Lehman Brothers'ın çöküşü ve ardından gelen mali krizden bu yana 10 yıl geçti ve ekonomi başarılı görünüyor. Borsa, büyük bir düzeltme yapmadan 3, 453 gün (yaklaşık dokuz buçuk yıl) gittikten sonra modern tarihin en uzun boğa rekorunu kırdı. Bu yılın başlarında, ABD işsizlik oranı 18 yılın en düşük seviyesi olan% 3.8'e düştü.
Konut, Büyük Durgunluğu yaratan krizin merkezindeydi. Ama şimdi, çoğunlukla emlak piyasası da sıcak: Fiyatlar yükseldi, stoklar düştü ve borç verme standartları azaldı, bu da daha fazla insanın ipotek almasını mümkün kıldı. Yeni bir FICO Research blog yazısına göre, “Yeni ortaya çıkan ipoteklerde gözlenen ilk açık eğilim, Büyük Durgunluktan uzaklaştıkça, yüklenim kriterleri azalmış gibi görünüyor ve tüketicilerin daha geniş bir kısmı sonuç olarak ipotek alıyor. ”
Konut Krizi 101
Yine de, konut için engebeli bir 10 yıl oldu. Krizi tetiklemeye yardımcı olan kalitesiz borç verme uygulamalarını hatırlayın: Çöküşe doğru devam eden konut sıkıntısı, borç verenleri, noktalı çizgide imzalamaya istekli olan herkese kredi vermeye - münferit açıkça geri ödeyemese bile - sadece artı envanteri doldurmak. Geliri, işi ve varlığı olmayan borçlulara verilen NINJA kredileri yaygındı ve yaygın olarak verilen 2/28 subprime ayarlanabilir faizli mortgage (ARM) borçluları başarısızlığa düşürdü. Bu krediler, borçlulara ilk iki yıl için piyasaların altında “teaser” oranı verdi, daha sonra faiz daha yüksek bir orana sıçradı ve genellikle ödemeleri karşılanamaz hale getirdi.
2006 yılının ilk çeyreğinden itibaren, bu subprime ARM ipotekleri, ipotek bankacıları Birliği'nden aşağıdaki grafikte gösterildiği gibi, sabit prime, prime ARM, subprime sabit ve FHA kredilerinden çok daha yüksek bir haciz başlatma oranına sahipti. Subprime ARM'ler aynı dönemde en yüksek temerrüt oranlarına sahipti.
Bu kredilerden alınan borç, bankalara, finansal riskten korunma fonlarına, sigorta şirketlerine, emeklilik fonlarına ve hatta varlıklı kişilere satılan ipotek destekli menkul kıymetler de dahil olmak üzere yatırım yapılabilir ürünlere yeniden paketlenmiştir. Borçlular kredilerini temerrüde düşürmeye başladığında, ipoteğe dayalı menkul kıymetler satın alan veya satan herhangi bir finans kurumu (veya birey) için felaketti. Serpinti, tüm finans endüstrisinin yükselmesine yardımcı oldu. Borsa çöktü, bankalar çöktü, konut fiyatları arttı ve milyonlarca insan işini kaybetti, emeklilik birikimlerinin büyük bir kısmını ve evlerini kaybetti.
Bugün Ev Fiyatları
Gayrimenkul veri şirketi CoreLogic'in özel bir raporuna göre, ulusal ev fiyat endeksi Nisan 2006'da zirve yaptı, resesyonun sona ermesinden yaklaşık iki yıl sonra Mart 2011'de en düşük noktasına ulaştı ve Ekim 2017'de zirveye geri döndü. Nevada, durgunluk döneminde en büyük düşüşü gördü ve konut fiyatlarında% 60'lık bir düşüş yaşadı. Arizona ve Florida, aşağıdaki grafikte gösterildiği gibi, belirli eyaletlerdeki en büyük ve en küçük tepeden tepeye düşüşleri ortaya koyan sırasıyla% 51 ve% 50 oranında düşüş göstererek geride kalmadı.
