İçindekiler
- Hisse Senedi Kredisi ile İlgili Temel Bilgiler
- Hisse Senedi Kredisi Uygunluğu
- Home Equity Kredileri
- HELOCs
- HELOC'ların Aşamaları
- Bunu Yapma Nedenleri
- Vergi kesintileri
- Lehte ve aleyhte olanlar
- Yeniden Finansman Alternatifi
- Kredi Almak
- Müzakere Ücretleri
- Kredi Dışında Yedekleme
- Ne Zaman Ödeyemezsiniz
- Dolandırıcılığa dikkat edin
- Alt çizgi
Ev sahipliğinin en büyük avantajlarından biri, zaman içinde eşitlik kurma yeteneğidir. Bu hisse senedini, bir kerelik bir kredi veya bir ev sermayesi kredi hattı (HELOC) şeklinde “ikinci ipotek” şeklinde düşük maliyetli fonlar sağlamak için kullanabilirsiniz.
Bu kredi biçimlerinin her birinin avantajları ve dezavantajları vardır, bu nedenle devam etmeden önce her birinin artılarını ve eksilerini anlamak önemlidir.
Hisse Senedi Kredisi ile İlgili Temel Bilgiler
Konut kredisi ve HELOC'lar, evinizdeki eşitliği, yani evinizin değeri ile ipotek bakiyeniz arasındaki farkı, teminat olarak kullanırlar.
Krediler evinizin değerine göre teminat altına alındığından, ev sermayesi kredileri, genellikle ilk ipoteklerinkine yakın olan, son derece rekabetçi faiz oranları sunmaktadır. Kredi kartları gibi teminatsız borçlanma kaynaklarına kıyasla, aynı kredi tutarı için finansman ücretlerinde çok daha az ödeme yapacaksınız.
Ama evinizi teminat olarak kullanmanın bir dezavantajı var. Ev sermayesi borç verenler, evinize ikinci bir haciz koyar ve ödeme yapmazsanız sonunda evinizi devralma hakkı verir. Evinize veya konutunuza ne kadar çok borç alırsanız, kendinizi o kadar risk altına sokuyorsunuz.
Önemli Çıkarımlar
- Ev sermayesi, ev sahiplerinin tadilat veya diğer büyük satın alımlar için paraya erişmesi için büyük bir değer kaynağı olabilir. Bir ev sermayesi kredisi, genellikle sabit bir faiz oranına sahip, toplu bir nakit olarak gelir.Bazı özkaynak hatları (HELOC), uygun gördüğünüz gibi kullandığınız kredi kartı gibi, potansiyel bir fon kaynağıdır. değişken faiz oranı.
Hisse Senedi Kredisi Uygunluğu
Bankalar, diğer konut kredileri gibi ikinci ipotek yaptırırlar. Her birinin mülkünüzün değerine ve kredibilitenize bağlı olarak ne kadar borç verebileceklerini belirleyen yönergeleri vardır. Bu, birleşik bir kredi / değer veya CLTV oranında ifade edilir.
Diyelim ki maksimum% 80 CLTV sunan bir bankala çalışıyorsunuz ve eviniz 300.000 dolar değerinde. Şu anda ilk ipoteğinize 150.000 dolar borçluysanız, bir konut sermayesi kredisi veya HELOC (300.000 x 0.80 = 240.000 $) şeklinde ek 90.000 $ borç almaya hak kazanabilirsiniz.
Diğer ipoteklerde olduğu gibi, bir kredi ve faiz oranı için uygunluk durumunuz istihdam geçmişinize, gelirinize ve kredi puanınıza bağlıdır. Puanınız ne kadar yüksek olursa, kredinizde temerrüde düşme riski o kadar düşük olur ve oranınız da o kadar düşük olur.
Home Equity Kredileri
Bir konut sermayesi kredisi toplu nakit olarak gelir. Düğün veya mutfak yenileme gibi bir kerelik masraflar için paraya ihtiyacınız varsa bir seçenektir. Bu krediler genellikle sabit oranlar sunar, bu nedenle aylık ödemelerinizi bir tahsil ettiğinizde ne olacağını tam olarak bilirsiniz.
