Tarihsel olarak, gayrimenkul stok ve tahvil yatırımları için düşük bir korelasyon performansına sahipti ve bu da onu arzu edilen bir portföy çeşitlendirme aracı haline getirdi. Ne yazık ki, fiziksel mülk almak ve satmak ticaret menkul kıymetleri kadar basit değildir.
Gayrimenkul türevleri, diğer bir deyişle mülk türevleri girin. Bu araçlar yatırımcıların gerçekte bina sahibi olmak zorunda kalmadan gayrimenkul varlık sınıfına maruz kalmalarını sağlar. Bunun yerine, gayrimenkulü bir gayrimenkul geri dönüş endeksinin performansıyla değiştirirler. Bu şekilde, yatırımcılar gerçek bir varlık satın almadan veya gayrimenkulü teminat olarak kullanmadan, gayrimenkul özkaynakları veya borçlarıyla oynayabilirler. Bu, bir yatırımcının alternatif sermaye yönetimi stratejileri sunarken, açık sermaye taahhüdünü azaltmasına ve olumsuz yönde emlak portföylerini barındırmasına olanak tanır.
NPI Endeksi
Ulusal Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Gayrimenkul Endeksi (NPI), ticari gayrimenkul piyasasının yatırım performansını ölçmek için oluşturulan kabul edilen endekstir. Başlangıçta 1982 yılında geliştirilen, kaldıraçsız endeks, ABD'nin her yerinden toplam 581 milyar dolar değerinde (2018'in 2. çeyreğinden) 7.670'den fazla mülkten oluşuyor.
Ticari gayrimenkul yatırımları aşağıdaki yatırım türlerine göre sınıflandırılır:
- Özel borçKamu özkaynakKamu borcu
Gayrimenkul Türevleri Nasıl Çalışır?
Özel sermaye sektörü için geliştirilen NCREIF endeksinde sunulan türevler, yatırımcıların endeksin kendisinin takdirine veya toplam getirisine maruz kalmalarını veya bir arazi kullanımından bir diğeri.
Bir yöntem, "uzun gitmek" (satın alma mülklerinin maruziyetini çoğaltmak) veya "kısa gitmek" (satış özelliklerinin maruziyetini çoğaltmak). Başka bir yöntem de, emlak sektörüne göre ayrılmış NCREIF endeksinin toplam getirisini değiştirmek, böylece yatırımcıların perakende gayrimenkul için ofisle ilgili gayrimenkulden getirileri değiştirmelerine izin vermektir.
Geri dönüş takası, takasın her iki tarafındaki iki yatırımcının özel gayrimenkul piyasasındaki gerçek varlıklarla gerçekleştirilemeyen stratejileri yürütmesine olanak tanır. Swaplar, yatırımcıların bilançodaki varlıklara başlık aktarmak zorunda kalmadan portföylerini belirli bir süre için taktiksel olarak değiştirmelerine veya yeniden dengelemelerine olanak tanır. Üç yıla kadar olan sözleşmeler genellikle fonlar için takas merkezi görevi gören bir yatırım bankası tarafından yönetilir.
Bir yatırımcının NCREIF endeksinin toplam getirisinin uzun sürmesi durumunda, NPI'nın (üç ayda bir ödenen) toplam getirisini önceden belirlenmiş bir tutar üzerinden kabul eder ve Londra Bankalararası Teklif Edilen Oranını (LIBOR) ödemeyi kabul eder, ayrıca aynı kavramsal miktarda yayılma. Takasın karşı tarafı aynı nakit akışlarını tersine alır, üç aylık endeks getirisini öder ve LIBOR artı spread'i alır.
Ticaretin her iki tarafı için yatırımcı olduğu varsayılarak, bir mülkün bir başkasına maruz kalması için ticaret yapmak isteyen iki yatırımcı, NPI'nın o mülk türü için geri dönüşünü başka bir mülk için değiştirebilir. Örneğin, fonunun ofis mülklerine fazla tahsis edildiğini ve endüstriyel mülklere yetersiz tahsis edildiğini hisseden bir portföy yöneticisi, gayrimenkul alımının bir kısmını gerçekte mülk satın almadan veya satmadan sanayi için değiştirebilir.
Kamu Sermayesi Endeksi
NPI yerine, ticari emlak piyasasının kamu sermaye sektörüne maruz kalmaya yönelik türevler, kabul edilen nakit akışlarını (uzun yatırımcı için) hesaplamak için Ulusal Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Birliği'nin (NAREIT) toplam getirisini kullanır veya kısa yatırımcı tarafından ödenir.
