İçindekiler
- Planlanan Kalkınma HOA'ları
- 1. Ücretler Yaygın
- 2. Ne Alınır Değişir
- 3. Ek Ücretler Uygulanabilir
- 4. Ücretler ve İpotek Onayınız
- 5. Sözleşmelerin Sayısı
- 6. Çatışma Yönetimi
- 7. HOA'nın İtibarı
- 8. HOA ile uyumluluk
- 9. Sigorta Sorumlulukları
- Alt çizgi
Birçok yerleşim bölgesi, mahallede temiz ve uyumlu bir atmosferin korunmasına yardımcı olmak için bir ev sahibi birliği (HOA) yapısına sahiptir. Ayrıca, “planlı bir gelişme” içinde kat mülkiyeti, şehir evi veya müstakil ev satın aldığınızda, HOA yapısıyla da karşılaşabilirsiniz.
HOA zaman zaman ev sahibini bazı sorumluluklardan korurken, bazı ev sahibi yükümlülükleri de getirebilir. Sizi HOA'nın bir parçası haline getiren bir ev satın almadan önce, bilmeniz gerekenler ve hem derneğe hem de size ve ailenize sormanız gereken sorular.
Planlanan Kalkınma HOA'ları
Planlı bir gelişime geçmek, genellikle topluluğun ev sahipleri derneğine (HOA) katılmanızı ve ortak alanların, paylaşılan yapıların ve dış mekanların bakımını karşılamak için ücretlerini ödemenizi gerektirir. Üyelik ayrıca sizi derneğin sözleşmelerine, koşullarına ve kısıtlamalarına (CC&R) bağlar. Bu kurallar, mor bir ön kapıya sahip olma veya RV'nizi araba yolunda bırakma hayalinizi engelleyebilir çünkü CC & R'ler genellikle evinizin görünümü ve dışına park edebileceğiniz araçlar hakkında şartlar içerir.
İstatistiksel olarak konuşursak, uygulamalı mikroekonomist Wyatt G. Clarke'ın veri analizine göre, Amerikalıların HOA'nın bir parçası olan bir evde yaşama şansı beşte birdir. Clarke'ın tahmini hazırlandığından (2017'de), HOA'larla mülkler daha da arttı.
Planlı bir gelişimdeki yaşam sizin için iyi bir seçenek midir? Ve eğer öyleyse, hangilerinin size en uygun HOA'ları var? Bu soruların cevapları sadece mali durumunuza değil aynı zamanda paylaşımlı olanaklara, kurallara ve düzenlemelere toleransınıza ve özerk yönetime duyulan rahatlığa olan bağlılığınıza bağlıdır; çünkü çoğu HOA, kalkınmada yaşayan gönüllüler tarafından denetlenmektedir.
Ev Sahipleri Derneklerini Ele Almak için 9 İpucu
1. Ücretler Yaygın
Amerikan Toplum Araştırması kayıtlarını kullanan bir Trulia çalışması, aylık HOA ücretlerinin 2015 yılında ayda ortalama 331 $ olduğunu buldu. Ortalamalar, Micheal Warren'de 218 $ 'dan düşük, New York'ta 571 $' a kadar değişiyordu. Trulia, eski binalarda ve toplamda daha fazla birimi olan komplekslerde aidatların genellikle daha yüksek olduğunu buldu.
Bir emlakçı olan Nate Martinez'e göre, gelişimin olanaklarının sayısı ve büyüklüğü de oranları etkiliyor Örneğin, Glendale, Ariz'daki RE / MAX Profesyonelleri Bir kapı ile korunan ve bir kulüp binası ve golf sahasına sahip bir gelişme, minimum güvenlik ve sadece mütevazı bir ortak alan sunandan daha yüksek ücretler alması muhtemeldir.
Ücretler, her biri mülkün ne kadar bakım gerektireceğini etkileyebilecek olan kare çekim, konum ve yönelimdeki değişiklikler nedeniyle bir geliştirme içinde bile farklılık gösterebilir.
Çoğu çoklu listeleme hizmeti (MLS), mülk listesindeki HOA ücretlerini içerir. Bu, Martinez'e göre bilgilere REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com ve diğer listeleme siteleri aracılığıyla erişebilmenizi sağlamalıdır.