Ev sermayesi kredileri, sadece küçük bir nakit infüzyonuna ihtiyacınız varsa cevap değildir. Bazı kredi verenler 10.000 $ 'a kredi verecekken, birçoğu size 25.000 $' dan daha az bir kredi vermeyecektir. Dahası, ilk ipotekle ilişkili kredi işlem ücretleri, oluşum ücretleri, değerleme ücretleri ve kayıt ücretleri gibi aynı kapanış maliyetlerinin çoğunu ödemek zorundasınız.
Borç verenler kapanış zamanında “puan”, yani ön ödemeli faiz ödemenizi isteyebilir. Her puan kredi değerinin% 1'ine eşittir. 100.000 $ 'lık bir kredide, bir puan size 1000 $' a mal olur.
Puanlar, faiz oranınızı düşürür ve bu da uzun vadede size yardımcı olabilir. Ancak krediyi erken ödemeyi düşünüyorsanız, bu açık faiz sizin lehinize sonuç vermez. Durumun böyle olabileceğini düşünüyorsanız, ödünç alanınızla daha az veya daha az puan için müzakere edebilirsiniz.
HELOCs
Ev özkaynak kredi limitleri biraz farklıdır. Bunlar, uygun gördüğünüz gibi kullandığınız, kredi kartı gibi, döner bir fon kaynağıdır. Çoğu banka, ister çevrimiçi bir havaleyle, çek yazarak, ister hesabınıza bağlı bir kredi kartı kullanarak bu fonlara erişmek için bir dizi farklı yol sunar. Ev kredisi kredilerinden farklı olarak, eğer varsa, kapanış maliyetleri azdır ve değişken faiz oranlarına sahiptirler - ancak bazı borç verenler belirli sayıda yıl için sabit oranlar sunmaktadır.
Kredi hatlarının sunduğu esnekliğin artıları ve eksileri vardır. Yeni bir kredi için başvurmak zorunda kalmadan kredi limitinizden daha sonraki bir tarihte borç alabilirsiniz. Bu şekilde, bankanız krediyi kapattığınızda minimum çekiliş gerektirmediği sürece, bu güzel bir acil durum fon kaynağıdır.
Ancak HELOC'lar bazı borçluları belaya sokabilir. Kredi limitini açtığınızda niyetiniz ne olursa olsun, mevcut fonları ihtiyacınız olmayan şeylere harcamak kolaydır. Ve ne kullanırsanız kullanın, elbette, faizle geri ödemek zorundasınız.
HELOC'ların Aşamaları
Çoğu ev özsermaye hattının iki aşaması vardır: Genellikle 10 yıl olan çekiliş döneminde uygun kredinize uygun gördüğünüz gibi erişebilirsiniz. Birçok HELOC sözleşmesi, bu süre zarfında küçük, sadece faizli ödemeler gerektirir, ancak ekstra ödeme yapma ve anaparaya karşı ödeme yapma seçeneğiniz olabilir.
Çizim süresi sona erdikten sonra, bazen bir uzatma isteyebilirsiniz. Aksi takdirde, kredi geri ödeme aşamasına girer. Buradan sonra artık ek fonlara erişemezsiniz ve bakiye kaybolana kadar düzenli anapara artı faiz ödemeleri yaparsınız. 20 yıllık geri ödeme süresi boyunca ödünç aldığınız tüm parayı ve faiz oranını değişken bir oranda ödemeniz gerekir. Bazı kredi verenler, borçlulara bu noktada HELOC bakiyesini sabit faizli krediye dönüştürme seçeneğini sunmaktadır.
Yine de, aylık ödeme neredeyse iki katına çıkabilir. TransUnion tarafından yapılan bir araştırmaya göre, yıllık% 7 oranında 80.000 $ HELOC ödemesi, sadece faiz ödemelerinin gerekli olduğu ilk 10 yıl boyunca ayda 467 $ 'a mal olacak. Bu, geri ödeme süresi başladığında ayda 719 dolara atlıyor.
