30 Yıllık ve 15 Yıllık İpotek: Genel Bakış
Şaşırtıcı bir çeşitlilikte ipotek mevcut olabilir, ancak çoğu ev alıcısı için pratikte sadece bir tane vardır. 30 yıllık sabit oranlı mortgage, pratikte bir Amerikan arketipidir, finansal araçların elmalı turtasıdır. Nesil Amerikalıların ilk kez ev sahipliğine gittikleri yol budur.
2017 yılında Freddie Mac'e göre, ev sahiplerinin yüzde 90'ı 30 yıllık sabit oranlı ipotekleri seçti. Ancak bu alıcıların birçoğu, 15 yıllık sabit oranlı bir ipotek yapmayı tercih ettiyse daha iyi hizmet etmiş olabilir.
Krediler yapısal olarak benzerdir - temel fark terimdir. Daha kısa vadeli kredi, daha yüksek aylık ödeme anlamına gelir, bu da 15 yıllık ipoteğin daha az uygun görünmesini sağlar. Ancak daha kısa vadede krediler birkaç cephede daha ucuz hale geliyor. Aslında, bir kredinin tüm ömrü boyunca, 30 yıllık bir ipotek, 15 yıllık opsiyonun iki katından daha fazlasına mal olacak.
Mortgage Dönemi Maliyeti Nasıl Etkiler
Bir ipotek sadece belirli bir vadeli kredi türüdür - bir gayrimenkul ile teminat. Vadeli kredi için borçlu, kredinin ödenmemiş bakiyesine karşı yıllık bazda hesaplanan faizi öder. Hem faiz oranı hem de aylık ödeme sabittir.
Aylık ödeme sabit olduğu için, kısım faiz ödeyecek ve bölüm zaman içinde anapara değişikliği ödeyecektir. Başlangıçta, kredi bakiyesi çok yüksek olduğu için, ödemenin çoğu faizdir. Ancak bakiye küçüldükçe, ödemenin faiz payı azalır ve anaparaya giden pay artar.
30 Yıllık İpotek
30 yıllık bir kredide, elbette, bu denge çok daha yavaş daralır - etkin bir şekilde, borçlu aynı miktarda parayı iki katından daha uzun süre kiralamaktadır. (30 yıllık ipotek için anapara bakiyesi 15 yıllık kredi için olduğu kadar hızlı düşmediği için iki kattan daha uzun.) Faiz oranı ne kadar yüksek olursa, faiz oranı o kadar yüksek olur. iki ipotek arasındaki fark. Örneğin, faiz oranı yüzde 4 olduğunda, borçlu 15 yıllık bir krediye kıyasla 30 yıl boyunca aynı miktarda anapara ödünç almak için neredeyse 2, 2 kat daha fazla faiz öder.
30 yıllık ipoteğin başlıca avantajı nispeten düşük aylık ödemedir. Ve satın alınabilirlik bir sorun olmasa bile, başka avantajlar da vardır:
- Daha düşük ödeme, bir borçlunun 15 yıllık bir kredi ile karşılayabileceğinden daha fazla ev satın almasına izin verebilir, çünkü aynı aylık ödeme borçlunun 30 yıl boyunca daha büyük bir kredi almasına izin verecektir. Düşük ödeme, diğer hedefler için fonları serbest bırakır.
15 Yıllık İpotek
15 yıllık krediler bankalar için 30 yıllık kredilere göre daha az riskli olduğu için ve bankalara uzun vadeli kredilere göre daha kısa vadeli krediler verme maliyetlerinin daha düşük olması nedeniyle 30 yıllık ipotek genellikle daha yüksek faiz oranına sahiptir. Tüketiciler, yüzde dörtte birinden tam yüzde (veya puan) daha az ve on yıllar boyunca gerçekten toplayabilecekleri 15 yıllık bir ipotek için daha az ödeme yaparlar.
Fannie Mae ve Freddie Mac gibi çoğu ipoteği destekleyen hükümet destekli ajanslar, 30 yıllık ipotekleri daha pahalı hale getiren kredi düzeyinde fiyat ayarlamaları adı verilen ek ücretler uyguluyorlar. Bu ücretler genellikle daha düşük kredi puanına, daha düşük peşinatlara veya her ikisine birden sahip olan borçlular için geçerlidir. Federal Konut İdaresi ayrıca 30 yıllık borçlulara daha yüksek ipotek sigortası primleri almaktadır.
Avon, CT'deki Norcom Mortgage perakende başkan yardımcısı kıdemli başkan yardımcısı James Morin, “30 yılda mevcut olan kredi düzeyi fiyat ayarlamalarının bazıları 15 yılda mevcut değil” diyor. Morin'e göre çoğu insan, bu masrafları doğrudan ödemek yerine daha yüksek bir oranın bir parçası olarak ipoteklerine aktarıyor.
Öyleyse, 30 yıl boyunca yüzde 4 veya 15 yıl için yüzde 3, 25 oranında 300.000 dolarlık bir kredi düşünün. Daha hızlı amortisman ve düşük faiz oranının birleşik etkisi, sadece 15 yıl boyunca borç almanın, 30 yıl içinde 215.609 $ 'a veya yaklaşık üçte iki daha azına kıyasla 79.441 $' a mal olacağı anlamına gelir.