CoreLogic'in baş ekonomisti Frank Nothaft, “Sonunda 2011'de en düşük seviyeye ulaştıktan sonra, konut fiyatları şu an bulunduğumuz yere yavaş yavaş yükseldi” dedi. “Daha fazla talep ve daha düşük arz - ve aynı zamanda gelişen iş piyasaları - en zor konut konut pazarlarından bazılarına ev fiyatlarında artış sağlamıştır. Ancak, çoğu hala çarpışma öncesi seviyelere geri dönmüyor. ”
Birçok devlet kriz öncesi değerlerine ulaşmış olsa da, hepsi iyi bir haber değil. Krizden bu yana daha katı borç verme standartları, sektördeki bazılarının, kriz öncesi zirvelerinin çok ötesinde daha sıkı envanter ve fiyatlara katkıda bulunduğu bir ipotek almayı zorlaştırmıştır.
Yüksek fiyatlar, sıkı borç verme standartları ve tüm nakit alıcıların rekabeti ile karşı karşıya kalan birçok ev sahibinin artık kiralamaktan başka seçeneği yok. Kent Enstitüsü'ne göre, San Francisco dahil olmak üzere bazı metro bölgelerinde konut sakinlerinin sadece% 25'i ev satın alabiliyor. Aslında, web sitesi Zillow'a göre, ABD'deki en büyük şehirlerin 50'sindeki kiracıların oranı 2006-2016 arasında yükseldi. Bugün, kiralanan nüfusun yüzdesi 1965'ten bu yana en yüksek düzeydedir.
Gayrimenkul değerleme ve danışmanlık firması Miller Samuel'in CEO'su Jonathan Miller, “Gerçekten akşamdan kalma aşamasındayız, ” dedi. “Fiyatların yükselmesi, toparlandığımız anlamına gelmiyor. hâlâ bozuk ve kredi koşulları yüzünden. ”
Uygun Fiyatlı Piyasaya Bağlı
Konut piyasası Nisan 2006'da zirveye ulaştığında, ABD'deki en kalabalık metro alanlarının yaklaşık üçte ikisi aşırı değerli olarak listelenmiş ve sadece% 1'ini oluşturan sadece beş metro alanının değeri düşük olarak kabul edilmiştir. Mart 2011'de, piyasa dibe vuruldu ve sadece 27 pazarın - ya da en kalabalık metro alanlarının% 7'sinin - aşırı değerli olduğu düşünülüyordu. Bugün (en son veriler olan Aralık 2017'den itibaren), ABD'deki en kalabalık metro alanları, değersiz, aşırı değerli ve değerli piyasalar arasında neredeyse eşit bir şekilde bölünmüş durumda - yani, “uzun vadeli, sürdürülebilir” tek kullanımlık gelir gibi yerel piyasa temelleri tarafından desteklenen düzeyler ”.
|
|
Aşırı değerli |
DEĞERDE |
değerinin |
|
JAN '00: BAŞLAT |
% 6 |
% 87 |
% 7 |
|
KASIM '06: PEAK |
% 67 |
% 32 |
% 1 |
|
MAR '11: ARIZA |
% 7 |
% 42 |
% 52 |
|
ARALIK '17: GÜNCEL |
% 33 |
% 35 |
% 32 |
Her zaman olduğu gibi, satın alınabilirlik piyasaya bağlıdır. Örneğin, Manhattan'daki metrekare başına ortalama ev değerleri Cleveland ve Detroit gibi yerlerden yaklaşık 20 kat daha yüksektir. JPMorgan'dan gelen bir rapora göre, yüksek fiyatlar mortgage borcu ile daha az ilişkilidir ve New York, San Francisco Körfez Bölgesi, Boston, Seattle, Denver ve Portland, Ore gibi arz kısıtlı alanlarda daha yoğunlaşmıştır. Konut Krizi Demleme? )
İpotek Teminatı
Borç verme standartları son birkaç yılda hafifledi. CoreLogic tarafından konvansiyonel uyumlu krediler tarafından yayınlanan bir analiz, kredilerin biraz daha riskli borçlular için onaylandığını buldu - ancak, kriz öncesi yıllardan itibaren, borçluların gelirlerinin ve geri ödeme kabiliyetinin tam dokümantasyonunu sağlamaları gerekiyor. Örneğin Fannie Mae, maksimum borç / gelir (DTI) oranını% 45'ten% 50'ye yükseltti ve hem Fannie Mae hem de Freddie Mac, son yıllarda peşinatlı% 3 gibi düşük ipotekleri kabul etmeye başladı. Bugün, ABD'li tüketiciler neredeyse kriz öncesi kadar dalgalı oranlara maruz kalmıyorlar ve mortgage piyasasının sadece% 15'i ayarlanabilir bir orana sahip. Bu pozitiflere rağmen, mortgage oluşumları hala kriz öncesi seviyelerine ulaşamamıştır. ( Mortgage Temelleri ile ilgili eğiticimize bakın.)
