Will Rogers bir keresinde insanların kıtlığı nedeniyle arazi satın almasını tavsiye etti. Bunu göz önünde bulundurarak, yatırımcıların araziye sahip olmanın ve arazi tabanlı bir iş girişimi yürütmenin pratikliğini anlamaları gerekir. Ayrıca borsa yatırım fonları (ETF'ler) ve borsa yatırım notları (ETN'ler) gibi yatırım ürünleri aracılığıyla elde edilebilen arazi ile ilgili belirli yatırım seçeneklerinin de farkında olmaları gerekir.
Arazi Yatırım Türleri
Bağımsız olarak varlıklı insanlar kişisel kullanım, rekreasyon ve evet, yatırım için arazi satın alabilirler. Ne yazık ki, çoğu insan bu kategoriye girmiyor. Bu şu soruyu akla getiriyor: Arazi mülkiyeti fırsatları ve iş girişimleri, küçük yatırımcılar için kabul edilebilir bir yatırım getirisi üretebilirken, yine de onlara arazi mülkiyeti ile ilgili sevinç ve nitelikleri sağlıyor mu? Bu soruyu cevaplamak için 10 potansiyel arazi yatırımı kategorisini değerlendirebilmeniz gerekir:
- Konut geliştirme arazisiMineral üretim arazisiBitkili tarım arazileriVineyardsOrchardSpor alanı
Konut ve Ticari Arazi Yatırımları
Konut ve ticari arazi geliştirme, yatırıma uygulanabilir bir giriş yolu sunmaktadır, çünkü neredeyse sınırsız sayıda arazi geliştirme fırsatı, bir yatırımcının sermaye ve zaman kısıtlamalarını karşılayacak şekilde yapılandırılabilir. Çoğu küçük yatırımcı için, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) ETF'leri doğrudan yönetim gerektirmedikleri için ideal bir seçimdir, mülk türüne göre geniş ölçüde çeşitlendirilirler, coğrafi olarak çeşitlendirilirler, gerçek zamanlı olarak satın alınabilir veya satılabilirler ve çok ucuzlar. Bazıları bir tür gayrimenkul alanında uzmanlaşmıştır, ancak Vanguard GYO ETF (VNQ) gibi diğerleri, endüstriyel, ofis, perakende, sağlık hizmetleri, kamu depolama ve konut mülkiyeti gelişmelerine çeşitli maruziyet sağlar.
Ne yazık ki, bu tür yatırımlar toprak sahibinin araziyi kullanmaktan zevk alma yeteneğini reddetmektedir. Bu nedenle, konut ve ticari arazi gelişmeleri, arazi mülkiyeti hissini gerçekten yaşamak isteyen insanlar için uygun bir seçenek değildir.
Hayvancılık İşlemleri İçin Sıralı Tarla ve Arazi
Tarım arazileri yetiştiriciliği için veya çiftlik hayvanı işletmesi için satın alınan arazi, ev sahibi anlamda arazinin tadını çıkarma yeteneğinin yanı sıra gelir getirme açısından da olanak sağlar. Bununla birlikte, bu tür işletmeleri işletmek için arazi satın alan küçük yatırımcılar için birçok sorun vardır. Birincisi, bir sıra mahsul operasyonu veya hayvancılık operasyonu için gereken ölçek finansal olarak uygulanabilir olmak için çok büyük olmalıdır. Bu da, çoğu insanın karşılayabileceğinden çok daha önemli bir sermaye harcaması gerektirir. Ayrıca, bu tür tarım faaliyetlerinin yürütülmesi ile ilgili devam eden sabit maliyetler oldukça yüksektir.
Bu da, bu tür operasyonlar için finansal kaldıraç ve iş riskinin de çok yüksek olduğu anlamına gelir. Sonuç olarak, bu tür ticari girişimleri finansal olarak başarılı kılmak için arazi sahibine önemli miktarda stres uygulanmaktadır. Birçok durumda, stres seviyesi insanların toprak sahibi olarak istedikleri yararları çok aşmaktadır. Bunu göz önünde bulundurarak, çoğu küçük yatırımcının bu tür büyük ölçekli tarım faaliyetlerini sürdürmekten kaçınması gerektiğini söylemek adil bir değerlendirmedir, çünkü bu tür faaliyetlerin riskleri ve zorlukları muhtemelen herhangi bir faydayı aşacaktır.
Çoğu küçük yatırımcı için geleneksel bir mahsul veya çiftlik hayvancılığı işletmesine sahip olmak büyük olasılıkla mümkün olmasa da, birçok tarımsal yatırım seçeneği, geleneksel tarım işletmelerine kabul edilebilir yatırım maruziyeti sağlar. Örneğin, Amerika Birleşik Devletleri Tarım Endeksi Fonu (USAG), soya fasulyesi, mısır, buğday, pamuk, şeker, kahve, soya fasulyesi yağı, canlı sığır, besleyici sığır, kakao, yağsız domuzlara, Kansas City'ye maruz kalma sağlayan borsa yatırım fonudur. buğday, kanola yağı ve soya küspesi. Bu nedenle, bu ürüne yatırım yaparak, küçük yatırımcılar geleneksel tarım faaliyetlerine geniş yatırımlara maruz kalacaklardır. Bu da yatırımcı tarafından geleneksel tarım uygulamalarını takip etmeye yardımcı olmak ve zaman içinde cazip bir yatırım getirisi elde etmek için kullanılabilir.
