Ertelenmiş faiz, kredinin akdi koşulları, planlanan ödemenin vadesi gelenden daha az yapılmasına izin verdiği durumlarda, kredinin anaparasına eklenen faiz tutarıdır. Bir kredinin anapara bakiyesi ertelenmiş faiz nedeniyle arttığında, negatif amortisman olarak bilinir. Örneğin, ödeme opsiyonu ARM'leri olarak bilinen ayarlanabilir faizli ipotekler ve ertelenebilir faiz özellikli sabit faizli ipotekler, aylık ödemelerin ipotek süresi boyunca bir noktada önemli ölçüde artma riskini taşır.
Ertelenmiş Faizlerin Dağılımı
Ertelenmiş faiz, bir krediye tahakkuk etmiş ancak ödenmemiş faizdir. Faiz, bir kredi ödemesi vadesi gelen tüm faizi karşılayacak kadar büyük olmadığında birikir.
Ertelenmiş Faiz Tarihi
2008 mortgage krizinden önce, ödeme opsiyonu ARM'leri gibi programlar borçluların aylık ödemelerini seçmelerine izin vermektedir. Mortgage yatırımcıları 30 yıllık veya 15 yıllık bir ödeme, faizi kapsayan ancak faiz dışı bakiyeyi azaltmayan bir faiz ödemesi veya vadesi geçen faizi karşılamayacak bir minimum ödeme seçebilir. Asgari ödeme ile vadesi gelen faiz arasındaki fark ertelenmiş faiz veya negatif amortisman olup kredi bakiyesine eklenmiştir.
Örneğin, bir ipotek sahibinin% 6 faiz oranında 100.000 dolarlık bir ödeme opsiyonu ARM'si aldığını varsayalım. Borçlu dört aylık ödeme seçeneğinden birini seçebilir: 309 $ 'lık tamamen amortisörlü 309 sabit ödeme; tamamen amorti edici 15 yıllık 843, 86 ABD doları ödeme; sadece faiz $ 500; veya minimum ödeme tutarı 321, 64 ABD dolarıdır. Asgari ödeme yapılması, kredi bakiyesine aylık 178.36 $ ertelenmiş faiz eklenmesi anlamına gelir. Beş yıl sonra, ertelenmiş faizli kredi bakiyesi yeniden düzenlenir, yani gerekli ödeme 25 yıl içinde krediyi ödeyecek kadar artar. Ödeme çok yüksek olur, ipotek krediyi geri ödeyemez ve haciz ile sonuçlanır. Ertelenmiş faizli kredilerin bazı eyaletlerde yasaklanmasının ve federal hükümet tarafından yırtıcı olarak görülmesinin bir nedeni budur.
Negatif Amortisman
Ertelenmiş faiz ipoteği veya ödeme opsiyonu ARM ile, ipotek için bir ödeme sınırı olabilir ve faiz oranı artabilir. Fark, krediye borçlu olunan tutarı düşürmek yerine bakiyeye eklendiğinden, borç artar.
Özellikle mortgagor evi satmak istiyorsa, bu zor bir durum olabilir. Ertelenmiş faizli bir borçlunun ipotek ile başaşağı olmasıyla sonuçlanabilir, yani konut satışından elde edebileceğinden fazlasını borçludur.
