İçindekiler
- İpotekleri Birleştirmek
- Neye Başladığınızı Bilin
- Nasıl Birleştirilir
- Alt çizgi
İki ipoteğe sahip olmak düşündüğünüz kadar nadir değildir. Evlerinde yeterince eşitlik toplayan insanlar genellikle ikinci bir ipotek almayı tercih ederler. Bu parayı borç ödemek, çocuğu üniversiteye göndermek, bir iş kurmak için finansman sağlamak veya büyük bir satın alma işlemi yapmak için kullanabilirler. Diğerleri, bir yüzme havuzu vb. Tadilat veya inşa ederek evlerinin veya mülklerinin değerini artırmak için ikinci bir ipotek kullanacaktır.
Bununla birlikte, iki ipotek sadece bir ipotek almaktan daha zor olabilir. Neyse ki, iki ipoteği bir kredide birleştirmek veya birleştirmek için mevcut mekanizmalar vardır. Ancak, konsolidasyon sürecinin kendisi zor olabilir ve matematik sonunda bunu değerli hale getirmeyebilir.
Önemli Çıkarımlar
- İki ipotek tutmak, bunları tek bir krediye birleştirerek basitleştirilebilen yaygın bir durumdur.İki krediyi bire birleştirmek, deneyim sahibi bir uzman komisyoncunun yardımını gerektirebilir. zamanla, sonuçta akıllı bir karar haline gelmeyebilecek maliyetlerle gelirler.
İpotekleri Birleştirmek
Bir örneğe bakalım: On veya daha fazla yıl önce ve çekiliş döneminde - kredi limitinize “çekebileceğiniz” zamana ait bir ev sermayesi kredi limitini çıkardınız - yönetilebilir bir tutar ödüyordunuz: aylık 275 $ 100.000 dolarlık bir kredi limiti.
Bu kredinin şartlarına göre, on yıl sonra çekilme süresi geri ödeme süresi oldu - önümüzdeki 15 yıl, krediyi ipotek gibi ödemek zorundasınız. Ama muhtemelen 275 dolarlık ödemenin, asal oran arttığında daha da yüksek olabilecek 700 dolarlık bir ödeme olmasını beklemiyordunuz.
İki krediyi birleştirerek potansiyel olarak her ay 100 ABD dolarından fazla tasarruf yapabilir ve asal yükselirse yükselmesini izlemek yerine faiz oranınızı kilitleyebilirsiniz. Öte yandan, belki de kredileri daha hızlı ödemek ve bunu yapmanıza yardımcı olacak daha iyi şartlar istiyorsunuz. Bu tür bir konsolidasyon nasıl çalışır ve iyi bir fikir midir?
Neye Başladığınızı Bilin
Birleştirdiğinizde ne olacağını anlamak için, mevcut kredileriniz hakkında birkaç şey bilmeniz gerekir. Kredileri birleştirmeye gittiğinizde, ikinci ipotekinizin nakit çıkışı kredisi olarak adlandırılan bir nedenden ötürü evinizden nakit çekmek için kullanıldığını fark ederseniz, yeni krediye maliyet ekleyebilir ve tutarını azaltabilir. nitelemek. Borç verme kredileri daha yüksek fiyatlandırılır, borç verenler, borçlunun belada olması durumunda istatistiksel olarak krediden uzaklaşma olasılığının daha yüksek olduğunu söylüyor.
Sonra oran / dönem refinansı (refi) var. Bu tür kredi, mevcut kredinizin faiz oranı ve şartlarında basitçe bir düzeltmedir. Borçlu, herhangi bir parayı cebe indirmediği veya mülkte sahip oldukları özkaynak miktarını azaltmadığı için kredi borç veren için daha güvenli kabul edilir. Son zamanlarda ipotek oranları tarihi düşük seviyelere düştüğünde yeniden finanse edilmiş olabilirsiniz.
Bu ayrımlar neden önemlidir? C2 FİNANS KURULUŞU ipotek danışmanı Casey Fleming'e göre, “Kredi Rehberi: Mümkün Olan En İyi İpotek Nasıl Alınır” yazarı önemlidir, çünkü yeni ipoteklerde ödeyeceğiniz koşullar ve miktar çok farklı olabilir.
