İçindekiler
- MIRR nedir?
- MIRR Formülü ve Hesaplaması
- MIRR Ne Gösterir?
- MIRR ve IRR
- MIRR ve FMRR
- MIRR'ın sınırlamaları
- MIRR kullanma örneği
MIRR nedir?
Değiştirilmiş iç verim oranı (MIRR), pozitif nakit akışlarının firmanın sermaye maliyetiyle yeniden yatırıldığını ve ilk harcamaların firmanın finansman maliyetiyle finanse edildiğini varsayar. Buna karşılık, geleneksel iç verim oranı (IRR), bir projeden nakit akışlarının IRR'nin kendisine yeniden yatırıldığını varsayar. Bu nedenle MIRR, bir projenin maliyetini ve karlılığını daha doğru bir şekilde yansıtır.
MIRR Formülü ve Hesaplaması
Değişkenler göz önüne alındığında, MIRR formülü şöyle ifade edilir:
MIRR = nPV (İlk harcamalar × Finansman maliyeti) FV (Pozitif nakit akışları × Sermaye maliyeti) where1yer: FVCF (c) = şirket için sermaye maliyetinde pozitif nakit akışlarının gelecekteki değeriPVCF (fc) = şirketin nakit maliyeti üzerinden negatif nakit akışlarının bugünkü değeri = dönem sayısı
Bu arada, iç verim oranı (IRR), belirli bir projedeki tüm nakit akışlarının net bugünkü değerini (NPV) sıfıra eşit yapan bir iskonto oranıdır. Hem MIRR hem de IRR hesaplamaları NPV formülüne dayanır.
Önemli Çıkarımlar
- MIRR, pozitif nakit akışlarının firmanın sermaye maliyetiyle yeniden yatırıldığı varsayılarak IRR'yi geliştirir.
MIRR Ne Gösterir?
MIRR eşit olmayan büyüklükteki yatırımları veya projeleri sıralamak için kullanılır. Hesaplama, popüler IRR hesaplamasında var olan iki ana soruna bir çözümdür. IRR ile ilgili ilk temel sorun, aynı proje için birden fazla çözüm bulunabilmesidir. İkinci sorun, IRR'de pozitif nakit akışlarının yeniden yatırıldığı varsayımının pratikte pratik olmadığı düşünülmektedir. MIRR ile, belirli bir proje için sadece tek bir çözüm vardır ve pozitif nakit akışlarının yeniden yatırım oranı uygulamada çok daha geçerlidir.
MIRR, proje yöneticilerinin bir projede yeniden yatırılan büyüme oranını aşamalı olarak değiştirmelerine olanak tanır. En yaygın yöntem, ortalama tahmini sermaye maliyetini girmektir, ancak beklenen herhangi bir yeniden yatırım oranını ekleme esnekliği vardır.
MIRR ve IRR
İç getiri oranı (IRR) metriği iş yöneticileri arasında popüler olsa da, bir projenin karlılığını abartma eğilimindedir ve aşırı iyimser bir tahmine dayanarak sermaye bütçeleme hatalarına yol açabilir. Değiştirilmiş iç verim oranı (MIRR) bu kusuru telafi eder ve yöneticilere gelecekteki nakit akışından varsayılan yeniden yatırım oranı üzerinde daha fazla kontrol sağlar.
Bir IRR hesaplaması, ters bir bileşik büyüme hızı gibi davranır. Yeniden yatırılan nakit akışlarına ek olarak ilk yatırımdaki büyümeyi de azaltmalıdır. Ancak IRR, nakit akışlarının gelecekteki projelere nasıl geri pompalandığına dair gerçekçi bir tablo çizmiyor.
Nakit akışları, ilk etapta üretildikleri oranda değil, genellikle sermaye maliyetiyle yeniden yatırılır. IRR, büyüme oranının projeden projeye sabit kaldığını varsayar. Temel IRR rakamları ile gelecekteki potansiyel değeri abartmak çok kolaydır.
IRR ile ilgili bir başka önemli sorun, bir projenin pozitif ve negatif nakit akışlarının farklı dönemleri olduğunda ortaya çıkar. Bu durumlarda, IRR birden fazla sayı üreterek belirsizlik ve karışıklığa neden olur. MIRR de bu sorunu çözer.