Küçük yatırımcılar ayrıca belirli geleneksel tarım işlemlerine yatırım yapmak için çeşitli borsada işlem gören senetlerden (ETN'ler) yararlanabilir. Örneğin, Barclays iPath Saf Beta Tarım ETN (DIRT) mısır, buğday, soya fasulyesi, şeker, pamuk ve kahve gibi yumuşak ürünlere yatırım maruziyeti sağlar ve Barclays iPath Saf Beta Hayvancılık ETN (LSTK) sığırlara ve domuzlar.
ETF'lerin ve ETN'lerin arazi ve tarımla ilgili yatırım seçenekleri olarak kullanılması açısından, yatırımcıların bu tür ürünlerin çoğunun piyasaya maruz kalmak için vadeli işlem sözleşmeleri gibi türev araçlar kullandığını anlamaları gerekir. Sonuç olarak, yatırımcıların potansiyel risklerini ve ödüllerini tam olarak anlamak için bu tür yatırımlar üzerinde kapsamlı bir özen göstermeleri gerekmektedir. Bununla birlikte, ETF'lerin ve ETN'lerin kullanımının, geleneksel büyük ölçekli tarım operasyonlarına katılmak için en iyi fırsatı sunması muhtemeldir.
Küçük Çiftlik Yatırım Fırsatları
Küçük yatırımcıların daha geleneksel arazi sahipliği duygusundan gerçekten zevk almaları için, belki de en iyi seçenekler kereste çiftlikleri, mineral geliştirme arazileri, sebze bahçeleri, meyve bahçeleri, üzüm bağları ve eğlence arazileridir. Bu tür tarımsal çabalar küçük yatırımcılar için çok daha caziptir: Arazi alımının ölçeği yatırımcının sermaye kısıtlamalarını karşılayacak şekilde uyarlanabilir; operasyonların süregelen bir gelir akışı yaratma potansiyeli vardır ve yatırımcılar kullanılırken karada olmaktan keyif alabilirler.
Bununla birlikte, bir dizi ETF ve ETN de doğrudan bu tür tarım çabalarına bağlıdır. Bu nedenle, küçük yatırımcılar, küçük ölçekli bir tarım operasyonu yürütmenin zaman ve kaynaklarının çok fazla gerektirdiğine karar verirlerse, onlara yatırım yapmayı düşünebilirler.
MSCI Global Kereste ETF (CUT), dünya çapında kereste şirketlerinin performansını izlemek için tasarlanmıştır ve ormanlık araziye sahip olan veya kiralayan ve kereste ağaç bazlı ürünlerin ticari kullanımı ve satışı için keresteyi hasat eden firmalardaki holdingleri içerir. Ayrıca, SPDR S&P Petrol ve Gaz Arama ve Üretim ETF Fonu (XOP), mineral arazi gelişimine maruz kalan birçok yatırım seçeneğinden biridir.
Dikkate Alınması Gereken Konular
Ham araziyi bir yatırım veya kalkınma olarak satın almaya karar verildikten sonra, yatırımcıların belirli mülk parsellerinin kullanımıyla ilgili yasallıklar hakkında birçok konuyu anlamaları gerekir. Örneğin, arazi kullanım kısıtlamaları, arazinin mülk sahibi tarafından kullanılabilme şeklini kısıtlayabilir, arazi irtifakları mülkün bir kısmına ilgisiz bir tarafa erişim verebilir ve maden haklarının taşınması ilgisiz bir tarafa mali kazanç için maden çıkarma ve satma yetkisi.
Buna ek olarak, nehir kıyısı ve kıyı hakları, toprak sahibinin bitişik su yollarına erişimini şart koşabilir ve arazinin yerleşimi, bir taşkın ovasında yer alıyorsa, arazinin kullanım şeklini büyük ölçüde etkileyecektir. Neyse ki, muhtemel arazi alıcıları, arazi tapusu olarak bilinen bir belgede bulunan bir arazi parseli için yasal şartnameyi gözden geçirerek bu sorulara cevap alabilirler. Bu tür bir belge tipik olarak internet üzerinden kamuya açıktır veya uygun il memuru ofisinin tapu ve tapu bölümünü ziyaret ederek eski tarzda elde edilebilir.
Yasal konulara ek olarak, küçük yatırımcılar toprağın elektrik veya telekomünikasyon gibi temel hizmetlere erişimini dikkate almalıdır. Yatırımcılar ayrıca arazinin yıllık emlak vergisi yükümlülüğünü gözden geçirmeli, ihlalleri aşma potansiyelini değerlendirmeli ve arazinin toprak sahibinin yanı sıra en yakın topluluktan uzaklığını analiz etmelidir. Tüm bu hususlar önemlidir, çünkü kamu hizmetlerinin eksikliği araziyi kullanma yeteneğini büyük ölçüde engelleyebilir, arazinin uzaklığı, bir toprak sahibinin mülkten zevk alma fırsatlarını etkileyebilir ve emlak vergileri arazi sahibinin maliyesini etkileyebilir. Bu hususlar göz önünde bulundurularak, potansiyel arazi sahipleri arazi satın almaya karar vermeden önce kapsamlı bir durum tespiti değerlendirmesi yapmalıdır.