Yeni dönemin başlangıcındaki ödemelerde yaşanan bu sıçrama, hazırlıksız birçok HELOC borçlusu için ödeme şoku ile sonuçlandı. Eğer meblağlar yeterince büyükse, mali sıkıntılardakiların temerrüde düşmesine bile neden olabilir. Ve ödemeleri temerrüde düşürürlerse, evlerini kaybedebilirler.
|
Ev kredisi |
HELOC |
ödeme |
Götürü miktar |
Önceden onaylanmış bir tutar için döner kredi limiti; sözleşme kapanışta asgari çekiliş gerektirebilir |
ödeme |
Sabit aylık ödemeler |
Tam olarak aylık ödemeleri takiben, genellikle "çekiliş" döneminde yalnızca faiz ödemeleri |
Faiz oranları |
Genellikle sabit |
Genel olarak ayarlanabilir, ancak bankalar ücretlerinizi sınırlayabilir veya belirli bir süre için sabit bir ücret sunabilir |
makas |
Borç verenler, faiz oranınızı düşüren peşin “puanlar” alabilirler |
Puan kullanmaz |
Kapanış Maliyetleri |
İlk ipoteğe benzer şekilde; tipik olarak% 2-5 kredi tutarı |
Mümkünse, kapanış maliyetleri bir kerelik kredilerden daha düşük olma eğilimindedir |
Artıları |
Öngörülebilir geri ödeme maliyetleri |
İhtiyacınız olduğunda kredi limitini çekme esnekliği; ihtiyacın olmayan paraya faiz ödemeyin |
Eksileri |
Sabit oran özelliği nedeniyle genellikle HELOC'lardan daha yüksek faiz; esneklik eksikliği |
Bazı borçlular zorunlu olmayan satın alımlar için kredi kullanmaya cazip gelebilir |
İçin en iyisi |
Tam olarak ne kadar ihtiyacınız olduğunu bildiğiniz bir kerelik ihtiyaçlar |
Farklı zamanlarda fonlara erişmeniz gereken durumlar |
Neden İkinci İpotek Yapmalıyız?
Ev sahipleri, ev sermayesi kredilerini veya HELOC'lerini çok çeşitli amaçlar için kullanabilirler. Finansal planlama açısından bakıldığında, fonlarla yapabileceğiniz en iyi şeylerden biri, bunları evinizin değerini artıran yenileme ve tadilat projeleri için kullanmaktır. Bu şekilde, evinizdeki eşitliği yeniden oluştururken aynı zamanda daha yaşanabilir hale getirirsiniz.
Parayı, kredi kartı bakiyeleri de dahil olmak üzere yüksek faizli borçları birleştirmek için de kullanabilirsiniz. Yüksek maliyetli bir krediyi güvenli, düşük maliyetli bir kredi yöntemiyle etkin bir şekilde değiştiriyorsunuz.
Tabii ki, denizaşırı bir tatile veya göz attığınız yeni spor otomobile fon sağlamak için borç alabilirsiniz. İsteğe bağlı satın alımlar yapmak için özkaynaklarınızı aşındırmaya değip değmeyeceği, ciddi bir düşünce vermek isteyeceğiniz bir şeydir.
Hisse Senedi Kredisi Vergi İndirimleri
Ev yenileme projeleri için özkaynaklarınıza dokunmanın başka bir avantajı daha vardır: IRS, kesintileri belirlediğiniz sürece bu kredilere olan ilginin bir kısmını yazmanıza izin verir.
2018 itibariyle, çiftler 750.000 $ 'lık uygun “iktisap borcu” (veya ayrı olarak dosyalanırsanız 375.000 $) kadar olan faizi düşebilirler. Bunlar, teminat altına alındığı evi “satın almak, inşa etmek veya önemli ölçüde iyileştirmek” için kullanılan ipotek ve konut kredileridir.
Vergi mükellefleri, kredi kartlarını ödemek gibi başka nedenlerle kullanılan 100.000 $ 'lık ev kredisi faizinden düşebilirdi. Ancak 2018 itibariyle, bu, Aralık 2025'te kabul edilen vergi mevzuatından dolayı 2025'in sonuna kadar bir seçenek değil.
Home Equity ve HELOC Artıları ve Eksileri
Mülk değerleri sabit kalsa veya yükselse bile, her yeni kredi bütçenizi uzatır. Örneğin işinizi kaybederseniz, ödemelerinizde güncel kalmak daha zor olacaktır. Borç verenin evinizde haciz olduğu için, yeterince uzun bir süre geride kalırsanız hacizle karşılaşma şansınız vardır.
