Geleneksel bir borç verenden% 20'den daha düşük peşinat ile ev kredisi aldığınızda ödemeniz gereken bir sigorta olan özel ipotek sigortasını (PMI) duymuş olabilirsiniz. Ne yazık ki, Federal Konut İdaresi (FHA) birçok açıdan konvansiyonel borç verenlerden daha cömert olsa da, düşük peşinatlı krediler için ipotek sigortası gerektirir., FHA ipotek sigortasının ne olduğunu, PMI'dan ne kadar farklı olduğunu, kimin taşıması gereken ve ne kadar süre, ne kadar maliyeti ve bundan kaçınma veya ondan kurtulma seçeneklerinizi öğreneceksiniz. Başlayalım.
EĞİTİM: Mortgage Temelleri
FHA Mortgage Sigortası Nedir?
PMI gibi, FHA ipotek sigortasının amacı borç vereni korumaktır. Borçluların evlerinde asgari özkaynakları olduğunda, borçlunun temerrüde düşme riski daha yüksektir, çünkü borçlunun uzaklaşıp bankanın ev üzerinde tahrif etmesine izin vererek kaybedecek kadar fazla bir şeyi yoktur (sadece bak % 0 peşinat, konut-kabarcık ipotekleri uzaklaşan tüm insanlar). (FHA hakkında daha fazla bilgi edinmek için FHA Ev Kredilerini Anlama bölümünü okuyun.)
FHA kredileri, konvansiyonel kredilerden daha düşük peşinat gereksinimlerine ve daha az sıkı gelir ve kredi gereksinimlerine sahiptir. Bununla birlikte, mükemmel borçlanma özelliklerine sahip birine büyük miktarda para ödünç verirseniz, şu ya da bu şekilde geri ödeneceğinizi garanti etmek istersiniz. İpotek sigortası ile ipotek ödemelerinizi yapmayı bırakırsanız ve evinizden uzaklaşırsanız, sigorta şirketi borç verenin zararlarını telafi etmesine yardımcı olacaktır. Dolayısıyla, ipotek sigortası sıkıntı verici gibi görünse de, alıcıyı korumuyorsa, eğer olmasaydı, birçok kişi daha yüksek peşinat ödemelerine kadar kredi alamazdı, çünkü bankalar krediler çok riskli. Birçok kişi, ipotek sigortası primlerini ödemekten kaçınmak için yeterince yüksek bir peşinat alana kadar birkaç yıl beklemekten daha iyi bir seçenek buluyor. ( PMI'den kaçınmak için ikinci bir ipotek kullanmak en iyi seçenek midir? Daha fazla bilgi edinmek için Outsmart Private Mortgage Insurance'ı okuyun.)
FHA ayrıca, ön ipotek sigortası (UFMI) adı verilen bir şeyin ödenmesini de gerektirir. ABD Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı (HUD) tarafından yayınlanan 2010-28 tarihli Mortgage mektubu uyarınca, UFMI, kredi başvurusunda bulunanların, kredi kapandığında kredinin değerinin% 1'ini ödemesini şart koşmaktadır. Kredinizi kapattığınızda bu tutarı nakit olarak ödeme seçeneğiniz vardır, ancak çoğu kişi bunu toplam ipotek tutarına yatırmayı tercih eder.
FHA Mortgage Sigortası Özel Mortgage Sigortasından Farkı Nedir?
Bir FHA ipotek sigortasının yıllık maliyeti, peşinat ödenmesine bağlı olarak değişir. Nisan 2011 itibariyle, HUD, FHA ipotek sigortasını% 1.10 olarak değiştirmiştir, peşinat% 5'e eşit veya daha fazladır. % 5'ten az peşinat ödeyenler için% 1, 15 sigorta primi ödemek zorundadır. Dolayısıyla, minimum peşinat 8.750 $ (% 3.5) olan 250.000 $ 'lık bir evde, aylık ipotek sigortası primi 241.250 $' lık bir kredi tutarına dayanır ve aylık 231.20 $ 'a mal olur. Bu tutar aylık ipotek ödemenizle ödenmelidir.
