Net Faiz Marjı Menkul Kıymetleri Ne Anlama Gelir?
Net faiz marjı güvenliği (NIMS), sahiplerine menkul kıymetleştirilmiş ipotek kredisi havuzlarından fazladan nakit akışı almalarını sağlayan bir gayrimenkul teminatıdır. Tipik bir NIMS işleminde menkul kıymetleştirilmiş ipotek kredisi havuzundan gelen fazla nakit akışı bir güven hesabına aktarılır. NIMS'deki yatırımcılar daha sonra bu güven hesabından faiz ödemeleri alırlar.
Net Faiz Marjı Menkul Kıymetlerini (NIMS) Anlama
Net faiz marjlı menkul kıymetler özel bir tür ikinci sınıf ipoteğe dayalı menkul kıymetlerdir (MBS). Bu MBS, ipotekleri yatırımcıların satın alabileceği bir ürüne paketleyen varlık destekli menkul kıymetlerdir. NIMS, çok sayıda menkul kıymetleştirilmiş ipotek havuzunun, genellikle ipoteğe dayalı güvenlik (MBS) yatırımcılarına sunulan oranlardan daha yüksek faiz oranlarına sahip yüksek faizli ipotek içerdiği için mevcuttur. Bu faiz oranlarındaki fark ne kadar önemli olursa, MBS tarafından üretilen aşırı nakit akışı o kadar yüksek olur ve bu nedenle NIMS'nin değeri o kadar yüksek olur.
Fazla fonların bir kısmı zarar ve genel giderlerin ödenmesi durumunda kıdemli alacaklılara gidecek ve bakiye yatırımcılara gidecek. Ayrıca, NIMS yatırımcılarının, temel ipoteklere uygulanan ön ödeme cezalarının makbuzları hakkında üst düzey taleplerde bulunması yaygın bir uygulamadır.
MBS'de tutulan ipoteklerin temerrüt oranında önemli bir artış olursa, aşırı nakit akışlarında müteakip bir düşüş olacaktır. Nakit akışındaki azalma, net faiz marjı teminatının (NIMS) değerinin karlılığında hızlı bir düşüşe yol açacaktır.
NIMS menkul kıymetleri çoğunlukla özel plasman işlemleri veya ipotek konusunda uzmanlaşmış yatırımcılar tarafından satın alınır. Birçok durumda, mortgage kredilerini oluşturan ve MBS'yi ihraç eden firma, NIMS'ye yatırım yapacak olan aynı firmadır. İpoteğe dayalı güvenlik ihraççıları, bu nedenle, sık sık menfaatlerini güvence altına alır.
Net Faiz Marjı Menkul Kıymetlerinin Tarihi
NIMS ilk kez 1990'lı yılların ortalarında açık piyasada satışa sunuldu. Başlangıçta, menkul kıymetler kötü bir performans sergiledi ve beklenenden daha düşük bir ücret ödedi. Bu düşük performans çoğunlukla kötü yapılandırılmış anlaşmalara atfedilebilirdi. Müteakip işlemler, menkul kıymetlerdeki önemli yapısal yükseltmelerden faydalanmıştır.
Bir çeşit ipotek destekli güvenlik olarak, NIMS'in 2007-2009 ipotek krizinde rolü vardı. İpoteklerin menkul kıymetleştirilmesinin doğasında var olan karmaşıklık, birçok yatırımcının riski hafife almasına neden olmuştur. Konut piyasası NIMS'in değerini düşürmeye başladığında ve diğer ipoteğe dayalı menkul kıymetler keskin bir şekilde düştü. İpotekle ilgili kayıplar arttıkça ve daha da büyüdükçe, menkul kıymetleştirilmiş ipotek ürünlerinin çoğu likiditeyi kaybetmeye başladı. NIMS ve diğer ipoteğe dayalı menkul kıymetlerdeki ani düşüşün net etkisi, sonuçta daha genel bir finansal krize yol açan yatırımcıların korkusuna katkıda bulunmaktı.