Faiz oranları düşük olduğunda ipoteğinizi yeniden finanse etmeyi düşünmek kötü bir fikir değildir. Ve hala, tarihsel olarak konuşuyorlar. Ancak, faiz oranları yükselmeye başladı ve buna devam etmesi bekleniyor. Bu, yeniden finansman kararınızı nasıl etkilemelidir?
Bu, elbette, şu anda ipoteğinizde ödediğiniz faiz oranına bağlıdır. Daha eski bir ipotek halen mevcut olanlardan daha yüksek bir faiz oranına sahip olabilir. Ve nispeten düşük faizli bir iklimde bile, bir ipoteğin yeniden finanse edilmesinin artıları ve eksileri vardır. Geliştirilmiş kredi notunuz, örneğin - veya ipotek kredinizin uzunluğunu değiştirme kararı - uzun vadede paradan tasarruf etmenizi sağlayacak yeniden finansman koşulları getirebilir. Ama belki de uzun vadede kalmayı planlamıyorsunuzdur. Nitelikli olanlar için özellikle yararlı olabilecek bazı özel yeniden finansman programları da vardır. Karar verme sürecinde nasıl çalışılacağı aşağıda açıklanmıştır.
Önemli Çıkarımlar
- Bireysel durumunuz, sadece faiz oranlarının yükselip yükselmediğini ya da düşüp düşmediğini değil, ipotek kredinizi yeniden finanse edip etmediğinizi belirlemelidir. kapanış maliyetlerini ödemek, kapanış maliyetlerini ödemek istemiyorsanız, nakit çıkışında eşitliği kaybetmek ve net değerinizi düşürmek istemediğiniz için kapanış maliyetlerinde çok fazla. Fannie Mae, Freddie Mac, FHA'dan özel programlar ve VA bazı ev sahiplerinin daha uygun fiyatlı ipotek temin etmesine yardımcı olabilir.
Düşünmelisiniz?
Geçmişte, düşük faiz oranları pazarda yeniden finansman çılgınlığı yaratmıştır. Ancak herhangi bir ekonomide, bir yeniden finansmanın sizin için anlamlı olup olmadığını bilmenin tek yolu, benzersiz durumunuzun ayrıntılarını düşünmektir.
Şu anda sahip olduğunuz oranlardan ne kadar düşük?
Yeniden finanse etmeden önce faiz oranlarındaki yüzde değişiminin ne kadarına bakmanız gerektiğine ilişkin "kuralları" dinlemek yerine, ne kadar tasarruf edeceğinize bakın. % 1'lik bir oran indirimi, 500.000 $ 'lık bir ipoteğiniz varsa, 100.000 $' lık bir krediniz varsa, çok daha anlamlıdır.
İpoteği ne kadar süreyle tutmayı planlıyorsunuz?
Evinizi satın alırken olduğu gibi, refinansınız için kapanış masraflarını ödemek zorunda kalacaksınız. Evinizi birkaç yıl içinde satmayı planlıyorsanız, yeniden finansman yoluyla zar zor kırılabilir (veya aslında geride kalabilir). Nasıl olur? İpoteğinizin geri kalanı için aylık tasarruflar, yeniden finansmanla ilgili kapanış maliyetlerinden fazla değilse, kaybedersiniz. Kapanış maliyetlerini peşin ödemek yerine ipoteğinize yatırırsanız, onlara faiz ödersiniz, bu nedenle bu gideri başabaş hesaplamanızda hesaba katmanız gerekir.
Daha kısa bir süre için yeniden finanse edebilir misiniz?
Artıları
-
Daha iyi bir kredi alın
-
Uzun vadeli net değerinizi artırın
-
Kısa vadeli nakit akışını artırın
Eksileri
-
Kapanış maliyetlerinde fazla ödeme
-
Kapanış maliyeti istemediğiniz için faiz üzerinden fazla ödeme
-
Özkaynaklarını kaybetmek
-
Uzun vadeli net değerinizi olumsuz etkilemek
Kazanmak İçin Ne Duruyorsunuz
Düzgün yapıldığında, bir refinansmanın hem anında hem de kalıcı faydaları olabilir. Şunları yapabilirsiniz:
Daha iyi bir kredi alın
Belki de şu anda mevcut ipotekinizi çıkardığınız zamandan daha iyi bir mali pozisyondasınız. Yeniden finansman, daha iyi bir faiz oranı elde etmek veya sadece iyi bir ipoteği daha da iyi hale getirmek için bir fırsat sağlayabilir. Her iki durumda da, kısa ve uzun vadeli finansal güvenliğinizi artıracak ve zor zamanların sizi evinizi kaybetme riskine sokma ihtimalini artıracaksınız.
