Federal hükümet, konut ipoteklerinin birçok Amerikalının yaşamları boyunca üstleneceği en büyük mali yük olduğunu anlıyor. İç Gelir Hizmeti (IRS), bir mola vermek (ve muhtemelen insanları emlak piyasasına katılmaya teşvik etmek) için vergi mükelleflerinin ipotekleri üzerinden ödenen faizler üzerinden indirim yapmasına izin vermektedir.
Peki ya ikinci bir ev ipoteği alırsanız? Ne için kullandığınız önemli mi? Sadece süresiz olarak faiz düşebilir misiniz?
İkinci bir ipotek almanın vergi sonuçlarına derinlemesine bakacağız, size vergi indirimlerinizi nasıl hesaplayacağınızı ve çeşitli kısıtlamaları ve tuzakları vurgulayacağınızı göstereceğiz.
Temeller
İlk olarak, "nitelikli konut" u neyin oluşturduğunu (mortgage faiz indiriminin uygulandığı) ve IRS'nin "mortgage faizini" ve "mortgage borcunu" nasıl tanımladığını anlamanız gerekir.
Yeni başlayanlar için "nitelikli bir ev", normal olarak yaşadığınız ana evinizi veya ikinci bir evinizi ifade eder. IRS Yayınları 936'nın belirttiği gibi, mobil evler, ev römorkları, daireler ve teknelerin hepsi “uyku, yemek pişirme ve tuvalet tesisleri” olduğu sürece hak kazanmaktadır.
Kiralık bir mülk veya ofis gibi başka bir şey olarak ikiye katlanan bir evden kesintiler talep ediyorsanız, tesislerde ne kadar zaman harcadığınıza ilişkin bazı nüanslı kurallar ve hesaplamalar devreye girer. Buradaki özelliklere başvurabilirsiniz, ancak genel olarak konuşursak, ikinci bir ev kiralarsanız, orada bir yıl boyunca kiralanan sürenin en az 14 gün veya% 10'undan daha fazla yaşamak gerekir (hangisi daha uzunsa) ipotek faizini düşürebilmek. (Eğer orada yaşamıyorsanız, o zaman bir ev sahibisiniz ve tamamen farklı bir dizi kural devreye giriyor: bkz. Kiralık Mülk Sahipleri İçin Vergi Kesintileri ).
İpotek faizi sadece evinizi teminat olarak kullanan kredilere ödenen faizler için geçerlidir. Bu içerir:
IRS üç kategoride ipotek borcunun ana hatlarını verir. Bunlar, borcu ne zaman çıkardığınıza ve gelirlerin ne için kullanıldığına bağlı olarak değişir:
- Büyük borç, 13 Ekim 1987 tarihinde veya daha önce eviniz tarafından teminat altına alınan ipotekleri ifade eder (bundan sonra cari vergi kuralları yürürlüğe girer). Ev satın alma borcu, 13 Ekim 1987'den sonra, evinizi satın almak, inşa etmek veya geliştirmek için kullanılan ipotekleri ifade eder (örn. Tadilat, onarım vb.). Ev sermayesi borcu veya kredisi, 13 Ekim 1987'den sonra, kolej eğitimini, yeni bir arabayı, bir tatili veya ilgili olmayan başka bir şeyi finanse etmek gibi ikamet amaçlı olmayan diğer amaçlar için kullanılan ipotekleri ifade eder. bir ev satın almak, inşa etmek veya geliştirmek.
Kesintiler
Bu zaten ne tür bir borcunuz olduğuna ve ne kadar daha fazla almak istediğinize bağlıdır. Evliyseniz ve birlikte başvuruyorsanız, yalnızca 1 milyon $ veya daha az değerinde konut edinme borcuna ve 100.000 $ veya daha az değerinde ev sermayesi borcuna faiz düşebilirsiniz. Bekar veya evli ve ayrı ayrı başvuruda bulunulması durumunda, limitleriniz ev sahibi edinim borcu için sırasıyla 500.000 $ ve ev sahipliği borcu 50.000 $ olur.