Buna karşılık PMI, kredi notumuza bağlı olarak bu örnekte kredi bakiyesinin yıllık% 1.15'ine veya ayda 231.20 $ 'a mal olabilir. Fark gereksinimlerde yatmaktadır. PMI, Mayıs 2011'de PMI tarafından sağlanan Aylık Premium ve PMINU Aylık oranlarına göre yaklaşık% 1, 15 oranında n almak için 720'nin üzerinde mükemmel bir kredi notuna sahip olmanızı gerektirir. Kredi puanınız daha düşükse, size her türlü sigortayı sunmadan önce daha büyük bir peşinat. FHA ipotek sigortası, % 3.5 peşinat için uygun olmak için sadece minimum 580 kredi puanı gerektirir, ancak çoğu kredi veren 620-640 kredi puanı gerektirir ve bu da daha erken bir ev satın almanıza izin verir. Bu nedenle, ipotek sigortası yaptırmanız gerekiyorsa, FHA ipotek sigortası iki kötülükten daha az olabilir. 2011 federal mevzuatı uyarınca, mortgage sigortası primleri vergiden düşülebilir, bu nedenle düzenli PMI veya FHA ipotek sigortanız olsun, vergi indirimi darbeyi yumuşatabilir, ancak bu vergi indirimini almak için uygun şartları karşılayıp karşılamadığınızı görmek için muhasebecinize danışın. (FHA sigortasının neden bu kötülüklerden daha az olduğu hakkında daha fazla bilgi edinmek için Özel Mortgage Sigortasından Kaçınmak için 6 Sebep okuyun.)
PMI'nın bazen FHA ipotek sigortasına sahip olmasının bir avantajı, tüm kredi verenlerin FHA'nın UFMI'sı gibi bir ipotek sigortası ödemesi gerektirmemesidir.
Kimler FHA Mortgage Sigortası ve Ne Kadar Süre Taşımalıdır?
Şubat 2011 itibariyle, bir FHA kredisi aldığınızda, % 3, 5 kadar az bir indirim yapabilirsiniz. Ancak, konvansiyonel kredilerde olduğu gibi, çok az para bırakma ayrıcalığı karşılığında, kredi-değer oranınız yeterince yüksek olana kadar (yani, bir ödeme yapana kadar) ipotek sigortası ödemek zorunda kalacaksınız. belirli miktarda kredi. Ayrıca daha yüksek bir sigorta primi ödemeniz gerekir. Özkaynaklarınız yeterince yüksek olduğunda (FHA kredisi durumunda% 22), aylık ödemelerinizi yapmakta güçlük çekmeye başlarsanız, borç veren evden uzaklaşacağınızdan daha az endişe duyar. Aynı 250.000 $ 'lık evde, önceki örneğimizden, ilk satın aldığınızda ve ipotek sigortası yaptırmanız gerektiğinde, evden ayrılırsanız tek kaybınız 8.750 $ (% 3.5) peşinatınız olurdu. Bu küçük bir değişiklik yığını olmasa da, 55.000 $ 'dan (veya toplam maliyetin% 22'sinden) uzaklaşmaktan çok daha az önemlidir.
HUD'a göre, 15 yıldan fazla kredisi olanların beş yıl boyunca aylık ipotek sigortası ödemeleri yapması ve% 78 kredi-değer oranına sahip olması gerekir (yani, kredi müdürünüzün% 22'sini ödemeniz gerekir. orijinal peşinat), sigorta artık gerekli değildir. 15 yıldan daha kısa bir süreye sahip bir krediniz varsa, tek koşul% 78 kredi / değer oranıdır. (Daha fazla bilgi edinmek için LTV Hesaplamasını Yenmek bölümünü okuyun.)
FHA Mortgage Sigortasından Nasıl Kaçının veya Kurtulursunuz?
FHA ipotek sigortası, ev sahibi olma maliyetine önemli bir masraf eklediğinden, muhtemelen azaltmak veya önlemek için yapabileceğiniz bir şey olup olmadığını merak ediyorsunuz ve hangi noktada ondan kurtulmanıza izin veriliyor?
