We Company olarak da bilinen WeWork Cos, ilk halka arz (IPO) için izahnamesini sunmuş ve 1 milyar dolar toplamayı planlamaktadır.
Girişimcilere, yeni kurulan şirketlere ve diğer gruplara paylaşılan çalışma alanları sağlayan gösterişli New York merkezli şirket, A Sınıfı hisselerini "WE" sembolü altında listeleyecek. Hisse fiyatı ve borsaya henüz karar verilmedi.
Ocak ayında bir finansman turu sırasında 47 milyar dolar değerinde olan WeWork, bu sene halka arz edilen diğer yüksek teknoloji yanılgıları ile en az bir özelliği paylaşıyor. Halka arz, yatırımcıların, özellikle Uber'in cansız çıkışının ardından, pahalı, nakit yakan girişimlere olan iştahının bir testi olacak. Aynı zamanda yatırımcılara şirketin finansal durumu hakkında daha ayrıntılı bir resim sağlayacaktır.
1.9 milyar dolar
WeWork, 2018'de 1, 8 milyar dolar gelir üzerinden 1, 9 milyar dolar kaybetti.
WeWork Genişledikçe Kayıplar Arttı
WeWork ilk olarak 2018 yılında tahvil ihraç etmeye başladığında sınırlı finansal bilgi açıklamaya başladı. Şirket, geçen yıl 1.8 milyar dolar gelir üzerinden 1.9 milyar dolar kaybetti. Bu, 2017'de kaydettiği 886 milyon dolarlık gelirdeki 933 milyon dolarlık zararın neredeyse iki katı ve kaybetme eğilimi, izahnamesine göre yakın zamanda tersine dönecek gibi görünmüyor. 2019'un ilk yarısında, 1.54 milyar $ gelir üzerinden 689.7 milyon $ net zarar bildirdi.
Adil olmak gerekirse, birçok şirket büyümenin ilk aşamalarında hala önemli kayıplar sergilemektedir. WeWork yöneticileri, kısa vadeli kârlılık yerine büyümenin mevcut öncelik olduğu gerçeğini gizlemiyor. Şirketin başkan yardımcısı Michael Gross, bu yılın başlarında yaptığı açıklamada, "Bu işi sadece önümüzdeki bir iki yıl boyunca karlılığı en üst düzeye çıkarmakla kalmayıp aynı zamanda geliştirmeye de bakıyoruz."
Dokuz yıl önce tek bir Manhattan çalışma alanı ile kurulan WeWork, o zamandan beri bireylere ve küçük gruplara esnek çalışma alanları sağlama fikri üzerine dünyanın en büyük kurumsal ev sahiplerinden biri haline geldi. Haziran sonu itibarıyla şirketin 528 farklı lokasyona yayılmış 527.000 üyeliği vardı.
Bu “hizmet olarak alan” iş modeli, uzun vadeli kiralamalar ve bir otel veya AirBnB aracılığıyla bir gecelik oda rezervasyonu arasında kiralama pazarındaki boşluğu doldurur. Ofis alanı arayan ancak uzun vadeli bir kira sözleşmesi yapmak istemeyen girişimciler ve genç girişimler, WeWork'un alanlarından birini makul bir ücret karşılığında kiralayabilir. Bu mekanlar genellikle modaya uygun bir dekor, tipik ofis ekipmanları ile donatılmıştır ve hatta bazılarında kahve, bira ve kombucha vardır.
Kanıtlanmamış Model için Aşırı Değerleme
Şüphesiz, değerli bir hizmettir. Şüpheciler bile aynı fikirdeydi. Sorun 47 milyar dolarlık bir hizmet olup olmadığıdır. WeWork'un, araba kiralamanın tam araç sahipliği ile kısa vadeli kiralama arasındaki boşluğu doldurması gibi, kiralama pazarında belirli bir niş doldurduğu doğrudur. Ancak kuşkuculara göre böyle bir iş modelinin gerçekten başarılı olabileceği kesin değil.
