Jumbo Kredisi Nedir?
Jumbo ipoteği olarak da bilinen jumbo kredisi, Federal Konut Finansmanı Ajansı (FHFA) tarafından belirlenen limitleri aşan bir finansman türüdür. Geleneksel ipoteklerin aksine, jumbo kredisi Fannie Mae veya Freddie Mac tarafından satın alınamaz, garanti edilemez veya menkul kıymetleştirilemez. Oldukça rekabetçi yerel emlak pazarlarında lüks mülkleri ve evleri finanse etmek için tasarlanan jumbo ipotekleri, benzersiz sigortalama gereksinimleri ve vergi sonuçlarıyla birlikte gelir. Konut piyasası Büyük Durgunluk sonrasında toparlanmaya devam ettiği için bu tür ipotekler çekiş kazanmıştır.
Jumbo ipoteğinin değeri eyalete ve hatta bölgeye göre değişir. FHFA, nadiren değişmesine rağmen, farklı alanlar için uygun kredi limiti boyutunu yıllık bazda belirler. 2019 itibariyle, sınır ülkenin çoğu için 484.350 $ olarak belirlendi. Bu, 2018'de 453.100 $ 'dan artırıldı. Daha yüksek ev değerlerine sahip iller için, taban sınır 726.525 $ veya 484.350 $' ın% 150'sine ayarlandı.
FHFA, Amerika Birleşik Devletleri dışındaki bölgeler için kredi limiti hesaplamaları için farklı hükümlere sahiptir. Sonuç olarak, 2019 itibariyle Alaska, Guam, Hawaii ve ABD Virgin Adaları'nda bir jumbo kredisi için başlangıç limiti de 726.525 $ 'dır. Bu miktar aslında daha yüksek ev değeri olan ilçelerde daha da yüksek olabilir.
Jumbo Kredisi Nasıl Çalışır?
Tıpkı geleneksel ipoteklerde olduğu gibi, bir jumbo için asgari gereklilikler 2008'den bu yana giderek daha katı hale gelmiştir. Onaylanmak için yıldız kredi puanına (700 veya üstü) ve çok düşük bir borç-gelir (DTI) oranına ihtiyacınız olacaktır. DTI% 43'ün altında ve tercihen% 36'ya yakın olmalıdır. Uygun olmayan ipotek olmalarına rağmen, jumbos, Tüketici Mali Koruma Bürosu'nun “nitelikli ipotek” olarak gördüğü yönergelerin kapsamında olmalıdır -% 43 DTI gibi standart şart ve kurallara sahip bir kredi sistemi.
Ödemelerinizi karşılamak için elinizde erişilebilir nakit bulunduğunuzu kanıtlamanız gerekir; bu, 30 yıllık standart bir sabit oranlı ipotek tercih ederseniz çok yüksek olacaktır. Spesifik gelir seviyeleri ve rezervler toplam kredinin büyüklüğüne bağlıdır, ancak tüm borçluların 30 günlük ödeme koçanlarına ve iki yıl geriye kalan W2 vergi formlarına ihtiyacı vardır. Serbest meslek sahibi iseniz, gelir gereksinimi daha yüksektir: İki yıllık vergi beyannamesi ve en az 60 günlük cari hesap özeti. Borçlunun ayrıca altı aylık ipotek ödemelerine eşit olması ve nakit rezervlerinin nitelendirilmesi için kanıtlanabilir likit varlıklara ihtiyacı vardır. Ve tüm başvuru sahipleri, diğer tüm krediler hakkında doğru belgeler ve likit olmayan varlıkların (diğer gayrimenkuller gibi) sahip olduğunun kanıtını göstermelidir.
Önemli Çıkarımlar
- Jumbo kredisi, Federal Konut Finansmanı Ajansı tarafından belirlenen sınırları aşan ve Fannie Mae veya Freddie Mac tarafından satın alınamayan, garanti edilemeyen veya menkul kıymetleştirilemeyen bir finansman türüdür. Onay, mükemmel bir kredi puanı ve çok düşük bir borç / gelir oranı gerektirir. Bir jumbo ipotek için ortalama APR genellikle geleneksel ipoteklere eşitken, peşinatların toplam satın alma fiyatının kabaca% 10 ila% 15'i arasındadır.
Jumbo Kredi Oranları
Jumbo ipotekleri konvansiyonel ipoteklerden daha yüksek faiz oranları taşımaktayken, son yıllarda boşluk kapanmaktadır. Bugün, bir jumbo ipotek için ortalama yıllık yüzde oranı (APR) genellikle geleneksel ipoteklerle eşittir - ve bazı durumlarda aslında daha düşüktür. Örneğin, Mart 2019 itibariyle Wells Fargo, 30 yıllık sabit oranlı bir krediye% 4.092 ve aynı dönem için bir jumbo kredisine% 3.793 APR tahsil etti.
Devlet destekli işletmeler bunlarla baş edemese de, jumbo kredileri genellikle diğer finansal kurumlar tarafından menkul kıymetleştirilir; bu menkul kıymetler daha fazla risk taşıdığından, konvansiyonel menkul kıymetleştirilmiş ipoteklere getiri primi ile işlem yaparlar. Ancak, bu spread kredilerin faiz oranı ile azalmıştır.
