Bir gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO), vergiye tabi kârının en az% 90'ını hissedarlarına temettü olarak ödemek zorundadır ve bu da GYO'ları nispeten yüksek getirili araçlar haline getirir. Aslında, toplam getiri perspektifinden - temettüler artı fiyat takdiri - GYO'lar tipik küçük sermayeli hisse senedi gibi davranır. Ancak küçük sermayeli bir hisse senedinin aksine, bir GYO'nun beklenen getirisinin çoğu fiyat değerlemesinden değil temettülerden gelir. Aslında, ortalama olarak, bir GYO'nun geri dönüşünün yaklaşık üçte ikisi temettülerden gelir. Bunun yatırımcılar için bir dezavantajı, yüksek getirili bir yatırım olarak bir GYO'nun faiz oranı değişikliklerine duyarlılık göstermesi beklenebilir., bu ilişkiyi keşfediyoruz. (Arkaplan okumak için GYO Nedir?)
Nispeten Yüksek Verim
Şekil 1'de, bir GYO'nun sunabileceği riske bir örnek olarak Eylül 2004 itibariyle her GYO sektörü için ortalama verimi gösteriyoruz. Her çubuğun üstü% 75 verimdedir; taban% 25 verimdedir; ve ortada yeşilden maviye kırılma medyan verimdir.
Şekil 1: Farklı GYO sektörlerindeki getiriler
Getirilerin sektöre göre değiştiğini görebilirsiniz. Eylül 2004 itibariyle, tüm GYO'ların (en sağdaki çubuk) ortanca verimi yaklaşık% 5.5 idi, ancak verimler dağıtıldı:% 25 verim (mavi kısmın altı) yaklaşık% 4 ve% 75 idi. verim, % 6.5'in üzerindeydi (yeşil kısmın üstü). Bu, GYO getirilerinin sadece yarısının% 4 ile% 6, 5 arasında olduğu, GYO getirilerinin diğer yarısının ise bu aralığın dışında olduğu anlamına gelir. Aynı zamanda, uzun vadeli ABD hükümeti hazinelerinin getirisi% 5'in altındaydı. Bu, hedefiniz gelirse, bir GYO ile daha iyisini yapabileceğinizi, ancak ek risk alacağınızı gösterir.
Faiz Oranlarına Göre GYO Toplam Getiri
Geleneksel bilgelik, daha yüksek oranların GYO'lar için genellikle kötü olduğunu söylüyor. En popüler GYO endeksi NAREIT Özkaynak GYO Endeksi'dir. Şekil 2, NAREIT Endeksinin değerini 1972 başından 2004 yılının sonuna kadar 10 yıllık Hazine bonosu (T-bonosu) ile karşılaştırmaktadır:
Şekil 2 - Telif Hakkı NAREIT Endeksi
Eylül 2004 Sonu Dönemi Yıllık Getiri
1 yıl | 2 yıl | 3 yıl | 4 yıl | 5 yıl | 6 Yıl | 7 Yıl |
% 25.6 | % 26 | % 20.4 | % 18.6 | % 18.8 | % 13.7 | % 9.2 |
tablo 1
Faiz Oranlarına Göre GYO Fiyat Getirileri Ne yazık ki, bunlar gibi geçmiş getirilerin, bir bütün olarak endüstri için uzun vadede geleceğe kopyalanamayacağını varsayabiliriz. Kısa vadede istisnalar olacaktır.
GYO stoklarının sadece fiyat bileşenine odaklanalım. Aşağıdaki Şekil 3'te, aynı 10 yıllık Hazine bonosu oranlarını sadece fiyat endeksiyle karşılaştırıyoruz. Başka bir deyişle, temettüleri hariç tutarız ve 1972'de yatırım yapsaydı 100 dolara ne olacağını görmek için sadece fiyat değişikliklerini izole ederiz.
Şekil 3 - Operasyonlardan alınan telif hakkı fonları (FFO).
Bu tür kazançlar ileriye doğru çoğaltılabilirken, olası değildir. Ayrıca, fiyatların önceki katlara (örneğin, FFO'nun katları olarak fiyat) geri dönmesi tamamen mümkündür.
İkinci olarak, orta vadeli faiz oranı tarihsel standartlara göre düşüktür. Bu faiz oranının yukarıya doğru çıkması muhtemeldir. Yukarıda gösterilen oranlarla GYO fiyatları arasındaki 15 yıllık ters korelasyon devam ederse, GYO fiyatları zarar görecektir.
özet
Yukarıda incelenen 15 yıllık dönem, GYO fiyatları ile faiz oranları arasında ters orantılı güçlü bir ilişki olduğunu göstermektedir. Ortalama olarak, faiz artırımlarının GYO fiyat düşüşleri ile karşılanacağını varsaymak güvenli olacaktır. Tabii ki sektörlere göre tepkiler değişecektir. Örneğin, bazıları konut ve ofis GYO'larında artan faiz oranlarının GYO fiyatlarını artıracağını çünkü artan oranların ekonomik büyümeye ve daha fazla talebe karşılık geldiğini iddia etmektedir. Ancak böyle bir ortamda seçici olmanız gerekecektir. GYO'larla ilgili iyi haber, yüksek getirilerin fiyat düşüşlerine karşı bir tür riskten korunma olduğudur: yüksek getirili bir GYO satın alırsanız, bu arada herhangi bir fiyat düşüşü yüksek gelir nedeniyle hafifletilecektir.
GYO'lar hakkında daha fazla bilgi edinmek için bkz. Bir Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının (GYO) Temel Değerlemesi ve GYO Yolu .
İlgili Makaleler
Gayrimenkul Yatırım
GYO'lar ve GYO ETF'leri: Karşılaştırmaları
Temettü Hisse Senetleri
Aylık Temettü Ödeyen 6 GYO
Gayrimenkul Yatırım
Kıdemli Yaşam GYO'ları: Portföyünüz için iyi mi?
Gayrimenkul Yatırım
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) Nasıl Değerlendirilir
Gayrimenkul Yatırım
5 GYO Türleri ve Bunlara Nasıl Yatırım Yapılır
Gayrimenkul Yatırım