alıcı ve satıcıya bırakılmaz. Orijinal ipoteğin borç vereni, anlaşma taraflardan herhangi biri tarafından imzalanmadan önce ipotek varsayımını onaylamak zorundadır. Ev sahibi, kabul edilebilir kredi için başvuruda bulunmalı ve borç verenin yeterli varlıklara sahip olması ve kredibilitesi gibi gereksinimlerini karşılamalıdır.
Onaylanırsa, mülkün başlığı bankaya gerekli aylık geri ödemeleri yapan alıcıya aktarılır. Devir kredi veren tarafından onaylanmazsa, satıcı ipotek almaya istekli ve iyi bir kredisi olan başka bir alıcı bulmalıdır.
Üçüncü bir şahıs tarafından üstlenilen bir ipotek, satıcının borç ödemesinden kurtulduğu anlamına gelmez. Satıcı, kredi notunu etkileyebilecek herhangi bir temerrütten sorumlu tutulabilir. Bundan kaçınmak için, satıcının yükümlülüklerini varsayım sırasında yazılı olarak serbest bırakması gerekir ve borç veren, satıcıyı krediden tüm yükümlülükleri serbest bırakan serbest bırakma talebini onaylamalıdır.
Hızlı Bilgi
Borç veren, borçlunun krediden tüm yükümlülüklerini serbest bırakması için serbest bırakma talebini onaylamadığı sürece, ipotek üçüncü bir şahıs tarafından üstlenilmişse, borç ödemelerinden hala satıcı sorumludur.
Geleneksel ipotekler kabul edilemez. İki tür kredi kabul edilebilir: Federal Konut İdaresi tarafından sigortalanan FHA kredileri ve ABD Gaziler İşleri Bakanlığı tarafından garanti edilen VA kredileri.
