İçindekiler
- PMI Nedir?
- PMI Maliyeti
- PMI için ödeme
- PMI Kapsamını İptal Etme
- Otomatik PMI Sonlandırma
- Nihai PMI Fesih
- Konut Değeri ve PMI
- PMI'sız Konvansiyonel Krediler
- Peşinat Gereksinimleri
- Sırtıma İpotekler ve PMI
- FHA Mortgage Sigorta Primi
- FHA MIP iptali
- Alt çizgi
Bir ipotek almak için bir evin satın alma fiyatının% 20'sini düşürmeniz gereken bir efsane. Kredi verenler, çeşitli bütçelere ve alıcı ihtiyaçlarına uyacak düşük peşinat gereksinimleri olan çok sayıda kredi programı sunmaktadır. Yine de bu rotaya giderseniz, özel mortgage sigortası (PMI) için ödeme yapmayı bekliyoruz. Bu ek masraf, aylık ipotek ödemelerinizin maliyetini artırabilir ve genel olarak kredinizi daha pahalı hale getirir. Ancak, % 20 veya daha fazla peşinat kaydınız yoksa neredeyse kaçınılmazdır.
Özel İpotek Sigortası (PMI)
PMI Nedir?
PMI, tipik olarak, ev alım fiyatının% 20'sinden daha düşük bir peşinat ödemesi yaparken alıcıların geleneksel bir kredi için ödeme yapması gereken bir tür ipotek sigortasıdır. Pek çok kredi veren, düşük ödeme programları sunarak% 3 gibi düşük bir indirim yapmanıza olanak tanır. Bu esnekliğin maliyeti, varsayılan olarak bilinen ipotekinizi geri ödemeniz durumunda borç verenin yatırımını koruyan PMI'dır. Başka bir deyişle, PMI size değil, borç verene sigorta yaptırır.
PMI, borç verenlerin varsayılan olarak daha fazla paralarını telafi etmelerine yardımcı olur. Borç verenler, satın alma fiyatının% 20'sinden daha düşük peşinatların karşılanmasını gerektirmektedir. İpotek sahipleri size daha fazla para ödünç verir ve bu nedenle, mülkiyetin ilk yıllarında temerrüde düşerseniz daha fazla kaybetmeye devam ederler. Federal Konut İdaresi tarafından sigortalanan krediler veya FHA kredileri de ipotek sigortası gerektirir, ancak kurallar konvansiyonel kredilerden farklıdır (bunu daha sonra ele alacağız).
PMI Maliyeti
Genel olarak, ikincil mortgage piyasasında ipotek satın alan ve satan hükümet destekli bir işletme olan Freddie Mac'e göre, ödünç alınan her 100.000 $ için ayda 40 ila 80 $ arasında ödeme yapacaksınız. Bu tutarın kredi puanınıza ve kredi-değer oranınıza (konut kredisine göre konut kredisine ödünç aldığınız tutar) bağlı olarak değişebileceğini unutmayın.
Geçmiş yıllarda, PMI'nin maliyetini federal vergilerinizden düşmenize izin verildi. 2017 ve sonrasında, Kongre bu hükmü yenilememeye karar verdi, böylece yıllık vergilerinizden PMI ödemelerini artık kesemezsiniz. (Aslında, daha sonra sadece 2017 için kesintiyi geri yüklediler. 2018'den başlayarak gitti.)
PMI için ödeme
PMI için iki ödeme seçeneğiniz vardır: kapanış veya aylık primlerle ödenen bir defalık ön ödeme. Çoğu durumda, borç verenler PMI'yi aylık prim ipotek ödemenize alır. Kredi tahmini ve kapanış açıklama belgelerinizi aldığınızda, PMI tutarınız her bir belgenin ilk sayfasındaki Öngörülen Ödemeler bölümünde belirtilecektir.
Başka bir seçenek de PMI için kapanış maliyetlerinden biri olarak ödeme yapmaktır. Kredi tahmini ve kapanış bildirim formlarında, bu primi sayfa 2, bölüm B'de bulabilirsiniz. Bazı durumlarda, hem peşin hem de aylık primler ödeyebilirsiniz.
PMI Kapsamını İptal Etme
İyi haber, geleneksel bir kredinin tüm süresi boyunca PMI ödemeyeceğinizdir.