Ayrıca ücretlerin zaman içinde ne sıklıkta ve ne kadar arttığını da öğrenmelisiniz. Mümkünse, son 10 yıldır HOA aidatlarının yıllara göre basılı bir geçmişini edinin. Martinez, bir HOA ücretinin genellikle yıllık olarak artmadığını söylüyor. Martinez'in deneyimine göre, HOA artışları, kamu hizmetleri, işçilik, bakım ve daha fazlasının gelecekteki maliyetlerinin tahminlerini kullanarak, üç ila beş yıl önceden normal olarak haritalandırılır.
Varsa, bu projeksiyonları inceleyin. Yalnızca tahmin oldukları için Martinez, HOA'nın tüzükleri kapsamında her yıl ücretlerin artırılmasına izin verilen miktarı da kontrol etmenizi önerir. Yeni bir komplekste, bu araştırma, ilk HOA ücretlerinin, ev sahiplerini çekmek için cazip, yapay olarak bile düşük fiyatlı olup olmadığını belirlemeye yardımcı olabilir ve gelir ve maliyetler arasındaki boşluğu karşılamak için zamanla önemli ölçüde artabilir.
Alternatif olarak, bunun tersi de olabilir - yani, yeni gelişmeye yönelik HOA ücretleri, gelişmeye daha fazla ev eklendikçe ve HOA'nın sabit maliyetlerini paylaşmak için daha fazla ev sahibi bulunduğundan zamanla biraz düşebilir.
2. Ne Alınır Değişir
Yönetilen bir toplulukta bir ev satın aldığınızda, aslında fiziksel yaşam alanına ek olarak bir dizi yasal yükümlülük ve yetkiler satın alıyorsunuz, diyor Seattle'daki RE / MAX on Market'te komisyoncu. HOA'nın sorumlu olduğu kesin haklar, hizmetler ve olanaklar, alınan ücretler kadar geniş bir aralıkta olabilir. “Geçitli bir topluluk, ev sahipleri arasındaki tek anlaşma olarak geçit bakımına sahip olabilir veya daha fazlasını yönetmek için yasal bir otoriteye sahip bir HOA olabilir” diyor.
Hanehalkı finansmanınızı etkileyecek nelerin içerildiği (ve dahil olmadığı) bakın. Örneğin, çöp toplama için ödeme yapmanız gerekecek mi? Yardımcı programlar dahil mi? Hangileri? Kablo ve / veya internet hizmeti ne olacak?
İster kullansın, ister kullansın, eğlence tesisleri gibi avantajlar için ödeme yapacağınızı unutmayın. Programınızla çalışıp çalışmayacaklarını belirlemek için havuzlar ve tenis kortları gibi olanaklar için çalışma saatlerini öğrenin. Bu olanakları arkadaşlarınızla veya ailenizle paylaşmak isteyeceğinizi düşünüyorsanız, konukların kullanımına ilişkin kuralları ve ücretleri kontrol edin.
Ücretleri ve bunların dahil edilmelerini ve istisnalarını, bölgedeki diğer gelişmelere, özellikle de zaten kısa listenizde bulunanlara göre sıralayın. “Bölgenizdeki HOA serileri hakkında bilgi edinmek istiyorsanız, en iyi kaynak ev sahibi dernekleri hakkında bilgi sahibi olan profesyonel bir emlak komisyoncusu olacaktır” diyor komisyoncu Manning.
3. Ek Ücretler Uygulanabilir
Bir HOA, finansal yönetim için çeşitli yaklaşımlardan birini benimseyebilir. Bu seçenekler özellikle beklenmedik masrafları ve bir HVAC sisteminin yerine geçmesi gibi sermaye yatırımlarını nasıl finanse ettiğini etkiler.
Seattle'daki RE / MAX pazarında komisyoncu John Manning'e göre, “Bazı dernekler, ortaya çıktıklarında bakım, yasal veya yönetim yükümlülüklerini yerine getirmek için eldeki büyük bir nakit rezervini tercih ediyorlar. Diğerleri daha düşük ücretlere sahiptir ve onarım ve bakım için özel değerlendirmelere (HOA ücretleri dışında toplanan fonlar) güvenir. ”Bu vergiler, bazen yerel yönetimler tarafından alınan vergi değerlendirmelerine benzer.
Değerlendirme rotası şu şekilde çalışır: Bir çatı veya asansörün değiştirilmesi gibi büyük bir masraf gelirse - ve HOA'nın rezervleri bunun için ödenecek fonlardan yoksunsa - dernek her ev sahibine özel bir değerlendirme talep edebilir. Bu vergiler binlerce dolara kadar çıkabilir.
