Gelir Yaklaşımı Nedir?
Bazen gelir kapitalizasyonu yaklaşımı olarak da adlandırılan gelir yaklaşımı, yatırımcıların mülkün elde ettiği gelire dayanarak bir mülkün değerini tahmin etmesini sağlayan bir tür gayrimenkul değerleme yöntemidir. Toplanan rantın net faaliyet gelirini (NOI) alarak ve aktifleştirme oranına bölerek kullanılır.
Gelir yaklaşımı
Gelir Yaklaşımı Nasıl Çalışır?
Gelir yaklaşımı tipik olarak gelir getiren mülkler için kullanılır ve gayrimenkul değerlemesinde üç popüler yaklaşımdan biridir. Diğerleri maliyet yaklaşımı ve karşılaştırma yaklaşımıdır. Gayrimenkul değerlemelerinde gelir yaklaşımı, finansman için iskonto edilmiş nakit akışına (DCF) benzer. Gelir yaklaşımı, kiraların gelecekteki değerini aktifleştirme oranına göre iskonto eder.
Bir kiralık mülk satın almak için gelir yaklaşımını kullanırken, bir yatırımcı, mevcut piyasa koşullarında mülkün ne kadar satabileceğini belirlemek için üretilen gelir miktarını ve diğer faktörleri göz önünde bulundurur. Yatırımcının kiralayan mülkten kâr elde edip edemeyeceğini belirlemenin yanı sıra, borç veren yatırımcıya bir ipotek uzatması halinde potansiyel geri ödeme riskini bilmek isteyecektir.
Gayrimenkul değerlemesinde kullanılan üç yöntemden gelir yaklaşımı en çok dahil edilen ve zor olarak kabul edilmektedir.
Özel Hususlar
Bir kiralık mülk satın almak için gelir yaklaşımını kullanırken, bir yatırımcı mülkün durumunu da göz önünde bulundurmalıdır. İhtiyaç duyulabilecek potansiyel büyük onarımlar gelecekteki karlara önemli ölçüde düşebilir.
Buna ek olarak, bir yatırımcı mülkün ne kadar verimli çalıştığını düşünmelidir. Örneğin, ev sahibi kiracılara bahçe işlerini veya diğer sorumlulukları tamamlama karşılığında kira indirimi veriyor olabilir. Belki belirli kiracılar önümüzdeki birkaç ay içinde dönmesi gereken ekonomik zorluklarla karşı karşıyadır ve ev sahibi onları tahliye etmek istemez. Toplanan kira cari harcamalardan fazla değilse, yatırımcı büyük olasılıkla mülkü satın almayacaktır.
Gelir yaklaşımı ile sınırlama oranı ve tahmini değerin ters bir ilişkisi vardır; sınırlama oranının düşürülmesi tahmini değeri artırır
Bir yatırımcı, herhangi bir zamanda ortalama kaç ünitenin boş olduğunu da tespit etmelidir. Her birimden tam kira alınmaması, yatırımcının mülkten elde ettiği geliri etkileyecektir. Bu, özellikle bir mülkün tamire ihtiyacı varsa ve birçok ünite boşsa düşük doluluk oranına işaret ediyorsa önemlidir. Birimler düzenli olarak doldurulmazsa, kira tahsilatı olduğundan daha düşük olacaktır ve mülkün satın alınması yatırımcının yararına olmayabilir.
Önemli Çıkarımlar
- Gelir yaklaşımı, mülkün elde ettiği geliri gerçeğe uygun değeri tahmin etmek için kullanan bir gayrimenkul değerleme yöntemidir. Net faaliyet gelirinin aktifleştirme oranına bölünmesiyle bulunur. Bir alıcı, gelir yaklaşımını kullanırken mülkün durumuna, işletme verimliliğine ve boşluğuna özellikle dikkat etmelidir.
Gelir Yaklaşımı Örneği
Gelir yaklaşımı ile yatırımcı, kapitalizasyon oranını seçmek için karşılaştırılabilir piyasa satışlarını kullanır. Örneğin, yatırımcı belirli bir ilçedeki dört birimli bir apartmana değer verirken, aynı ilçedeki benzer mülklerin son satış fiyatlarına bakar. Kapitalizasyon oranını hesapladıktan sonra, yatırımcı kiralık mülkün NOI'sini bu orana bölebilir. Örneğin, net faaliyet geliri (NOI) 700.000 dolar ve seçilen kapitalizasyon oranı% 8 olan bir mülk 8.75 milyon dolar değerinde.