Bu endeks, ticari gayrimenkul tarafından teminat altına alınan menkul kıymetler piyasası için performans getirisi sağlar. Örneğin, takas alıcısı LIBOR'a artı bir spread, 50 milyon dolarlık bir kavramsal tutarla bir yıllık endeks swapına girmesi için ödeme yapar ve NAREIT endeksinden 50 milyon dolarlık üç aylık ödemeler alır. Bir kez daha, yatırımcı tek bir varlık satın almadan tamamen çeşitlendirilmiş bir kamu gayrimenkulü maruziyeti elde edebilir.
Gayrimenkul Borç Türevleri
Ticari ipoteğe dayalı menkul kıymetler (CMBS) piyasasında bulunan ticari gayrimenkul ipotek havuzunun farklı risk profillerinin dilimlerinin genişliği ve derinliği nedeniyle gayrimenkul borç pozisyonlarında gayrimenkul türevleri de mevcuttur. Kamu emlak borcu takasları CMBS piyasasının endekslerine dayanmaktadır. Bu endeksler 1990'ların sonlarından beri var.
CMBS endeksleri, çok sayıda işlemden elde edilen verilerin genişliği ve derinliği sayesinde, özsermaye gayrimenkullerine göre CMBS endeksleri, ilgili piyasaları için çok daha iyi bir performans göstergesidir. Hisse senedi swapları ile borç swapları arasındaki en belirgin fark, LIBOR esaslı ödemelerin alıcılarının, genellikle LIBOR artı spread'e dayanan hisse senedi swaplarının aksine, LIBOR eksi bir spread almasıdır. Bunun nedeni, menkul kıymetlerin genellikle kısa vadeli döner repo vadeli borçları ile finanse edilmesidir, ki bu genellikle LIBOR eksi bir spreaddedir ve dolayısıyla oran, takas taraflarına takas edilir.
Kredi temerrüt swapları (CDS'ler) gibi özel emlak borcu türevleri genellikle kredi riskinden korunmak için kullanılır. Kredi swapları gibi türevler swap tarafına hem faiz oranı hem de kredi riski sağlarken, varlık (ticari emlak kredisi) karşı tarafın bilançosunda kalmaktadır. Böylece, bir ipotek borç veren borç satmak için borç portföyünün bazı bölümlerini çeşitli yatırım şartları için hedge olabilir. Bu şekilde yatırımcılar, getirinin riskle orantılı olmadığını düşündükleri zaman gayrimenkul piyasasının belirli sektörlerinden çıkabilirler ve daha sonra söz konusu sektör için piyasa geliştiğinde maruz kalmayı tekrar kazanabilirler.
Alt çizgi
Ticari gayrimenkul varlıkları sermaye yoğun ve nispeten likit olmayan olduğundan, gayrimenkul yatırımcıları risklerini azaltmayı veya alfa stratejilerini yürütmeyi zor bulmuşlardır. Yüksek işlem maliyetleri ve hisse senetlerinden ve tahvillerden daha az verimli bir piyasa, piyasa değişikliklerine tepki olarak portföyleri yeniden dengelemenin zorluğuna katkıda bulunmuştur.
Gayrimenkul verileri daha şeffaf hale geldikçe ve işlem bilgilerinin elde edilmesi daha kolay ve daha az maliyetli hale geldiğinde, gayrimenkul endeksleri daha alakalı hale geldi ve giderek daha verimli bir türev piyasası yaratıldı. Gayrimenkul türevleri yatırımcıların varlıklarını alıp satmaya gerek kalmadan belirli risk ve fırsatlara maruz kalma durumlarını değiştirmelerine olanak tanır. Bu türevler, gayrimenkul sermaye piyasasının farklı bir sektörüne yatırım yapılmasına veya değişken faiz oranı artı veya eksi prim karşılığında bir gayrimenkul riskinin ticaretine izin verir.
Riskleri değiştirme yeteneği, gayrimenkul yatırımcının yatırım yaparken daha taktik hale gelmesini sağlar. Artık emlak piyasasının dört çeyreğinin hepsine girip çıkabiliyorlar, bu da daha iyi risk yönetimi ve yatırımlarının kısa vadeli veya uzun vadeli getirisini artırma potansiyeli sunuyor.