Manning'e göre, rezerv fonun büyüklüğü sadece HOA'nın yaklaşımına değil, aynı zamanda binanın yaşına, durumuna ve olanaklarına da bağlı olacaktır. Gelişmeler genellikle, yıllık maliyetleri ve harcamaların gerekli olacağı zamanda yedek akçede beklenen bakiye dahil olmak üzere, onarım ve sermaye yatırımları için çok yıllı planlar hazırlar.
Gerekli harcamaların rezerv fon bakiyesiyle ne kadar iyi uyduğuna özel önem vererek bu belgeleri görmeyi isteyin. Bu elektronik tabloları incelerken profesyonel yardım değerli olabilir. Şirketi Manning, “müşterilere finansal tabloları finansal analizde bir EBM uzmanıyla görüşmelerini sağlamaktır” diyor.
HOA böyle bir liste sunabilmelidir. Gelecekte herhangi bir özel değerlendirmenin planlanıp planlanmadığını da sorun. Ölçek ekonomilerinin, belirli bir sermaye gideri için özel değerlendirmelerin, çok sayıda üyesi olan HOA'larda daha küçük ve daha küçük HOA'larda daha yüksek olabileceği anlamına gelebileceğini, buna benzer bir giderin onu finanse etmek için daha az ev sahibinin olacağını unutmayın.
4. Ücretler ve İpotek Onayınız
Planlı bir gelişmede bir mülk satın almayı düşünürken, elbette HOA aidatlarının genel finansmanınıza etkisini hesaba katacaksınız. Öyleyse, olası ipotek borç verenler de olacaktır.
Emlak vergileri ile yaptıkları gibi (bu arada, çoğu gelişmede HOA ücretlerine dahil değildir), bankalar ne kadar büyük bir ipotek sağlayabileceğinize karar verirken aylık HOA ücretlerinizi dikkate alacaklardır. Sonuç olarak, mülkler arasında karar verirken rahatsız edici ödünleşmelerle boğuşabilirsiniz. Daha yüksek HOA ücretleri, düşük veya hiç ücreti olmayan alternatif bir mülk seçmeyle karşılaştırıldığında, evinizde harcamak için daha az onaylanmış bir tutarla sizi bırakabilir.
İlginç bir şekilde, ücretlerin varlığı bir mülkün değerini düşürmek zorunda değildir; herhangi bir şey varsa, bunun tersi olduğuna dair kanıtlar vardır. Mikroekonomist Clarke tarafından yapılan araştırma, ev büyüklüğü ve konumu için eşitlendikten sonra, bir HOA'nın bir parçası olan mülklerin bir dernekte olmayanlardan ortalama% 4 daha fazla satıldığını buldu. Ev ve kalkınma yeni olduğunda primin en yüksek olduğunu; yaşla birlikte azalır.
Potansiyel borç vericiniz ipotek ödeme rakamını sağlayabilir ve zaten emlak vergisi ve HOA ücreti numaralarına sahip olmanız gerekir. Ev aramaya yeni başlıyorsanız (ve henüz herhangi bir borç vericiyle ilişkiniz yoksa), aradığınız müdür için olası ipotek ödemesini tahmin etmek ve aşağıdakiler de dahil olmak üzere diğer ilgili bilgileri girmek için çevrimiçi bir ipotek hesap makinesi kullanın. planlı peşinat.
Yine, konuştuğunuz herhangi bir borç veren bunu sağlayabilir. Alternatif olarak, yukarıda bağlandığımız hesap da dahil olmak üzere birçok çevrimiçi ipotek hesaplayıcısı, faiz oranları ve onaylanan maksimum tutarlar hakkında ipotek borç verenlerden teklif talep etmenizi sağlar.
5. Sözleşmelerin Sayısı
Herhangi bir HOA'nın kuralları ve düzenlemeleri benzersiz olabileceğinden, bir HOA'nın kurallarının ve sözleşmelerinin ne olduğunu öğrenmek için ikinci el bilgilere veya diğer gelişmelerdeki geçmiş deneyimlere güvenmeyin. Ve onlarla yaşayamayacağınızı düşünün.