Federal Ev Sahipleri Koruma Yasası PMI'yi üç yoldan biriyle ortadan kaldırır:
- borçlu tarafından başlatılan PMI iptali otomatik PMI sonlandırmaFinal PMI sonlandırma
Kredi / değer oranınız - kredi bakiyenizin tutarının evin piyasa değerine bölünmesiyle - PMI iptalini, evin orijinal değerleme değerinin% 80'inin altına düştüğünde (veya evinizin değeri o zamandan önce takdir ederse daha erken) talep edebilirsiniz. Borç verenler bu planlanan tarihi, kapanış belgelerinizin bir parçası olarak aldığınız PMI açıklama formunda listeler.
PMI'yı iptal etmek için şunları yapmanız gerekir:
- Talebinizi yazılı olarak yapın. Aylık mortgage ödemelerinizi takip edin. Olumlu bir ödeme geçmişine sahip olun (12 aylık bir süre içinde 30 gün geç olan bir ödeme veya 24 saat içinde 60 gün geç olan bir ödeme yok) -Fannie Mae ve Freddie Mac'e göre aylık dönem. (Genç ipotek gibi) küçük haciz olmadığınızı doğrulayın.
Otomatik PMI Sonlandırma
PMI'yi bitirmenin başka bir yolu, kalan mortgage bakiyenizin% 78 LTV'ye ulaşması beklenen tarihte başlayan otomatik PMI fesih olarak bilinir. Yasalara göre, borç verenlerin PMI'yı bu tarihe kadar otomatik olarak iptal etmeleri gerekmektedir. Borçlu tarafından başlatılan PMI iptali için aynı koşullar (zamanında ödeme geçmişi ve ipotek yok) burada da geçerlidir. Geç ödemeleriniz varsa, ödünç vericiniz ödemeleriniz geçerli olana kadar PMI'yı iptal etmez.
Nihai PMI Fesih
Son olarak, son PMI sonlandırma adı verilen bir şey var. Bu, bir borç verenin, % 78 LTV'ye ulaşmamış olsanız bile, kredi döneminizin geri ödeme planında orta noktasına ulaşmasından sonraki ay PMI'yi otomatik olarak sonlandırması gerektiğidir.
Örneğin, 30 yıllık sabit bir krediniz varsa, orta nokta 15 yıllık nottan sonra olacaktır. Yine, hak kazanmak için ödemelerinizde güncel olmanız gerekir. Bu tür PMI iptali genellikle balon ödemeleri, sadece faiz süresi veya ana hoşgörü gibi özel özelliklere sahip krediler için geçerlidir.
Konut Değeri ve PMI
PMI'yı iptal etme uygunluğunuz, evinizin değerinin zaman içinde değer kazanıp kazanmadığından da etkilenir. Artarsa, PMI'yi beklenenden daha erken iptal edebilirsiniz; azalırsa, PMI'yi iptal etmek için beklenenden daha uzun bekleyeceksiniz.
PMI'yi iptal etmeden önce, bir borç veren evinizin mevcut piyasa değerini bir Broker Fiyat Görüşü (mahallenizdeki karşılaştırılabilir evlerin değerine göre evinize değer veren bir emlakçı tarafından gerçekleştirilir), bir değer sertifikası veya başka bir tür mülk değerlendirmesi
Evinizin değeri piyasadaki düşüş nedeniyle düşerse, evinizin değeri yeni bir değerlendirmeye dayanmadıkça ve kalan kredi bakiyesini yeni değerleme değerinin% 80 LTV'sine ödemezseniz, borç verenin PMI iptal talebinizi reddedecektir.
Öte yandan, piyasa koşulları nedeniyle veya yeniden modellenmiş olmanız nedeniyle evinizin değeri beklenenden daha hızlı artabilir, yani% 80 LTV eşiğine erken ulaşabilirsiniz. Bu durumda, vaktinden önce PMI iptali talebinde bulunabilirsiniz ve borç vereniniz evin mevcut değerini onaylamak için bir değerlendirme isteyecektir. (Not: 300 ila 400 $ arasında bir maliyete mal olan mülk değerlendirmesi için ödeme yapmaktan siz sorumlusunuz. Bu miktar evin büyüklüğüne ve yerine bağlı olarak değişebilir.)
PMI'sız Konvansiyonel Krediler
Bazı borç verenler PMI gerekmeksizin kendi konvansiyonel kredi ürünlerini sunmaktadır; ancak kredinizi geri ödemeniz durumunda kendilerini korumak için daha yüksek faiz oranları uygularlar. Uzun vadede, evinizde ne kadar kalacağınıza veya aynı ipoteği ne kadar tuttuğunuza bağlı olarak, PMI ödemekten daha fazla veya daha az pahalı olabilir.