Başka bir deyişle, ipotek veya ipotekleriniz birincil ve / veya ikinci evinizi satın almak, inşa etmek veya geliştirmek (ev satın alma borcu yapmak) ve toplam 1 milyon dolar ise, faiz ödediğiniz her şeyi düşürebilirsiniz. Örneğin, birlikte 1 milyon dolar ekleyen iki ipoteğin her birinde% 4'lük bir faiz oranınız varsa, yıllık faiz ödemelerinizin tamamını 40.000 ABD doları düşebilirsiniz.
Bununla birlikte, ev satın alma borcunuz, diyelim ki, 2 milyon dolar ise, o yıl sadece 2 milyon dolarlık ipotek için ödediğiniz toplam faizin yarısını düşürebilirsiniz. Aynı% 4 faiz oranları uygulandıysa, o yıl faizle ödediğiniz 80.000 dolar yerine yalnızca 40.000 ABD doları düşebilirsiniz. (Bu, yedi haneli bir mülkü finanse etmeye çalışan herkes için düşünülmesi gereken bir şeydir. Bkz. Jumbo Vs.Konvansiyonel İpotekler: Nasıl Farklılaşırlar .)
Bu limit, tahsil edilmiş borçlar için geçerli olmasa da, tahsil edilmiş borcunuz zaten 1 milyon doları aşarsa yeni ipoteklerde ek kesintiler alamazsınız. Ya sadece 900.000 dolar tahsis edilmiş borcunuz varsa? O zaman sadece ilave 100.000 $ değerinde ev satın alma borcu için faiz düşebilirsiniz.
En azından bu genel kuraldır. IRS, gerçek indirgenebilir konut ipotek faizinizi belirlemek için bir çalışma sayfası sağlar.
Evrak işi
En az 600 $ değerinde ipotek faizi ödediğiniz sürece, vergi dosyalama süresinden birkaç ay önce ipotek sahibinizden veya borç vereninizden (genellikle Form 1098'dir) bir bildirim alırsınız. Yıllık ödemelerinizin dolar tutarının yanı sıra, bu Mortgage Faiz Beyanı, ayrıca ödenen ipotek sigortası primlerini ve ödenen düşülebilir puanları da gösterir (o yıl bir ev satın aldıysanız). Bu belgeyi elinize aldıktan sonra, 1040 formunda, Çizelge A (Ayrıntılı Kesintiler) formundaki vergi beyannamenizi tamamlamak için kullanacaksınız.
Ev satın alma borcu ve ev sermayesi borcu birleştirildiğinde, evinize karşı teknik olarak 1, 1 milyon dolar borç alabilirsiniz. Ancak, bu eşiği aşan ek borcunuz varsa, bu gelirler yatırım (Çizelge A'da da bildirilir) veya bir işletme (Çizelge C ya da C) gibi nitelikli bir gider için kullanıldıysa faizi düşürebilirsiniz. Cı-EZ).
Yeniden Finansman, Puanlar ve Primler
Ayrıca, yeni ipotek için puan öderseniz, kredinin ömrü boyunca bunları düşebilirsiniz. 30 yıllık yeni bir ipoteği yeniden finanse ettiğinizi varsayarsak, her yıl puan olarak ödediğinizin 1 / 30'unu düşebilirsiniz. Evi sattığınız veya yeniden finanse ettiğiniz zaman (tekrar) tüm puanları kesmediyseniz, o yıl kalanları herhangi bir anda bir kerede düşebilirsiniz. Kesintiyi, Çizelge A, form 1040, satır 12'ye sunacaksınız.
Düzeltilmiş brüt geliriniz 109.000 doları (veya evli ve ayrı ayrı dosyalanırsa) 54.000 doları aşmadığı sürece, ipotek sigortası primlerinizin bir kısmını veya tamamını da düşebilirsiniz. Bu, "ev satın alma borcu" kategorinize girer.
Alt çizgi
Vergi kuralları karmaşıktır, inkar edilemez, ancak düzgün ilerlerseniz hükümler yılda binlerce dolar tasarruf edebilir. İkinci bir ipotek almaya karar vermeden önce nitelikli bir vergi uzmanına danışın.