Artıları
-
Diğer birçok kredi türünden daha düşük maliyet
-
Nispeten büyük miktarda para ödünç alabilme
-
Parayı neredeyse her amaç için kullanma esnekliği
-
Evinizin değerini artıran yenileme projelerinde fon kullanırsanız potansiyel vergi indirimleri
-
Sabit faiz oranlarının konut kredileri üzerindeki güvenliği
Eksileri
-
Evinizi teminat olarak kullandığınızda, evinizdeki eşitlik miktarını daraltırsınız
-
Gayrimenkul piyasası bir düşüş yaşarsa, daha yüksek CLTV oranına sahip olanlar kredilerinde “sualtına” girme riski taşırlar
Ev Özkaynak Kredileri ve Yeniden Finansman
İkinci ipotekler, ekstra para kazanmak için evinizdeki özkaynağa dokunmanın tek yolu değildir. Ayrıca, orijinal ipoteğin yerine yeni bir kredi verdiğiniz nakit çıkışı refinansı olarak bilinen şeyi de yapabilirsiniz.
Yeni krediniz önceki kredinizdeki bakiyeden daha büyük olduğunda, ekstra parayı cebinize yatırırsınız. Bir konut sermayesi kredisinde veya HELOC'ta olduğu gibi, ev sahipleri bu fonları mülklerinde iyileştirmeler yapmak veya kredi kartı borcunu konsolide etmek için kullanabilirler.
Yeniden finansmanın ikinci bir ipoteğe göre belirli avantajları vardır. Faiz oranı genellikle konut kredisi faiz oranından biraz daha düşüktür. Oranlar genel olarak düştüyse, birincil ipotekinizin bunu yansıtmasını istersiniz.
Ancak refis'in dezavantajları vardır. Yeni bir ilk ipotek alıyorsunuz, bu nedenle kapanış maliyetleri genellikle dik ön ücretleri olmayan HELOC'lardan çok daha yüksek olma eğilimindedir. Ve yeniden finansman, evinizde% 20'den daha az özkaynağa sahip olduğunuz anlamına gelirse, birincil mortgage sigortası veya PMI ödemek zorunda kalabilirsiniz. Bu, orijinal kredinize bağlı ikinci bir ipotek varsa endişelenmenize gerek olmayabilecek bir şeydir.
Kredi memurunuzun her seçenek için sayıları çalıştırması zarar vermez, böylece durumunuz için hangisinin en iyi olduğunu daha iyi anlayabilirsiniz.
Kredi Almak
Kredi seçenekleri ve ücretleri bir borç verenden diğerine önemli ölçüde farklılık gösterir, bu nedenle alışveriş yapmak için ödeme yapar. Geleneksel bankalara ek olarak, tasarruf ve kredilere, kredi birliklerine ve ipotek şirketlerine de ulaşabilirsiniz. Ayrıca, esas olarak sizin için alışveriş yapan ve borç veren tarafından ödenen ipotek komisyoncularını da kullanabilirsiniz.
Asla sadece bir borç verenle konuşmayın; en az üç seçeneğe ihtiyacınız vardır ve teklifleri karşılaştırmanıza yardımcı olacak bir ipotek uzmanının yardımına da ihtiyacınız olabilir. Bir bankada zaten birden fazla hesabınız varsa mevcut müşteriler için daha iyi fiyatlar veya özel promosyonlar sorun.
Geleneksel bir borç verenden (bir banka veya ipotek şirketi) kredi almak, aradığınız miktara bağlıdır. Genellikle 100.000 $ 'ın altındaki krediler için küçük bir topluluk bankası veya kredi birliği en iyi teklifi sunacaktır. Daha büyük krediler için (150.000 $ veya daha fazla), yerel ve ulusal bankalarla ipotek komisyoncularıyla konuşun. Geleneksel ipoteklerde olduğu gibi, ipotek komisyoncuları genellikle birden fazla borç veren ve yatırım havuzları ile olan ilişkileri nedeniyle ev sermayesi kredileri için en iyi fırsatları sunabilir. "100 $ - 150.000 $" arası "krediler için" sadece alışveriş yapmalısınız "diyor mortgage komisyoncusu ve" Kredi Rehberi: Mümkün Olan En İyi Mortgage Nasıl Alınır "yazarı Casey Fleming.
