Konvansiyonel İpotek veya Kredi Nedir?
Geleneksel ipotek veya konvansiyonel kredi, Federal Konut İdaresi (FHA), ABD Gazi İşleri Bakanlığı (VA) veya USDA Kırsal Konut Hizmeti gibi bir devlet kuruluşu tarafından sunulmayan veya teminat altına alınmayan her türlü ev alıcı kredisidir. bunun yerine özel bir borç veren (bankalar, kredi birlikleri, ipotek şirketleri) veya iki devlet destekli işletme olan Federal Ulusal Mortgage Birliği (Fannie Mae) ve Federal Konut Kredisi Mortgage Şirketi (Freddie Mac) aracılığıyla temin edilebilir veya garanti edilebilir.
Geleneksel kredilere genellikle uygun olmayan ipotek veya krediler denir. Örtüşme olsa da ikisi birbirinden farklı kategorilerdir. Uygun bir ipotek, temel şart ve koşulları Fannie Mae ve Freddie Mac'in finansman kriterlerini karşılayan bir ipotektir. Bunların başında, Federal Konut Finansmanı Ajansı (FHFA) tarafından her yıl belirlenen bir dolar limiti vardır: 2019'da, kıta ABD'nin çoğunda, bir kredi 484.350 doları aşmamalıdır. Dolayısıyla, tüm uyumlu krediler konvansiyonel olsa da, konvansiyonel kredilerin tümü uygun olarak nitelendirilmez. Örneğin 800.000 dolarlık bir jumbo ipoteği geleneksel bir ipotektir, ancak uygun bir ipotek değildir - çünkü Fannie Mae veya Freddie Mac tarafından desteklenmesini sağlayacak miktarı aşmaktadır. (İlgili okumalar için bkz. "Jumbo - Konvansiyonel İpotekleri Anlamak")
Şu anda, konvansiyonel ipotekler ABD'de ihraç edilen konut sahiplerinin kredilerinin yaklaşık üçte ikisini temsil etmektedir Konvansiyonel ipoteklere yönelik ikincil piyasa son derece büyük ve likittir. Konvansiyonel ipoteklerin çoğu, açıklanacak ipotek (TBA) piyasası olarak bilinen iyi kurulmuş bir ileri piyasada işlem gören doğrudan ipoteğe dayalı menkul kıymetlere paketlenir. Bu geleneksel geçişli menkul kıymetlerin çoğu, teminat altına alınmış ipotek yükümlülüklerine (CMO) daha da menkul kıymetleştirilir.
Önemli Çıkarımlar
- Geleneksel ipotek veya konvansiyonel kredi, bir devlet kuruluşu tarafından sunulmayan veya teminat altına alınmayan bir ev alıcı kredisidir. resmi bir ipotek başvurusu tamamlamak, gerekli belgeleri, kredi geçmişini ve mevcut kredi puanını sağlamak. Geleneksel kredi faiz oranları, FHA kredileri gibi devlet destekli ipoteklerinkinden daha yüksek olma eğilimindedir.
Konvansiyonel Mortgage veya Kredi Nasıl Çalışır?
2007'de subprime mortgage erimesinden bu yana geçen yıllarda, borç verenler kredilerin niteliklerini sıkılaştırdılar - örneğin “doğrulama yok” ve “peşinat yok” ipotekleri rüzgârla geçti - ama genel olarak temel gereksinimlerin çoğu değişmedi. Potansiyel borçluların resmi bir ipotek başvurusu yapmaları (ve genellikle bir başvuru ücreti ödemeleri) ve ardından borç verenlere, geçmişleri, kredi geçmişleri ve mevcut kredi puanları üzerinde kapsamlı bir kontrol yapmaları için gerekli belgeleri sağlamaları gerekir.
Gerekli belgeler
Hiçbir mülk% 100 finanse edilmez. Varlıklarınızı ve borçlarınızı kontrol ederken, bir borç veren sadece aylık ipotek ödemelerinizi (genellikle brüt gelirinizin% 28'ini geçmemelidir) karşılayamayacağınızı değil, aynı zamanda mülkte bir peşinat ödeyip ödeyemeyeceğinizi de görmek ister. (ve eğer öyleyse, ne kadar), hepsi de bir ipotek maliyetini önemli ölçüde artırabilen, kredi oluşumu veya aracılık ücretleri, broker ücretleri ve kapatma veya kapatma maliyetleri gibi diğer ön maliyetlerle birlikte. Gerekli öğeler arasında:
1. Gelir kanıtı. Bu belgeler aşağıdakileri içermekle birlikte bunlarla sınırlı değildir:
- Geliri ve yıllık geliri gösteren otuz günlük ödeme taslakları İki yıl federal vergi iadesi Kontrol, tasarruf ve yatırım hesaplarınız dahil olmak üzere tüm varlık hesaplarının altmış günlük veya üç aylık beyanı İki yıllık W-2 beyanları
Borçluların ayrıca nafaka veya ikramiye gibi herhangi bir ek gelirin kanıtıyla hazırlanması gerekir.
2. Varlıklar. Nakit ödemelerin yanı sıra konutta peşinat ve kapanış masrafları için paranız olduğunu kanıtlamak için banka ekstreleri ve yatırım hesabı ekstreleri sunmanız gerekecektir. Peşinat ödemesine yardımcı olması için bir arkadaşınızdan veya akrabanızdan para alırsanız, bunların kredi olmadığını ve gerekli veya zorunlu geri ödemenin olmadığını onaylayan hediye mektuplarına ihtiyacınız olacaktır. Bu mektupların genellikle noter onaylanması gerekir.