MIRR ve FMRR
Finansal yönetim getirisi oranı (FMRR), bir gayrimenkul yatırımının performansını değerlendirmek için en sık kullanılan bir metriktir ve bir gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) ile ilgilidir. Değiştirilmiş dahili getiri oranı (MIRR), ilk nakit harcamalarının ve sonraki nakit girişlerinin varsayılan yeniden yatırım oranlarındaki farklılıkları ayarlayarak standart dahili getiri oranı (IRR) değerini artırır. FMRR, “güvenli fiyat” ve “yeniden yatırım oranı” olarak bilinen iki farklı oranda nakit çıkışlarını ve nakit girişlerini belirterek işleri bir adım daha ileri götürür.
Güvenli oran, negatif nakit akışlarını karşılamak için gereken fonların kolayca elde edilebilecek bir oranda faiz kazandığını ve gerektiğinde bir an önce (yani hesap yatırıldıktan sonraki bir gün içinde) çekilebileceğini varsayar. Bu durumda, bir oran “güvenlidir” çünkü fonlar oldukça likittir ve gerektiğinde minimum riskle güvenli bir şekilde kullanılabilir.
Yeniden yatırım oranı, benzer riskli benzer bir orta veya uzun vadeli yatırımda pozitif nakit akışları yeniden yatırıldığında alınacak bir oranı içerir. Yeniden yatırım oranı, likit olmadığından (başka bir yatırımla ilgilidir) ve dolayısıyla daha yüksek riskli bir iskonto oranı gerektirdiğinden güvenli orandan daha yüksektir.
MIRR'ın sınırlamaları
MIRR'nin ilk sınırlaması, bir karar vermek için sermaye maliyetinin bir tahminini, sübjektif olabilen ve yapılan varsayımlara bağlı olarak değişebilen bir hesaplama hesaplamanızı gerektirmesidir.
IRR'de olduğu gibi, MIRR aynı anda birkaç yatırım seçeneği göz önüne alındığında değeri en üst düzeye çıkarmayan optimal olmayan kararlara yol açan bilgiler sağlayabilir. MIRR aslında farklı yatırımların çeşitli etkilerini mutlak olarak ölçmemektedir; NPV genellikle birbirini dışlayan yatırımları seçmek için daha etkili bir teorik temel sağlar. Ayrıca sermaye tayininde en iyi sonuçları vermeyebilir.
MIRR'ın finansal geçmişi olmayan insanlar için anlaşılması da zor olabilir. Ayrıca, MIRR'ın teorik temeli akademisyenler arasında tartışmalıdır.
MIRR kullanma örneği
Temel bir IRR hesaplaması aşağıdaki gibidir. Başlangıçta 195 $ ve sermaye maliyeti% 12 olan iki yıllık bir projenin ilk yıl 121 $, ikinci yıl 131 $ getireceğini varsayalım. IRR =% 18.66 olduğunda net bugünkü değer (NPV) = 0 olacak şekilde projenin IRR'sini bulmak için:
NPV virüsü = 0 = -195 + (1 + IRR) 121 (+ 1 + IRR) 2131
Projenin MIRR'sini hesaplamak için, pozitif nakit akışlarının% 12 sermaye maliyetiyle yeniden yatırılacağını varsayın. Bu nedenle, t = 2 hesaplandığında pozitif nakit akışlarının gelecekteki değeri şu şekilde hesaplanır:
$ 121 x 1.12 + $ 131 = $ 266, 52
Daha sonra, nakit akışlarının gelecekteki değerini, 195 $ olan ilk harcamaların bugünkü değerine bölün ve iki dönem için geometrik dönüşü bulun. Son olarak, bu oranı MIRR formülünü kullanarak zaman periyodu için ayarlayın:
MIRR $ 195 $ 266, 52 1 / 2-1 = 1.1691-1 = 16, 91 =%
Bu özel örnekte, IRR projenin potansiyelinin aşırı iyimser bir resmini verirken, MIRR projenin daha gerçekçi bir değerlendirmesini sunar.