Jumbo Kredisinde Peşinat
Neyse ki, peşinat gereklilikleri aynı zaman dilimi içinde gevşemiştir. Geçmişte, jumbo ipotek borç verenler genellikle ev alıcılarının konutun satın alma fiyatının% 30'unu (geleneksel ipotekler için% 20'ye kıyasla) koymalarını zorunlu tutuyordu. Şimdi, bu rakam% 10 ila% 15'e kadar düştü. Herhangi bir ipotekte olduğu gibi, özel ipotek sigortası borç verenlerinin% 20'nin altındaki peşinat ödemeleri için gerekli olan maliyetlerden kaçınmak için daha yüksek peşinat yapmanın çeşitli avantajları olabilir.
Kimler Jumbo Kredisi Çıkarmalı?
Nihayetinde ne kadar ödünç alabileceğiniz elbette varlıklarınıza, kredi puanınıza ve satın almak istediğiniz mülkün değerine bağlıdır. Bu ipoteklerin yılda 250.000 ila 500.000 dolar arasında değişen yüksek gelirli bir kesim için en uygun olduğu düşünülmektedir. Bu segment, henüz zengin olmayan, yüksek kazançlı kişiler için kullanılan bir kısaltma olan HENRY olarak bilinir. Temel olarak, bunlar genellikle çok para kazanan ancak milyonlarca ek nakit veya birikmiş diğer varlıklara sahip olmayan kişilerdir.
HENRY segmentindeki bir kişi para ile pahalı yeni bir ev satın almak için servet biriktirmemiş olsa da, bu tür yüksek gelirli bireyler genellikle geleneksel bir mortgage kredisi arayan bir ev sahibinden daha iyi kredi puanlarına ve daha kapsamlı kredi geçmişlerine sahiptir. düşük miktar. Aynı zamanda daha sağlam bir emeklilik hesabına sahip olma eğilimindedirler. Genellikle düşük gelirli gelirlilerden daha uzun bir süredir katkıda bulunurlar.
Jumbo kredisinde büyük bir vergi indirimi beklemeyin. İpotek faiz indirimindeki tavan yeni ipotek borcu için 750.000 $ ile sınırlıdır.
Bunlar sadece kurumların uzun vadeli ürünlere kaydolmayı sevdikleri, kısmen ek servet yönetim hizmetlerine ihtiyaç duydukları için bu tür bireylerdir. Ayrıca, bir bankanın 200.000 $ değerinde 10 krediden tek bir 2 milyon dolarlık ipotek yönetmesi daha pratiktir.
Jumbo Kredisi İçin Özel Hususlar
Bu kredilerden birine hak kazanabilmeniz, bir kredi almanız gerektiği anlamına gelmez. Örneğin, önemli bir vergi indirimi sağlayarak buna güveniyorsanız kesinlikle yapmamalısınız.
Muhtemelen, herhangi bir yıl için ödediğiniz ipotek faizini vergilerinizden düşürebileceğinizi ve kesintilerinizi ayrıntılı bir şekilde ifade edebileceğinizi biliyorsunuzdur. Ama muhtemelen IRS'nin bu kesintiye koyduğu tavandan endişe etmenize gerek yoktu - Vergi Kesintileri ve İş Yasası'nın geçişi ile düşürülen bir kap. 14 Aralık 2017'de veya daha önce ipotek alan herkes, eski sınırın miktarı olan 1 milyon dolara kadar borca faiz indirebilir. Ancak, 14 Aralık 2017'den sonra yapılan ev satın alımlarında, sadece 750.000 $ 'lık ipotek borcuna olan faizi düşebilirsiniz. İpoteğiniz daha büyükse, tam kesinti elde edemezsiniz. Örneğin, yılda 80.000 dolar faiz tahakkuk eden 2 milyon dolarlık bir jumbo ipotek almayı planlıyorsanız, sadece 30.000 dolar düşebilirsiniz - mortgage kredinizin ilk 750.000 $ 'ına olan faiz. Aslında, ipotek faizinin sadece% 37.5'inde vergi indirimi alırsınız.
Bu, gerçekten neye mal edebileceğinizi ve ne tür vergi avantajları alacağınızı görmek için dikkatli bir şekilde borç almanız ve sayıları dikkatlice kırmanız gerektiği anlamına gelir. Eyalet ve yerel vergi kesintisi yılda 10.000 $ ile sınırlı olduğundan, aynı vergi faturası nedeniyle, yüksek oranda vergilendirilmiş bir mülkün sahibi olmak daha pahalıya mal olacaktır. Başka bir strateji: Daha küçük bir kredi, artı büyük bir jumbo yerine ikinci bir kredi kullanmanın uzun vadede mali durumunuz için daha iyi olabileceğini görmek için şartları karşılaştırın. (İlgili okumalar için bkz. "Jumbo - Konvansiyonel İpotekleri Anlamak")