3. İş doğrulaması. Borç verenler bugün sadece istikrarlı bir çalışma geçmişine sahip borçlulara borç verdiklerinden emin olmak istiyorlar. Borç vereniniz sadece ödeme koçanlarınızı görmek istemeyecek, aynı zamanda hala çalıştığınızı doğrulamak ve maaşınızı kontrol etmek için işvereninizi arayabilir. Yakın zamanda iş değiştirdiyseniz, borç veren önceki işvereninize başvurmak isteyebilir. Serbest meslek sahibi borçluların işleri ve gelirleri hakkında önemli ek evraklar sağlamaları gerekecektir.
4. Diğer belgeler. Borç verenin ehliyetinizi veya eyalet kimlik kartınızı kopyalaması ve kredi verenin kredi raporunuzu almasına izin vermek için Sosyal Güvenlik numaranıza ve imzanıza ihtiyacı olacaktır.
Faiz oranları
Konvansiyonel kredi faiz oranları, FHA kredileri gibi devlet destekli ipoteklerden daha yüksek olma eğilimindedir (genellikle borçluların ipotek sigortası primi ödemelerini zorunlu kılan bu krediler, uzun vadede aynı şekilde maliyetli olabilir).
Geleneksel bir ipotek tarafından taşınan faiz oranı, kredi koşulları, uzunluğu, büyüklüğü ve sabit bir faiz oranına mı yoksa ayarlanabilir bir orana sahip olup olmadığı da dahil olmak üzere çeşitli faktörlere ve mevcut ekonomik veya finansal piyasa koşullarına bağlıdır. Mortgage kredisi verenler, gelecek enflasyon beklentilerine dayanarak faiz oranları belirlemişlerdir; ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin arz ve talebi de oranları etkilemektedir. Federal Rezerv, bankaların daha yüksek bir federal fon oranını hedefleyerek borçlanmalarını daha pahalı hale getirdiğinde, bankalar, müşterilere daha yüksek maliyetler aktarır ve ipotek kredileri de dahil olmak üzere tüketici kredi oranları yükselme eğilimindedir.
Genellikle faiz oranına bağlı olan puanlar, borç verene (veya aracıya) ödenen ücretlerdir. Ne kadar fazla puan öderseniz, faiz oranınız o kadar düşük olur. Bir puan, kredi tutarının% 1'ine mal olur ve faiz oranınızı yaklaşık% 0, 25 oranında azaltır. Genel olarak, uzun bir süre (10 veya daha fazla yıl) bir evde yaşamayı planlayan insanlar, kredinin ömrü boyunca faiz oranlarını daha düşük tutacak noktaları dikkate almalıdır.
Faiz oranını belirlemede son faktör, bireysel borçlunun finansal profilidir: kişisel varlıklar, kredibilite ve finanse edilecek konutta yapabilecekleri peşinatın büyüklüğü.
Bir evde 10 yıl veya daha uzun süre yaşamayı planlayan bir alıcı, ipotek ömrü boyunca faiz oranlarını düşük tutmak için puan ödemeyi düşünmelidir.
Konvansiyonel İpotek veya Kredi için Özel Hususlar
Bu tür krediler herkes için değildir. İşte kimin geleneksel bir ipoteğe hak kazanma olasılığı yüksek ve kimin değil.
Kimler Kalifiye Olabilir
Sağlam bir finansal temelde olan yerleşik kredi ve yıldız kredi raporlarına sahip kişiler genellikle geleneksel ipoteklere hak kazanırlar. Daha spesifik olarak, ideal adayın:
- En az 680 ve tercihen 700'ün üzerinde bir kredi puanı. Puan ne kadar yüksek olursa, kredi üzerindeki faiz oranı o kadar düşük olur, en iyi şartlar 740'ın üzerinde olanlar için ayrılır. Kabul edilebilir bir borç-gelir oranı (DTI). Bu, aylık gelirinizle karşılaştırıldığında aylık yükümlülüklerinizin toplamıdır. Bu sayı yaklaşık% 36 ve en fazla% 43'tür. Evin satın alma fiyatının en az% 20'si kadar bir peşinat. Borç verenler daha az kabul edebilir ve kabul edebilirler, ancak eğer yaparlarsa, borçluların özel ipotek sigortası yaptırmasını ve primlerini evde en az% 20 özkaynak elde edene kadar aylık olarak ödemelerini gerektirirler.
Buna ek olarak, geleneksel ipotekler genellikle yatırım amaçlı, ikinci bir ev olarak ikamet etmek isteyen veya 500.000 $ 'dan fazla bir mülk satın almak isteyen ev sahipleri için en iyi veya tek rücu.
Kimler Kalifiye Olmaz
Genel olarak konuşursak, hayata yeni başlayanlar, normalden biraz daha fazla borcu olanlar ve mütevazı bir kredi notuna sahip olanlar, geleneksel kredilere hak kazanmakta zorlanırlar. Daha spesifik olarak, bu ipotekler aşağıdakilere sahip olanlar için zor olacaktır:
- Son yedi yıl içinde iflas veya haciz oldu. 650'nin altında kredi notları.% 43'ün üzerinde kredi. Peşinat için evin satın alma fiyatının% 20'sinden, hatta% 10'undan az.