Kısıtlandığınızı sandığınızdan daha fazla şekilde bulabilirsiniz. CC & R'ler, kapı rengini ve benzerlerini yönetmeye ek olarak ağaçları dikebilir veya çıkarabilirsiniz, sokakta veya araba yolunuzda hangi araç türlerini park edebileceğinizi (örneğin, park RV'lerindeki yasaklar nadir değildir), ne kadar yüksek çitlerin olabileceğini ve hangi türlerin bakan pencerelerde kullanabileceğiniz kaplamalar.
Çevre dostu yaşam kişisel bir öncelikse, evinizin etrafına ne ekilebileceğinden ve bu bitki örtüsünün nasıl korunabileceğinden başlayarak HOA'nın yeşil hükümlerini kontrol edin.
Örneğin, bazı HOA'lar kurak iklimler için çevre dostu bir peyzaj biçimi olan xeriscaping'e izin vermez ve ektiğiniz herhangi bir bahçenin boyutunu ve kompozisyonunu sınırlayabilir. Kurallar ayrıca avluyu korumak ve kompost yığınları ve güneş panellerinin beğenilerini yasaklamak için belirli gübre, böcek ilacı veya sprinkler sistemlerinin kullanımını da belirleyebilir.
Mülkünüzü kiraya vermenizi engelleyebilecek, hatta daha da karmaşık hale getirebilecek herhangi bir dil olup olmadığını kontrol edin. Geleneksel olarak kabul edilenler yargı yetkisine bağlı olabilir. “Seattle bölgesinde kısa süreli kiralamalarda yasak bulmak yaygındır. HOA'lar, ipotek borç verenler yüksek kira doluluk oranına sahip binalara borç vermeye isteksiz olabileceğinden, sahip olmayanların işgal ettiği birimlerin yüzdesini sınırlamakla ilgilenmektedir ”diyor Manning.
6. Çatışma Yönetimi
Herhangi bir toplulukta olduğu gibi, bazen belirli sakinlerin kuralları büktüğü veya ihlal ettiği konusunda, planlı bir gelişme içinde anlaşmazlıklar ortaya çıkar. Satın almadan önce kuralların nasıl belirlendiğini ve uygulandığını ve kural kırıcılara karşı hangi cezaların verildiğini keşfedin.
Yaptırımlar katı olabilir. Bazı HOA'larda sonuçlar para cezası veya dava açılması veya HOA'nın evinize haciz konmasını içerebilir. HOA'nın mülkünüzde HOA aidatlarının ödenmemesine veya CC&R ihlallerinden kaynaklanan para cezalarının ödenmemesine özellikle dikkat edip etmeyeceğine özellikle dikkat edin.
Çatışmaları çözme sürecinin yanı sıra HOA'nın kurallara yapılan eklemeleri veya düzenlemeleri nasıl yönettiğini sorun.
Derneğin çözmesi gereken çatışmaların ve kural ihlallerinin bir listesini veya başka bir muhasebesini talep etmek Bu bilgi davaları detaylandırmıyorsa, bunları sorun. HOA'nın dahil olduğu geçmiş, şimdiki veya bekleyen davaları kontrol ettiğinizden emin olun. Ayrıca, bu tür vakaların sonuçlarını gözden geçirin.
7. HOA'nın İtibarı
Dernek esas olarak topluluk için hiper-yerel bir hükümet olarak hizmet ettiğinden, kimin yönettiğine ve bu insanların birlikte ne kadar iyi çalıştıklarına bakmak gerekir.
HOA'ların gönüllü olarak görev alan ve dernek üyeleri tarafından seçilen topluluk sakinleri tarafından denetlenmesi çok yaygındır. Ancak, bazı dernekler tamamen profesyonelce yönetilmektedir. Özel bir şirket HOA'yı yönetiyorsa, satın almadan önce itibarını araştırın. HOA'nın bazı çalışanları veya görev aldığı sözleşmeli şirketler varsa, bu kuruluşlar ve yaptıkları iş hakkında bilgi isteyin.
Binanın mevcut sahiplerinden bazılarını yapabiliyorsanız konuşun - HOA yönetim kurulunda olmayan ve birkaç yıldır binada yaşayan tercih edilenler. Kart nasıl çalışır? Fikir farklılıkları genellikle medeni ve yapıcı olarak ele alınıyor mu? Sık, hatta sürekli drama belirtileri konusunda tetikte olun. Diğer bazı yönetim organlarında olduğu gibi, HOA'lar egotizm, güç oyunları ve küçük politikalar tarafından engellenebilir.