Düşük teaser oranlarına aldanmayın. Borç vereninize, krediniz için faiz oranını ve kapanış maliyetlerini gösteren belgeleri göndermesini isteyin. Ev sermayesi kredileri ile peşin ücretler, genellikle kredi tutarınızın% 2 ila% 5'i kadar dik olabilir.
Müzakere Ücretleri
Borç verenin almaya çalıştığı ücretlerin çoğu taş değildir. Örneğin, bazı borç verenler, kredi memuruna veya brokere ödenen komisyonu kapsayan kredi oluşum ücretlerini bükmek istemektedir. Krediniz için puan ödemenizi isterse, bu konuda da pazarlık yapmaya istekli olabilirler. Ama sormalısın.
Kredi verenler, HELOC'nuzda sabit bir faiz oranıyla kilitleme söz konusu olduğunda çeşitli seçenekler sunabilir. Sabit bir oran elde ettiğiniz süre ne kadar uzun olursa, ücretlendirdikleri faiz oranı o kadar yüksek olur. Ancak, oranlar yükselirse tarafınız için daha az risk vardır. Bu nedenle, hangi terimlerin sizin için en uygun olduğunu dikkatlice düşünün.
Genel olarak, istikrarlı bir istihdam geçmişiniz ve mükemmel bir kredi puanınız varsa en iyi şartları elde edersiniz. Herhangi bir ipotek uygulamasında olduğu gibi, kredi raporlarınızı önceden kontrol etmek ve hatasız olduklarından emin olmak iyi bir fikirdir.
Kredi Dışında Yedekleme
Ciddi bir acıdan kaçınmak için, daha sonra, noktalı hatta imzalamadan önce tüm kredi belgelerine dikkatlice baktığınızdan emin olun.
Hızlı hareket ettiğiniz sürece bir hata yaptığınızı fark ederseniz biraz başvurunuz olur. Hem ev sermayesi kredileri hem de HELOC'lar için geçerli olan, federal olarak zorunlu üç günlük bir iptal kuralı vardır.
Ancak borç vereni yazılı olarak bilgilendirmek zorundasınız. Bu bildirim, üçüncü günün gece yarısı (Pazar günleri hariç) tarafından elektronik olarak postalanmalı veya dosyalanmalıdır veya geçersizdir.
Kredinizi Geri Ödeyemediğinizde
Bazen, bir kredi almış olsanız bile, daha sonra geri ödemeyi zorlaştıran finansal sorunlarla karşılaşabilirsiniz. İlginç bir şekilde, evinizi kaybetmek, ev kredinizi veya kredi limitinizi geri ödeyemiyorsanız bir risk olsa da, bu zorunlu bir sonuç değildir. Ancak, evinizi kaybetmekten kaçınabilseniz bile ciddi mali sonuçlarla karşılaşacaksınız.
ABD Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı (HUD) onaylı danışmanı olan Springboard'a göre, borç verenler genellikle doğrudan haciz yerine para almak için standart bir dava izliyorlar. Çünkü, borç vermek için, borç veren mülkü açık artırmadan önce ilk ipotek ödemek zorundadır. Bir dava, haciz işlemlerinden daha az korkutucu görünse de, yine de kredinize zarar verebilir. Bahsetmemek gerekirse, borç verenler maaşları tutabilir, diğer mülkleri yeniden sahiplemeye çalışabilir veya borçlu olunan şeyi almak için banka hesaplarınızı toplayabilir.
Gayrimenkul piyasası bir düşüş yaşarsa, daha yüksek CLTV oranına sahip olanlar kredilerinde “sualtına” girme riski taşırlar.
Çoğu mortgage kredisi vereni ve bankası, ev kredisi veya kredi limitinizde temerrüt etmenizi istemez, bu nedenle ödeme yapmak için mücadele edenler üzerinde çalışacaktır. Önemli olan, ödünç verenle en kısa sürede iletişime geçmektir. Yapmanız gereken son şey problemden kaçınmaktır. Aylarca yardım sunan çağrılarını ve mektuplarını göz ardı ettiyseniz, kredi verenler sizinle çalışmak istemeyebilir.