Uzun vadeli net değerinizi artırın
İpoteğinizi yeniden finanse etmenin getirdiği tasarruf sayesinde, daha az faiz harcarsınız. Emeklilik için bırakabileceğiniz veya başka bir uzun vadeli finansal hedefe doğru kullanabileceğiniz paradır.
Kısa vadeli nakit akışını artırın
Refinansınız aylık ödemenizi düşürürse, aylık bazda çalışmak için daha fazla paranız olur. Bu, hane halkınız üzerindeki günlük finansal baskıyı azaltabilir ve başka bir yere yatırım yapma fırsatları yaratabilir.
Yeniden Finansmanın Tehlikeleri
Bir ipoteğin yeniden finanse edilmesi finansal durumunuza yeni unsurlar getirir. Orijinal ipoteğinizden kaynaklanan riskler hala mevcuttur ve birkaç yeni risk ortaya çıkmaktadır.
Kapanış maliyetlerinde fazla ödeme
Mütevazi borç verenler ipotek maliyetinize bir dizi gereksiz ve / veya şişirilmiş ücreti karşılayabilir. Dahası, geri çekilme sürecine çok fazla yatırım yapacağınızı ümit ederek, bu maliyetlerin bir kısmını açıklamayabilirler.
Kapanış maliyeti istemediğiniz için faiz üzerinden fazla ödeme
Bir yeniden finansman genellikle kapatmak için nakit gerektirmez. Kredi verenlerin bunu telafi etmesinin bir yolu size daha yüksek bir faiz oranı vermektir. İki seçeneğiniz olduğunu varsayalım: sıfır kapanış maliyetiyle 200.000 dolarlık refinansman ve 30 yıl boyunca% 5 sabit faiz oranı veya 30.000 dolarlık kapanış masraflarıyla 200.000 dolar refinans ve 30 yıl için% 4.75 sabit faiz oranı. Krediyi tüm dönem boyunca tuttuğunuzu varsayarsak, A senaryosunda toplam 386.511 $ ödersiniz. B senaryosunda 381.586 $ ödersiniz. "Kapanış maliyeti yok" olması, size 4.925 $ maliyet demektir. Neredeyse 5.000 $ ile bankaya vermek yerine yapmak isteyeceğiniz başka bir şey düşünebilir misiniz?
Özkaynaklarını kaybetmek
İpoteğin ödediğiniz kısmı, evde hakkaniyetiniz, evin gerçekten sizin olan tek kısmıdır. Bir gün tüm evin sahibi oluncaya ve her bir ipotek ödemesiyle bu miktar yavaş yavaş büyür ve satmayı seçerseniz gelirlerin her kuruşunu talep edebilir. Ancak, nakit çıkışını yeniden düzenlerseniz - kapanış maliyetlerini yeni krediye dönüştürürseniz veya kredinizin vadesini uzatırsanız - gerçekte sahip olduğunuz evinizin yüzdesini kaybedersiniz. Hayatınızın geri kalanında aynı evde kalsanız bile, kötü refinansman kararları alırsanız 50 yıl boyunca ipotek ödemeleri yapabilirsiniz. Bu şekilde çok fazla para harcayabilirsin, asla evine gerçekten sahip olmadığından bahsetme.
Uzun vadeli net değerinizi olumsuz etkilemek
Yeniden finansman aylık ödemenizi azaltabilir, ancak ipoteğinize yıl eklerseniz krediyi genellikle daha pahalı hale getirir. Evinizi kaybetmemek için yeniden finanse etmeniz gerekiyorsa, uzun vadede daha fazla ödeme yapmak buna değebilir. Ancak birincil hedefiniz paradan tasarruf etmekse, daha küçük bir aylık ödemenin uzun vadeli tasarruflara dönüşmeyeceğini unutmayın.