HOA başkanı ile konuşmak, bu kişinin sizin adınıza gelişim hakkında karar vermesini isteyip istemediğinizi anlamak için zaman planlayın. Cumhurbaşkanına da yönetim kurulunda ikamet eden sakinler arasındaki ilgiyi sor: Bunu yapmak için yüksek motivasyon veya göreceli ilgisizlik var mı? Bu konuşma aynı zamanda sizi bir gün gemide hizmet etmeye motive edebilir (ya da etmeyebilir), bu da seçilmeyi ve yeni sorumluluklarınız için biraz boş zaman bırakmanızı gerektiren bir harekettir.
8. HOA ile uyumluluk
Dernek ve sizi ilgilendiren bir evin şu anki sahibi arasında devam eden sorunlara karşı uygun şekilde uyarılmaya güvenmeyin. Bu sorunların zamanında sorulmaması, mülkiyete sahip olduğunuzda onları miras almanıza neden olabilir.
Ölü veya aşırı büyümüş peyzaj veya pullanan boya gibi bazı potansiyel konular açık olabilir. Öte yandan, mal sahibi HOA onayı almadan mülkte dış iyileştirmeler veya başka değişiklikler yaptı mı? Bu değişiklikler kurallara uygun değilse, mülkün sahibi olsaydınız size ne olabilir? Sahibini satış sözleşmesinin bir parçası olarak sorunları çözmeye zorlayabilir veya kapanışta nakit temin edebilirsiniz.
9. Sigorta Sorumlulukları
Mülkün mülkiyetinde olduğu gibi, planlı bir gelişme içindeki sigorta hükümleri de, HOA'nın bazı tehlikeleri veya alanları ve diğerlerinden sorumlu ev sahibini kapsayacağı şekilde bölünebilir.
Bunlar genellikle eyalet yasaları tarafından zorunlu tutulur. Örneğin Florida'da bir kat mülkiyeti HOA, binanın her bölümünü bir birimin bitmemiş alçıpanına kadar içeren tüm ortak mülkleri sigortalamalıdır. Bu arada, ev sahibi, cihazlar, döşeme, dolap, pencere tedavileri ve benzerleri dahil olmak üzere, birimleri içindeki tüm kişisel mülkleri sigortalamaktan sorumludur.
İhtiyaçların tam olarak bölünmesi için içinde yaşayacağınız eyalet yasalarını kontrol edin. Bu gereksinimlere uyduğunu düşündüğünüz mülk için HOA'yı onaylayın.
Sel, deprem, kar fırtınası, orman yangını, kasırga veya kasırga gibi büyük doğal afetlere eğilimli bir bölgede kınamak veya şehir evi satın almayı düşünüyorsanız, felaket sigortası özellikle önemlidir. “Kuzeybatı Pasifik'te deprem sigortası zorunlu olmasa da çok yaygındır” diyor Manning.
HOA'nın geliştirme kapsamında sahip olmak için ek bir kapsam sağlayıp sağlamadığını kontrol edin. “İleri görüşlü HOA bir kınamak binasını daha çekici hale getirebilir” diyor Manning. “Deprem ve diğer tehlike sigortası türleri, ev sahibinin HOA aidatlarına yansıtılacaktır” ekleyebilirler. Elbette, bu ek kapsamın ev sahibinin yasal sorumluluğu olan alanlara mı, yoksa yalnızca aşağıdaki alanlara da yayıldığını doğrulamalısınız. HOA'nın görüşü.
Alt çizgi
Planlı bir gelişmede yaşamak ve kısmen bir HOA kurallarına tabi olmak karışık bir nimet olabilir. Evinizin bakımının azaltılmış sorumlulukları ve paylaşılan olanakların ve güvenliğin tadını çıkarmanın avantajı için eviniz üzerinde biraz kontrol alışverişi yapma olanağı sunmaktadır. Bununla birlikte, bir komşunun dekorasyon tadı veya özensiz bakım alışkanlıklarının sizin için bir sorun haline gelme şansı daha düşük olsa da, tipik bir mahallenin farklı görünümünü daha düzgün bir görünüm için takas edebilir.
Bu ödünleşimleri ne kadar iyi kucakladığınız, bir kat mülkiyeti veya başka bir “planlanan ev” içinde ne kadar mutlu olacağınıza katkıda bulunacaktır. planlı gelişmeler ve HOA'lar bu yana, tek aileli bir ev satın almakla karşılaştırıldığında bunlara bir dizi alışılmadık yönler var.