Alt çizgi
Yüksek fiyatlar ve stok eksikliği, sıkı ipotek kredisi ve ezici öğrenci kredi borcu ile birleştiğinde, kiralamaya doğru köklü bir değişime yol açtı. Gerçekten de, ABD'deki ev sahipliği 2004'te% 69'da zirve yaptı ve son zamanlarda yaşanan bir artışa rağmen oran% 64'te kaldı. Tüketici tercihi ve daha esnek bir yaşam tarzı arzusu da dahil olmak üzere, kiralamanın artmasına diğer faktörler de katkıda bulunmuştur.
Büyük Durgunluk'tan on yıl sonra, ekonomi rekor bir boğa piyasası patlamasıyla işsizlik sayılarını ve kriz öncesi seviyelere ulaşan artan emlak piyasasını teşvik ediyor. Ancak, bugünün sıcak gayrimenkul manzarasına rağmen, ulusal düzeyde değil, aynı zamanda uygun fiyat eksikliği ve hızla yükselen ev fiyatları gösteren metro alanlarında başka bir emlak piyasası çöküşünün belirmekte olduğu yönünde birçok spekülasyon var.
İlgili Makaleler
genel ekonomi
Büyük Durgunluğun Konut Pazarına Etkisi
Gayrimenkul Yatırım
2020'de Bir Sonraki Konut Resesyonu, Zillow'u Öngörüyor
ekonomi bilimi
Bankacılık Krizinden Alınan Dersler
Gayrimenkul Yatırım
Gayrimenkul Fiyatları Hakkındaki Gerçekler
ekonomi bilimi
Varlık Kabarcıkları Durgunluğa Nasıl Neden Olur?
Gayrimenkul Yatırım
Fannie Mae Ne Yapar?
Ortak Bağlantılarıİlgili terimler
Konut Balonu Tanımı Konut balonu, arz artarken talep düştüğünde patlayan talep, spekülasyon ve coşkuyla beslenen konut fiyatlarındaki artıştır. daha fazla Subprime Meltdown Subprime erime 2007-2009 yıllarında konut patlaması ve büstü sonrasında ekonomik ve pazar serpinti içerir. devamı Büyük Durgunluk Tanımı Büyük Durgunluk 2000'li yılların sonlarında ekonomik faaliyette keskin bir düşüş oldu ve o zamandan beri en büyük ekonomik gerileme olarak kabul edilir büyük Buhran. daha fazla Gayrimenkulden Nasıl Kâr Edilir Gayrimenkul, arazinin yanı sıra binalar, hayvanlar ve doğal kaynaklar da dahil olmak üzere arazideki herhangi bir mülkten oluşan gerçektir. devamı İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetleri (MBS) Anlamak İpoteğe dayalı bir menkul kıymet, bunları ihraç eden bankalardan alınan bir dizi konut kredisinden oluşan bir tahvile benzer bir yatırımdır. daha fazla Finansal Kriz Finansal kriz, varlıkların değerinin hızlı bir şekilde düştüğü ve genellikle panik ya da bankalar tarafından yürütülen bir durum tarafından tetiklenen bir durumdur. Daha