2004 ve 2005 yıllarındaki konut patlamasının en parlak döneminde, borç verenler "bir ipotek almak için ihtiyacınız olan tek şey nefes almaktır" diye şaka yapıyorlardı. Zaman değişti. Emlak piyasası çöküşü ve bankacılık krizi arasında kredi onayı standartları nefes almanın çok ötesinde sıkılaştı. (İlgili okumalar için, Gayrimenkul Piyasasını Yönlendiren 4 Temel Faktöre bir göz atın.)
EĞİTİM: Ekonomik Göstergeleri Bilmek
Bugün bir ipotek almaya hak kazanmak daha zor olsa da, süreç birçok yönden tüketicilerin gelirlerini ve varlıklarını kanıtlamaları, krediyi geri ödeme ve yeterli tasarruf yapmalarını göstermeleri gereken konut öncesi patlama günlerine geri dönüş peşinat ve nakit rezervleri için.
Peşinat Gereksinimleri Yaygın olarak bulunan, peşinatsız kredilerin çoğu gün alıcılar için gitmiştir. Konut patlamasının ortasında peşinat ödemesiz krediler mevcuttu, ancak bu günlerde konvansiyonel krediler% 5-15 oranında peşinat gerektiriyor. Devlet sigortalı FHA kredileri, nitelikli alıcılar için% 3, 5 peşinat gerektirir, ancak kredi puanı 580'in altında olanların% 10 peşinat ödemesi gerekir. Asker ve gazilerin üyelerine sunulan VA kredileri peşinatsız olarak alınabilir. Belirlenen kırsal alanlarda yaşayanlar için mevcut olan USDA kredi programı peşinat kredisi de vermemektedir. (VA Kredilerinin Benzersiz Avantajları bölümünde VA kredileri hakkında daha fazla bilgi edinin.)
Kredi Türleri Borçlular eskiden sadece faizli krediler ve opsiyon ARM'leri gibi çeşitli ipotek ürünlerine başvurabilirlerdi. Bugün sadece faizli krediler nadiren kullanılabilir olmakla birlikte, opsiyon ARM'leri tamamen ortadan kalkmıştır. Düz vanilya sabit faizli krediler bugün borçluların büyük çoğunluğu için en popüler olanıdır, bunu sabit bir ile on yıl arasında değişen hibrit ARM'ler takip etmektedir ve bunu yıllık olarak ayarlayan bir oran izlemektedir. ( Option ARM'lerde Option -ARM'ler hakkında : American Dream veya Mortgage Nightmare? )
Kredi Puanları Kredi verenler, bugün sadece bir ipotek almaya hak kazanıp kazanmadığınızı değil, aynı zamanda faiz oranınızı da belirlemek için geçmişte olduğundan daha fazla güvenmektedir. Borç verenler farklılık gösterse de, çoğu, geleneksel bir kredi için 680 kredi puanının onaylanması gerektiğini söylüyor. FHA kredi gereksinimleri biraz daha gevşek ve bazı kredi verenler (hepsi değil) 620 veya altı kredi puanı olan bir tüketici için bir FHA kredisini onaylayacaktır. Çoğu FHA kredisi için 640 puan gerektirir. Kredi puanı 720 veya 740 ve üzerinde olan borçluların, diğer finansal koşullara bağlı olarak onaylanması muhtemeldir. Faiz oranları, en iyi faiz oranları en yüksek kredi puanına sahip borçlulara gidecek şekilde kademeli olarak belirlenir.
Doğrulama Konut patlamasının zirvesinde, birçok kredi veren "gelirsiz doğrulama / belge içermeyen kredileri" onaylıyordu, ancak bugün bulmak neredeyse imkansız. Borçluların gelirlerini iki yıllık vergi beyannameleri ile kanıtlamaları ve varlıklarına ve nakit rezervlerine sahip olduklarını kanıtlamak için banka beyanlarına ihtiyaçları olacaktır. Peşinat ve kapanış masrafları için kullanılan paranın, nereden geldiğini gösteren bir kağıt izi olmalıdır, çünkü hediye fonlarını kullanma yeteneği ile ilgili kurallar vardır.
İstihdam Birkaç yıl önce, borç verenler "belirtilen gelir" kredilerini onaylıyordu, ancak şimdi borç verenler istihdamı doğrulamak için zaman ayırıyor ve onay sürecinin bir parçası olarak iş istikrarına dikkatle bakıyorlar. İpotek onayları, istikrarlı bir gelir akışı ve işletmenin uygulanabilirliğini kanıtlaması gereken serbest meslek sahipleri için çok daha zordur.
Oranlar Günümüzde borçlular için daha kısıtlayıcı bir hareket, borç / gelir oranıdır. Daha gevşek yönergeler günlerinde, borçlular borç geri ödeme yeteneğine sahip gibi görünüyorsa, borç verenler borç-gelir oranlarını% 50'ye kadar uzatmaya daha istekliydiler. Kredi verenlerin çoğu artık borçluları brüt aylık gelirin% 31 ila 33'ü konut ödemesiyle ve% 43 ila 45'lik toplam borcu ile sınırlandırmaktadır. Bazen yüksek bir kredi puanı veya önemli nakit rezervleri veya yüksek peşinat, borçluların bu yönergeleri aşmasına izin verir, ancak kredi verenler bu oranları geçmişte olduğundan daha az genişletmek istemektedir.
Ekstra Kredi Çekleri Yeni daha katı kurallarının bir parçası olarak, borç verenler bazen bir kredi onayından sonra, ancak kredi uzlaştırma tarihinden önce kredilerini ek bir koruma olarak yeniden kontrol ederler. Borçluların kredi kartı kullanmaktan, ek kredi başvurusunda bulunmaktan veya kredi onayı ile ödeme arasındaki kritik süre içinde iş değiştirmekten çok dikkatli olmaları gerekir.
Sonuç: Tüm bu yeni kurallar ve ipotek sürecindeki değişiklikler, bankacılık krizinden bu yana bir şey daha değiştiği anlamına geliyor: Kredi onayları daha uzun sürüyor. Borç verenler, kredi başvurusu ile ilgili her ayrıntıyı bir değerlendirmenin yapılmasıyla birlikte dikkatlice kontrol etmek zorundadır, bu nedenle borçluların en az 30 günlük, ancak genellikle 45 ila 60 günlük bir başvuru-uzlaştırma dönemi için hazırlanmaları gerekir. Bu sinir bozucu olsa da, kredi verenlerin dikkatle taranması için kredi verenler arasında yenilenen çabanın bir parçasıdır. (Ek okuma için ayrıca En Yüksek Kredi Puanına bakın: Almak Mümkün mü? )