Yeniden Finansman Seçenekleri
Nitelikli borçlular için özellikle faydalı olabilecek birkaç özel yeniden finansman programı vardır.
Yüksek LTV İyileştirme Seçeneği (Fannie Mae) ve Freddie Mac Geliştirilmiş Kabartma İyileştirme.
Fannie Mae ve Freddie Mac'in bu yeni programları, 31 Aralık 2018'de sona eren Ev Uygun Fiyatlı Refinance Programı (HARP). HARP, evlerinin değeri düştüğü için diğer refinance seçeneklerinden yararlanamayan ev sahiplerine yardımcı olmak için kuruldu. Hedefi, bir insanın evlerini rehin almaya kadar kaybetmesini önlemek için bir kredinin uzun vadeli satın alınabilirliğini artırmaktı. Yeni programlar için yalnızca Fannie Mae (Yüksek LTV İyileştirme Seçeneği) veya Freddie Mac (FMERR) tarafından düzenlenen ve 1 Ekim 2017 tarihinde veya bu tarihten sonra elde edilen ipotekler uygundur. Buna ek olarak, borçlular ödemeleri konusunda güncel olmalıdır.
Evleri su altında olan ve kredileri Haziran 2009 ile Eylül 2017 sonu arasında olan ev sahipleri, Fannie Mae ve Freddie Mac'in HARP değiştirme programlarından birine katılamazlar.
FHA Düzene.
Zaten bir FHA ipoteği olan ev sahipleri için bir FHA Streamline iyileştirmesi tasarlanmıştır. Amacı, ev sahibinin aylık ödemesini azaltacak daha iyi şartlarla yeni bir FHA ipotek sağlamaktır. Sürecin hızlı ve kolay olması gerekiyor, finansal durumunuz için yeni bir belge ve yeni bir gelir kalifikasyonu gerektirmiyor. Bu tür bir yeniden finansman, bir ev değerlendirmesi, termit denetimi veya kredi raporu gerektirmez. Bazı ev sahipleri için olası bir dezavantaj, bir FHA aerodinamik refinansmanın nakit çıkışına izin vermemesidir.
VA Düzene.
Faiz Oranı Azaltma Refinans Kredisi (IRRRL) olarak da bilinen bu program, FHA aerodinamik refinansına benzer. Zaten bir VA krediniz olması gerekir ve ayarlanabilir oranlı bir ipotekten (ARM) sabit faizli bir ipoteğe yeniden finansman sağlamadığınız sürece, yeniden finansman daha düşük bir faiz oranıyla sonuçlanmalıdır. VA bu talep etmese de, kredi veren bir değerlendirme ve kredi raporu isteyebilir. VA ve Tüketici Mali Koruma Bürosu'nun yakın zamanda servis üyeleri ve gazilerin bu krediler hakkında yanıltıcı bilgiler içeren bir dizi istenmeyen teklif aldıklarına dair bir uyarı talimatı verdiğini unutmayın. VA IRRRL'nin herhangi bir teklifine uymadan önce VA ile görüşün.
Hem VA düzeneği hem de FHA düzeneği ile, çok az veya hiç kapanış maliyeti ödemek mümkün değildir. Ancak, bu maliyetler ipoteğe aktarılacak veya kapanış maliyetlerini ödememek karşılığında daha yüksek bir faiz ödeyeceksiniz. Öyleyse, önünüzde herhangi bir nakit olmayacak olsanız da, uzun vadede yeniden finanse için ödeme yapacaksınız.
Alt çizgi
Herhangi bir iyi refinansman, aylık konut ödemelerini azaltarak ve / veya ipotek sürelerini kısaltarak borçlulara fayda sağlamalıdır. Ne yazık ki, herhangi bir büyük finansal işlemde olduğu gibi, dikkatsiz alıcıyı açıp kötü bir anlaşma ile sonuçlanabilecek karmaşıklıklar vardır. Süreci bilmek, bir borç veren ve durumunuz için en iyi değeri sunan bir yeniden finansman programı bulmanıza yardımcı olacaktır.