İpotek sigortasından kaçınmanın en kolay yolu, elbette, % 20 azaltmaktır. Bunu, daha fazla tasarruf elde edene kadar satın almayı bekleyerek veya bazı durumlarda, % 20 indirmeyi göze alabileceğiniz daha ucuz bir mülk satın alarak yapabilirsiniz. Elbette, gerçekçi olarak, % 3, 5'lik bir FHA kredisine bakıyorsanız, muhtemelen herhangi bir ipotek alabilmek ve kiralamaya devam etmek zorunda kalarak ince bir çizgide yürüyorsunuzdur.
Ev fiyatları, satın aldıktan sonra önemli ölçüde takdir ederse, PMI'den çıkış yolunuzu yeniden finanse edebilirsiniz. Bunun çalışması için, evinizin değerinin size evde% 22 eşitlik sağlayacak kadar takdir edilmiş olması gerekir.
Bazı borç verenler, düşük peşinat ödemesine rağmen aylık ipotek sigortası primlerinin ödenmesini gerektirmeyen özel kredi programları sunabilir. Örneğin, Quicken Loans, en az% 5 indirebilen borçlular için "PMI Buster" adlı bir programa sahiptir. Ancak, borçlular buna benzer programlar sunan borç verenler geleneksel PMI gerektirmeyebilirken, size daha yüksek bir faiz oranı sunarak size daha fazla borç verme riskini telafi edeceklerini beklemelidir. Gerçekten de, PMI Buster kredi ürününde bu durum söz konusudur, "geleneksel PMI'yi borç veren ödenmiş ipotek sigortası (LPMI) ile ortadan kaldırarak daha düşük bir ödeme. LPMI ipotek oranınıza dahil edilebilir."
Eğer her şey başarısız olursa, bir gün sadece aylık ipotek ödemelerinizi yaparak% 78 kredi / oran oranına ulaşacaksınız. Bu makalede tartıştığımız 250.000 dolarlık ev alımında, 11 yıl ve dokuz ay sonra% 22 özsermayeye ulaşacaksınız. Bu, sigortayı iptal edene kadar aylık ipotek sigortası primlerinde toplam 32.599.20 $ (141 x $ 231.20 = 32.599.20 $) ödeyeceğiniz anlamına gelir.
Not: FHA kredisinde bu noktaya geldiğinizde borç verenin otomatik olarak ipotek sigortası bırakması beklenir.
Buna değer mi?
Düşük peşinat kredisi göz önüne alındığında, hem ön ipotek sigortası hem de aylık ipotek sigortası primlerinin ek maliyetinin size bir ev almak için değip değmeyeceğini düşünün. Bu düzenlemeyle uzun vadede finansal olarak kazanıp kazanamayacağınızı hesaplamak zordur, çünkü% 3.5 oranında indirdiğiniz zaman ile sahip olduğunuz zaman arasında hangi konut takdir oranlarının olacağını tahmin edemezsiniz. % 20 indirim. Ayrıca, ekstra% 16, 5'i kurtarmanızın kaç yıl alacağını doğru bir şekilde tahmin edemezsiniz, çünkü gelirler ve giderler, hiç kimsenin tahmin edemeyeceği şekilde daha iyi veya daha kötü bir şekilde değişebilir. Bu nedenlerden ötürü, kendiniz arayabileceğiniz bir yer olması için ipotek sigortası için gerekli ekstra parayı ödemekten rahat olup olmadığınıza psikolojik olarak karar vermek en iyisi olabilir.
İlk evi satın alma hakkında daha fazla bilgi için, İlk Kez Ev Sahipleri İçin Finansman Temelleri bölümünü okuyun .
![Sigortalı federal konut yetkilisi ipotekleri Sigortalı federal konut yetkilisi ipotekleri](https://img.icotokenfund.com/img/purchasing-home/376/insuring-federal-housing-authority-mortgages.jpg)