Şirket henüz ekonomik gerilemeye dayanamadı. Ekonomi durgunluğa girerse, WeWork kendisini uzun vadeli kiralamalar için kilitli bulabilirken, sağladığı esneklik, üyelerinin daha geleneksel bir kiraya sahip olmaları durumunda kendi kiralarını daha erken feshedebilmelerini sağlar. Eğer WeWork zor zamanlarda kullanmak için bir nakit rezerv inşa ediyor olsaydı, zor zamanlarda hayatta kalabilmesi daha olasıdır. Ancak şirket tam olarak bunu yapmıyor.
Belki de kendi iş modelindeki bu zayıflığı fark eden WeWork'un son fikri, ofis binalarının doğrudan sahipliğine yatırım yapacak 2.9 milyar dolarlık bir fon başlatmak oldu. Kötü bir fikir değil, ancak tipik bir emlak yönetim firmasının yaptıklarından ne kadar farklı olduğunu görmek zor ve çevresinde çok fazla var. ABD'deki en büyük emlak yönetimi şirketlerinden biri olan Boston Properties (BXP), şu anda WeWork'un değerinin yarısından daha azı olan 20 milyar dolarlık bir piyasa değerine sahip.
İsviçre merkezli IWG, WeWork gibi, esnek ofis alanı sağlar, ancak WeWork'in aksine, halka açık bir şirkettir ve WeWork'un değerinin onda biri kadar yaklaşık 4, 6 milyar dolar değerindedir. IWG, dünya çapında 60 milyon feet kare ile ofis alanı bakımından en büyük şirket olarak kabul edilmektedir. Bloomberg'e göre, Mart ayından bu yana WeWork'un sadece 45 milyon fit karesi vardı.
Son gelişmeler şirketin yatırımcıları arasında bazı endişelere neden oldu. CEO Adam Neumann sahiplik hisselerinin bazılarını sattı ve şirketteki özsermaye payına karşı kredi kullandı ve diğer girişimlerinin bir kısmını finanse etmek için en az 700 milyon dolar topladı. Yaklaşan halka arz öncesinde nakit ödeme kararı, Neumann'ın şirketin kiraladığı bazı mülklerin kısmi sahibi olarak milyonlarca WeWork'tan yaptığı açıklamalarda ek eleştiri ve endişelere yol açtı.
Bu çıkar çatışmasının açığa çıkması, Japon teknoloji holdingi ve WeWork'un en büyük yatırımcılarından biri olan SoftBank'tan kısa bir süre sonra ortaya çıktı ve bu işte hakim bir hisse satın almamayı tercih etti. Ocak ayında SoftBank şirkete 2 milyar dolar daha yatırım yaptı ve toplam yatırımını 10 milyar doların üzerine çıkardı. Ancak ek 2 milyar dolar, daha önceki müzakerelerde tartışılan 16 milyar doların çok altındaydı.
WeWork'un Softbank dışındaki ana destekçilerinden bazıları Goldman Sachs Group Inc. (GS), T. Rowe Price Group Inc. (TROW), Benchmark ve Fidelity Investments'dır. Diğer yatırımcılar arasında Çin Okyanusu, Hony Capital, Grönland Hong Kong Holdings Limited ve hepsi Çin dışında bulunan Legend Holdings bulunmaktadır.
İleriye bakmak
Geçtiğimiz ay WeWork'un halka arz öncesinde önümüzdeki aylarda 4 milyar dolar borcu artırmayı planladığı bildirildi. Böyle bir hareket, yılın başlarında SoftBank'tan beklenmedik azaltılmış yatırımla birleşti ve WeWork'un bu ayki S-1 dosyalamasındaki sürpriz hızlandırması, şirketin çok ihtiyaç duyulan nakit sağlamak için umutsuz olduğuna dair bir işaret.