Burada bir ipotek için karşılaştırmalı alışveriş yardımcı olabilir. PMI dışı krediler için PMI olanlara kıyasla sunulan faiz oranlarına bakın. PMI olmadan bir kredi için ne kadar ödeyeceğinizi görmek için ikisi arasındaki farkı hesaplayın. Bu tutar, iptal için% 80 LTV oranına ulaşana kadar yapacağınız PMI ödemelerinden daha az mı? Unutmayın, ev değerleri yükselebilir veya düşebilir ve PMI ödeyebileceğiniz süreyi etkiler.
Peşinat Gereksinimleri
Bir evin satın alma fiyatının% 20'sini düşürmek, eğer karşılayabiliyorsanız, gitmek için ideal bir yol olan PMI'yi ortadan kaldırır. Peşinat için düzenli olarak tasarruf etmenin yanı sıra, daha ucuz bir ev satın almayı düşünün.
Daha muhafazakar bir ev arama bütçesi, % 20 peşinat yapmak için gereken miktarı azaltacaktır.
Sırtıma İpotekler ve PMI
Bazı borç verenler PMI'den kaçınmak için ikinci bir “sırtlama” ipoteği kullanmanızı önerir. Bu, PMI için ödeme yapmak yerine ilk ipotek maliyetlerini düşürmeye yardımcı olabilir. Bu şekilde çalışır: Evin satın alma fiyatının çoğu için bir peşinat alırsınız (peşinat tutarınız düşülerek). Daha sonra, evin satın alma fiyatının geri kalanı için ikinci, çok daha küçük bir ipotek çıkarırsınız, ilk ipotek ve peşinat tutarları azalır. Sonuç olarak, PMI'den kaçınırsınız ve ödemeleri PMI ile ilk ipotek maliyetinden daha az kombine etmiş olursunuz.
Ancak, ikinci bir ipotek genellikle bir ilk ipoteğe göre daha yüksek bir faiz oranı taşır. İkinci bir ipotekten kurtulmanın tek yolu, krediyi tamamen ödemek veya (ilk ipotekle birlikte) muhtemelen LTV% 80'e ulaştığında (PMI'dan kaçınmak için) yeni bir ipotek olarak yeniden finanse etmektir. Ancak, bu krediler, özellikle ilk krediyi kullandığınız andan itibaren ve her iki krediyi bir ipoteğe yeniden finanse ettiğinizde faiz oranları artarsa maliyetli olabilir. Her iki krediyi bir krediye yeniden finanse etmek için kapanış maliyetlerini tekrar ödemeniz gerektiğini unutmayın.
(Daha fazla bilgi için bkz . Özel İpotek Sigortasından Nasıl Kurtulunur .)
FHA Mortgage Sigorta Primi
Borç verenler, iki kısımda ödenen tüm FHA kredileri için ipotek sigortası gerektirir: bir ön ipotek sigortası primi veya UFMIP ve bir yıllık ipotek sigortası primi veya yıllık MIP. Her iki maliyet de kredi tahmininizin ilk sayfasında ve kapanış açıklamasında listelenir.
Peşin Sigorta Primi
Ön ödemeli ipotek sigortası primi (UFMIP) kredi tutarının% 1.75'idir. Kapanışta ön taraftan ödeyebilirsiniz veya ipotekinize yatırılabilir. UFMIP'i ipoteğinize dahil etmeyi seçerseniz, aylık ödemeleriniz daha yüksek olur ve toplam kredi maliyetleriniz artar.
Yıllık Prim
UFMIP'e ek olarak, aylık eşit taksitlere bölünmüş ve ipotek ödemelerinize yuvarlanan yıllık bir MIP ödersiniz. Kredi sürenize ve büyüklüğünüze bağlı olarak, kredi tutarının% 0, 45'i ila% 1, 05'ini ödersiniz.
FHA MIP iptali
Alt çizgi
İpotekler için başvururken, bir kredinin PMI ile ne kadar ödeyeceğinizi karşılaştırmak için kredi tahminlerine dikkatlice bakın. PMI gerektirmeyen ancak daha yüksek faiz oranına sahip bir kredi. Birkaç istisna dışında, düşük peşinatlı bir krediye ihtiyacınız varsa PMI'den kaçınmak zordur, ancak tünelin sonunda ışık vardır: Kredinin ömrü için PMI ödemeyeceksiniz. (İlgili okumalar için bkz. "Özel İpotek Sigortası - PMI Ödemeyi Önleme")