Borç verenin gerçekten ne yapabileceği söz konusu olduğunda, birkaç seçenek vardır. Bazı borç verenler, belirli borçlulara konut kredisi veya kredi limitinde bir değişiklik sunacaktır: krediyi daha uygun hale getirmek için şartlar, faiz oranı, aylık ödemeler veya üçünün bir kombinasyonu. (Kredinin vadesini uzatmanın, sonunda daha fazla ödeme yapacağınız anlamına gelebileceğini, ancak aylık ödemelerin düşeceğini unutmayın.)
Federal hükümetin borçlulara ilk ipotekleri ve konut özsermaye borçlarıyla mücadelede yardımcı olacak programlar var. Hükümetin İkinci Haciz Değişiklik Programından yararlanmak için, Ev İpotek Programı veya HAMP altındaki ilk ipotekinizi değiştirmeniz gerekiyordu. İkinci Haciz Değişiklik Programı, HAMP ile bağlantılı olarak, borçluların konut özsermaye kredi hattındaki ödemeleri azaltmalarını sağlar. HUD, bu ve diğer programlar hakkında faydalı bilgiler yayınlar.
Dolandırıcılığa dikkat edin
Bir HELOC elde etmek için kontrol edilen belgeler normal bir ipotek için olduğundan daha az olduğundan ve para ödünç alabileceğiniz uzun bir dönem olduğundan, suçlular maalesef sizi soymak için HELOC'leri kullanabilir. Geç saatlerde, bu hesapları hileli bir şekilde edinen ve kimlikleri çalan ve borç verenleri kandırarak binlerce doları silen hırsızların sayısı arttı.
İşte böyle. Suçlular, kamuya açık kayıtlar aracılığıyla kişisel bilgilerinizi tutar. Daha sonra, bir HELOC internet hesabı oluşturuyorlar ve para kazanmak için müşteri hesabı doğrulama işlemini manipüle ediyorlar, elbette asla geri ödemiyorlar. Kimlik hırsızlığı uzmanları, mağdurların suçu ancak finans kurumu geç ödeme hakkında aradıklarında, geç ödeme konusunda yazılı bildirim aldıklarında veya evlerinde tahliye etmek için bir mareşalın ortaya çıktıklarında öğrendiklerini keşfettiler.
Sık sık HELOC'ları çıkarmış olan insanları avlarken, evlerinde eşitliği olan herkes kurban olabilir, özellikle iyi kredili ev sahipleri ve ipoteklerini ödemiş yaşlılar (çünkü borç verenler başvurularını kolayca onaylar). Riskinizi azaltmak için HELOC bildirimlerinizi düzenli olarak kontrol edin ve doğru olmayan bilgiler için kredi raporlarınızı inceleyin.
Alt çizgi
Hayatınızda biraz ekstra paraya erişimin bir zorunluluk haline geldiği bir zaman gelebilir. Eğer öyleyse, ikinci bir ipotek zorlayıcı bir seçenektir. Evinizin değerine karşı güvende oldukları için, borç verenler diğer kredi türlerinin çoğundan daha düşük oranlar sunmaya isteklidir.
Ancak evinizi ATM olarak kullanabilmeniz, yapmanız gerektiği anlamına gelmez. Ek kredi, her ay ek kredi ödemesi anlamına gelir. Kendinizi vade tarihlerine vuramazsanız, evinizi tehlikeye atarsınız. Bu yüzden ev sermayesi borcunu akıllıca kullanın, eğer sizin için en iyi seçenek olduğuna karar verirseniz.
İlgili Makaleler
Ev Hakkı
Home Equity Loan vs. HELOC: Fark Nedir?
Ev Hakkı
Ev-İştirak Kredisi Faizine Vergi Loopholeu Bulundu
Ev Hakkı
HELOC Sabit Ücret Seçeneği Nasıl Çalışır?
Olumsuz kredi
Kötü Kredili Bir Konut Sermayesi Kredisi Almak
Ev Hakkı
HELOC'nuzu Yeniden Finanse Etme Seçenekleri
Ev sahipliği