“Diyelim ki siz ve komşunuz, 417.000 dolarlık uygun kredi limiti altında% 75 kredi-değerinde yeniden finansman kredisi alıyorsunuz. Seninki bir nakit çıkışı, değil. Krediniz Nisan 2015 itibariyle komşunuzun maliyetinden 0.625 puan daha fazla olacaktır. Ve 1 puan kredi miktarının% 1'i kadardır, bu nedenle kredi tutarınız 200.000 $ ise, her şey eşitse 1.250 $ (200.000 $ x.00625) daha ödersiniz komşunuzla aynı faiz oranı için.
Bu şekilde düşün. İki krediyi ilk olarak evi satın aldığınızda aldıysanız, ikinci ipotek evi satın almak için kullanıldığından nakit çıkışı değildir - nakit para çekmeyin. Ancak daha sonra, ikinci bir ipotek almanın bir sonucu olarak para aldıysanız, bu bir nakit çıkışı kredisidir ve bu nedenle yeni bir konsolide kredi aynı kabul edilecektir.
Bu ayrımın önem kazanmasının başka bir nedeni daha var. Nakit çıkış kredileri borç veren için daha riskli olduğundan, evinizdeki özkaynaklarınızın sadece% 75 ila% 80'ini, bir oran / dönem refi'sinde ise% 90'ını ödünç verebilirler. Fleming bunu şöyle basit bir İngilizce'ye koyuyor: “Eğer krediniz nakit çıkış kredisi olarak kabul edilecekse, hak kazanmak için mülkünüzde daha fazla özkaynağa ihtiyacınız olacaktır.”
Nasıl Birleştirilir
Borç veren, kredilerin birleştirilmesi ile ilgili tüm karmaşık evrakları yapacaktır. İşiniz bilgili bir tüketici olmak. Bir borç verenle konuşmayın - birkaç kişiyle konuşun.
İki kredinin konsolidasyonu, basit bir konut ipoteğinden daha karmaşık olduğundan, en fazla üç veya dört borç verenle kişisel olarak konuşmak en iyisidir. Bankanız veya kredi birliğiniz, bir ipotek komisyoncusu ile konuşabilir veya güvendiğiniz sektör profesyonellerinden öneriler alabilirsiniz.
Tabii ki, onlara yeni kredinin nakit çıkışı kredisi mi yoksa oran / vadeli refi mi olacağını sorun. Sabit veya değişken faizli bir kredi midir? 15 mi 30 yıl mı?
Belli bir borç verenden memnun olduğunuzda, süreç boyunca size yol göstereceklerdir. İlk önce hiçbir şey okumadan imzalamayın ve ödeme planını anladığınızdan emin olun.
Krediniz bir nakdi krediyse, Casey Fleming, bir yıl sonra krediyi bir oran / vadeli refi'ye dönüştürmenin bir yolu olabileceğini söylüyor.
“Kredileri nakit olarak konsolide edin, ancak işlemle ilgili tüm masrafları ödeyen borç veren bir kredi alın. Bir yıl bekleyin ve yeniden finanse edin. Bu noktada sadece tek bir krediyi yeniden finanse ettiğiniz için, bu bir nakdi kredi değildir. Artık krediyi daha uzun süre tutacağınız için faiz oranını düşürmek için puanlara para harcayabilirsiniz. ”Fleming, bunu ancak faiz oranlarının istikrarlı veya düşebileceğine inandığınızda tavsiye etmeye devam ediyor.
Alt çizgi
“Asla sadece aylık ödemenizdeki indirime dayanarak kredileri yeniden finanse etme veya pekiştirme kararı almayın. Çoğu durumda, ömrünüz boyunca yeni krediye, mevcut kredileri ödeyeceğinizden daha fazla harcayacaksınız ”diyor Fleming. “Milyonlarca tüketici geleceğini ipotek etmeye devam ediyor ve emeklilikte onlarca hatta yüz binlerce dolar daha az oluyor.”
Bunun yerine, evde ne kadar kalacağınızı düşündüğünüzü belirleyin ve mevcut ipotek (ler) inizin maliyetini yeni ipotek ile artı krediyi tutacağınız süre boyunca yeni krediyle ilişkili tüm maliyetleri karşılaştırın. Maliyetler daha düşük olacaksa, konsolidasyon muhtemelen iyi bir fikirdir.