Tabii ki, bir sorun var. Uzun vadede bu kadar çok para biriktirmenin bedeli çok daha yüksek aylık harcamalardır; varsayımsal 15 yıllık kredi ödemesi, 30 yıllık kredi (1.432 $) aylık ödemesinden (2.328 $), 676 $ (veya yaklaşık yüzde 38) daha fazladır.
Bir yatırımcı daha yüksek bir ödemeyi karşılayabiliyorsa, özellikle sabit bir gelire bağlı olacakları zaman emekliliğe yaklaşıyorlarsa, daha kısa kredi almak kendi yararınadır.
Bazı uzmanlar için, daha yüksek bir ödemeyi karşılayabilmek, yağmurlu bir gün fonunun sıkışmasını içerir. Quicken Loans'ın genel müdürü ve başkanı Bob Walters'a göre, sıvı tasarruflarınız en az bir yıllık gelir tutarında olmalıdır. 15 yıllık ipotek hakkında finansal planlamacıların sevdiği şey, normalde değer veren bir varlıkta (hisse senetleri, evler yükselip değer düşmesine rağmen) özkaynak şeklinde etkin bir şekilde “zorla tasarruf etmesidir”.
15 yıllık krediler bankalar için 30 yıllık kredilere göre daha az riskli olduğu için ve bankalara uzun vadeli kredilere göre daha kısa vadeli krediler verme maliyetlerinin daha düşük olması nedeniyle 30 yıllık ipotek genellikle daha yüksek faiz oranına sahiptir.
Paranın Diğer Kullanımları
Bir borçlunun, özellikle işveren borçlunun katkılarıyla eşleşiyorsa, 529 üniversite harcı hesabında veya vergi ertelenmiş 401 (k) planında olduğu gibi, başka bir yere bu parayı yatırmaya teşvik edebileceği bazı durumlar vardır. Ve ipotek oranları bu kadar düşük olduğunda, anlayışlı ve disiplinli bir yatırımcı 30 yıllık krediyi tercih edebilir ve 15 yıllık ve 30 yıllık ödemeler arasındaki farkı daha yüksek getirili menkul kıymetlere yerleştirebilir.
Önceki örneği kullanarak, 15 yıllık kredi aylık ödemesi 2.108 $ ve 30 yıllık kredi aylık ödemesi 1.432 $ ise, bir borçlu 676 $ 'lık farkı başka bir yere yatırabilir. Zarfın arkası hesaplaması, dış yatırımın getirisinin ne kadar (ya da daha az) borcun vergi kazancı düştüğü, ipotek faiz indiriminin muhasebeleştirilmesinden sonra ipotek üzerindeki faiz oranını aşıp aşmadığıdır. Yüzde 25 vergi dilimindeki biri için, kesinti etkin mortgage faiz oranını örneğin yüzde 4'ten yüzde 3'e düşürebilir.
Genel olarak konuşursak, vergi sonrası yatırımın getirisi, faiz indiriminden daha az ipotek maliyetinden daha yüksekse borçlu ortaya çıkar.
Bununla birlikte, Dallas, TX sertifikalı bir finansal planlamacı olan Shashin Shah'a göre, borçlunun oynak hisse senetlerine yatırım yapması gerekeceğinden, bu gambit risk eğilimi talep ediyor. Shah, “Şu anda bu işi yapmak için yeterince yüksek getiri sağlayacak sabit getirili yatırım yok” diyor. Ayrıca, disiplinin bu aylık farklılıkların eşdeğerini sistematik olarak yatırımını ve çoğu insanın eksik olduğu ek yatırımlara odaklanma süresini gerektirir.
Dünyanın En İyisi Seçeneği
Borçluların çoğu, 15 yıllık ipotek için gerekli olan daha yüksek ödemeleri yapacak yerlerden yoksundurlar - ya da en azından eksik olduklarını düşünürler. Ancak, daha kısa ipotek tasarruflarının çoğunu yakalamak için basit bir çözüm var: İpoteğin ön ödeme cezası olmadığını varsayarak, 30 yıllık ipoteğinizde 15 yıllık bir programın daha büyük ödemelerini yapın.
Borçlu ekstra ödemeleri anaparaya yönlendirme hakkına sahiptir ve ödemeler tutarlı ise, ipotek 15 yıl içinde ödenecektir. Süreler sıkılaşırsa, borçlu her zaman 30 yıllık programın normal, daha düşük ödemelerine geri dönebilir.
Önemli Çıkarımlar
- Birçok alıcıya, 30 yıllık ipoteğe kıyasla 15 yıllık sabit oranlı bir ipotek tercihinde daha iyi hizmet verilebilir. Tüketiciler, yüzde dörtte birinden tam yüzde (veya puan) daha az bir yerde 15 yıllık bir ipotek için daha az ödeme yaparlar. Bazı uzmanlar için, 15 yıllık ipoteğin daha yüksek bir ödemesini karşılayabilmek, yağmurlu bir gün fonunun sıkışmasını içerir.