Arazi Değerlemesine Genel Bakış
Ham arazi alımını düşünen yatırımcıların tamamen spekülatif bir yatırım yaptıklarını fark etmeleri gerekir. Bunun nedeni, gelişmemiş arazilerin herhangi bir gelir üretmemesi ve bu nedenle yatırımın geri dönüşünün, arazi satıldıktan sonra alınabilecek potansiyel sermaye kazancından gelmesi gerekmesidir. Bunu göz önünde bulundurarak, bir çiftlik gayrimenkul kredisi için borç maliyeti, bir ön yatırım analizi yapılmasına yardımcı olmak için kullanılabilir.
Şubat 2018 itibarıyla, 30 yıllık tamamen amortismana tabi çiftlik gayrimenkul kredisi için yıllık yüzde oranı% 6 idi. Bu orana göre, bir arazi kredisi yoluyla satın alınan arazinin, arazi yatırımının eşit olması için her yıl% 6 oranında artması gerekecektir. ABD'nin çoğu bölgesinde, bunun özellikle uzun bir süre boyunca gerçekleşmesi olası değildir. Bu nedenle, sadece yatırım açısından bakıldığında, özellikle yatırımcıların yatırım getirisi elde etmek için genellikle araziye sahip olmaları gereken süreyi göz önünde bulundurduğunda, ham arazinin çok cazip bir yatırım getirisi vardır. Ayrıca, tarım arazileri kredileri için faiz oranlarının gelecekte artması muhtemeldir, bu da gelecekteki arazi alımları için başa baş oranının da artacağı anlamına gelmektedir.
Bir çiftlik emlak kredisi için borç maliyeti, küçük yatırımcıları spekülatif bir yatırım olarak arazi satın almak istemekten vazgeçmezse ve sermaye gereksinimlerini, gelir gereksinimlerini ve zaman kısıtlamalarını karşılayacak küçük bir tarım operasyonu kurabileceklerine gerçekten inanıyorlarsa, birçok değerleme raporu kullanıma hazırdır. Bu raporlar, küçük çiftlik işletmeleri kurulmasının fizibilitesinin değerlendirilmesine yardımcı olmak için kamu devlet üniversitelerinin tarım bölümlerinden alınabilir. Bu nedenle, bir kereste çiftliği, sebze çiftliği, bağ veya meyve bahçesi kurmak isteyen küçük yatırımcılar, bu tür operasyonların nasıl kurulacağını, muhtemel iş miktarını, sermaye harcamalarını açıklayan kapsamlı ve zamanında bir analiz bulabilmelidir. bir yatırım getirisi almak için gereken süre ve küçük çiftlik operasyonunun zaman içinde elde edeceği muhtemel yatırım getirisi.
Son olarak ve belki de en önemlisi, yatırımcıların küçük çiftlik işletmelerini işletmek için toprağa yatırım yapmanın, takip edilebilecek en zor ve riskli iş girişimi türü olduğunu anlamaları gerekir. Bunun nedeni, tüm iş çabalarında bulunan riske ek olarak, tarım faaliyetlerinin tarım dışı işletmelerin uğraşmak zorunda olmadığı bir dizi riski üstlenmesidir. Örnek olarak çeşitli bitki hastalıkları tehdidi, haşere istilası potansiyeli, sürekli değişen hava koşulları ve istikrarsız piyasa fiyatları verilebilir. Bu nedenlerden dolayı, küçük çiftlik işletmelerinin işletilmesinin önemli miktarda fiziksel güç, dayanıklılık ve çok güçlü bir iş ahlakı almasıyla birlikte, yatırımcıların büyük çoğunluğu, tüm tarım taleplerini karşılayamayacaktır. sürdürülebilir bir temel.
Arazi Yatırımının Alt Çizgisi
Ham arazi satın almak çok riskli bir yatırımdır, çünkü gelir üretmeyecektir ve mülk satıldığında sermaye kazancı üretmeyebilir. Ayrıca, arazi satın almak için bir çiftlik emlak kredisi kullanmak çok risklidir. Bu hususlar göz önünde bulundurularak, kendi arazisine sahip olmak veya küçük bir çiftlik işletmesi yapmak isteyen bir çok küçük yatırımcının, bir zamanlar yalnızca riskten korunma için mevcut olan küçük yatırımcılara sunduğu olanakları sağlayan çok çeşitli ETF ve ETN'leri kullanması önerilir. para kaynağı. Bu tür yatırım ürünlerini kullanarak, yatırımcılar zamanla makul bir yatırım getirisi sağlarken, kara ile ilgili rekreasyon faaliyetlerine olan isteklerini yerine getirebilmelidir.