İçindekiler
- Ticari Gayrimenkul Nedir?
- CRE'nin Temelleri
- Kira Kontratı
- Ticari Gayrimenkul Yönetimi
- CRE'ye Yatırım Yapmak
- CRE'nin Avantajları
- CRE'nin dezavantajları
- CRE'nin Gerçek Dünya Örneği
Ticari Gayrimenkul - CRE Nedir?
Ticari gayrimenkul (CRE), sadece iş amaçlı veya bir yaşam alanı yerine bir çalışma alanı sağlamak için kullanılan bir mülktür. Çoğu zaman, ticari gayrimenkul iş yapmak için kiracılara kiralanır. Bu gayrimenkul kategorisi, tek bir benzin istasyonundan büyük bir alışveriş merkezine kadar uzanmaktadır. Ticari gayrimenkul, her türlü perakendeci, ofis alanı, oteller, strip alışveriş merkezleri, restoranlar ve marketlerden oluşur.
Ticari Gayrimenkulün Temelleri
Ticari gayrimenkul ve konut amaçlı gayrimenkul, iki ana emlak kategorisinden oluşmaktadır. Konut, ticari veya endüstriyel kullanım için değil, insan yerleşimi için ayrılmış yapıları içerir. Adından da anlaşılacağı gibi, ticarette ticari gayrimenkul kullanılmaktadır.
Bazı imar ve lisans otoriteleri, özellikle ağır malların üretimi ve üretimi için kullanılan alanlar gibi endüstriyel mülkleri daha da bozar, ancak çoğu ticari gayrimenkulün bir alt kümesi olarak kabul eder.
Ticari gayrimenkul, işleve bağlı olarak dört sınıfa ayrılır: ofis, endüstriyel, çok aile ve perakende. Bireysel alanlar da kategorize edilir. Ofis alanı, örneğin, A sınıfı, B sınıfı veya C sınıfı olarak nitelendirilir.
- A Sınıfı estetik, yaş, altyapı kalitesi ve konum açısından en iyi binaları temsil eder. B Sınıfı binalar genellikle daha eskidir ve A sınıfı binalar kadar rekabetçi değildir (fiyat bakımından). Yatırımcılar genellikle bu binaları restorasyon için hedefler. C sınıfı binalar daha az çekici alanlarda bulunan ve bakım ihtiyacı olan en eski, genellikle 20 yaşın üzerindedir.
Önemli Çıkarımlar
- Ticari gayrimenkul, yaşam alanı olan konut gayrimenkulüne karşı sadece iş amaçlı kullanılan bir mülktür.Ticari gayrimenkulün dört sınıfı, ofis, endüstriyel, çok aile ve perakende içerir.Ticari gayrimenkul gelir ve bazı sağlar Ticari gayrimenkul yatırımı, yatırımcılardan konut gayrimenkulünden daha fazla karmaşıklık ve fon gerektirir.
Kira Kontratı
Bazı işletmeler işgal ettikleri binalara sahiptir. Ancak, daha tipik bir senaryo malın kiralanmasıdır. Genellikle, bir yatırımcı binanın sahibidir ve orada faaliyet gösteren her işten kira toplar. Ticari kira oranları - belirli bir süre boyunca bir alanı işgal etme fiyatı - genellikle metrekare başına yıllık kira dolar cinsinden belirtilir. Tersine, konut emlak oranları yıllık toplam veya aylık kira olarak alıntı.
Ticari kiralamalar bir yıldan 10 yıla kadar ya da daha fazla sürebilir, ofis ve perakende alanı genellikle beş ila 10 yıl arasında kiralanır.
Emlak piyasası analisti CBRE Group, Inc. tarafından yürütülen 2017 yılında yapılan bir çalışmada, analist Alex Krasikov bir kira sözleşmesinin (uzunluk) süresinin kiralanan alanın büyüklüğü ile orantılı olduğunu buldu. Ayrıca, veriler kiracıların artan piyasa ortamında fiyatları kilitlemek için uzun kiralamalar yapacağını gösterdi. Ama bu onların tek itici faktörü değil. Geniş alanlara gereksinimi olan bazı kiracılar, ihtiyaçlarına uygun mülkün sınırlı olması nedeniyle uzun kiralamalar alacaktır.
Her biri ev sahibinden ve kiracıdan farklı sorumluluk seviyeleri gerektiren dört ana tip ticari mülkiyet kiralaması vardır.
- Tek net kiracı kiracıyı emlak vergisi ödemekle yükümlü kılar.Çift net (NN) kiracı kiracıyı emlak vergileri ve sigorta ödemekten sorumlu yapar. Brüt bir kiralamanın altında kiracı sadece kira öder ve ev sahibi binanın emlak vergileri, sigorta ve bakım masraflarını öder.
Ticari Gayrimenkul Yönetimi
Tabii ki, CRE'nin sürekli olarak kiralanmasını sağlamak herhangi bir sahibinin hedefidir. Ev sahibi genellikle kiraları en üst düzeye çıkarmak ile boş pozisyonları en aza indirmek ve kiracı devir hızı arasında bir denge kurmalıdır. CRE sahipleri için ciro maliyetli olabilir, çünkü alanın farklı kiracıların özel ihtiyaçlarını karşılayacak şekilde uyarlanması gerekir - bir restoranın bir yoga stüdyosu tarafından işgal edildiğinde bir tesise taşınıp taşınmadığını varsayalım.
Mülk sahipleri, kiracıları bulmalarına, yönetmelerine ve elde tutmalarına, kiralamaları ve finansman seçeneklerini denetlemelerine ve mülk bakımını ve pazarlanabilirliğini koordine etmelerine yardımcı olmak için ticari bir gayrimenkul yönetim firması istihdam etmek isteyebilirler. Ticari bir gayrimenkul yönetim şirketinin uzmanlık bilgisi, bu mülkiyeti yöneten kurallar ve düzenlemeler eyalet, ilçe, belediye ve endüstri ve büyüklüklere göre değiştiğinden yardımcı olur.
Ticari Gayrimenkul Yatırımları
Ticari gayrimenkul yatırımları kazançlı olabilir ve borsadaki oynaklığa karşı bir korunma görevi görebilir. Yatırımcılar, sattıklarında mülk değerlemesi yoluyla para kazanabilirler, ancak çoğu getiri kiracı kiralarından gelir.
Doğrudan yatırım
Yatırımcılar, fiziksel mülkün mülkiyeti yoluyla ev sahibi oldukları doğrudan yatırımları kullanabilirler. Ticari gayrimenkullere doğrudan yatırım yapmak için en uygun kişiler, sektör hakkında önemli miktarda bilgiye sahip olan veya bunu yapan firmaları istihdam edebilen kişilerdir. Ticari mülkler yüksek riskli, yüksek kazançlı bir gayrimenkul yatırımıdır. Böyle bir yatırımcının yüksek net değere sahip bir birey olması muhtemeldir çünkü CRE yatırımları önemli miktarda sermaye gerektirir.
İdeal mülk, düşük CRE arzı ve uygun kiralama oranları sağlayacak yüksek talep bulunan bir bölgedir. Bölgenin yerel ekonomisinin gücü de CRE alımının değerini etkiler.
Dolaylı Yatırım
Alternatif olarak, yatırımcılar, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO), borsa yatırım fonları gibi çeşitli piyasa senetlerinin mülkiyeti yoluyla veya bankalar ve Emlakçılar.
Ticari Gayrimenkulün Avantajları
Ticari gayrimenkulün en büyük avantajlarından biri cazip kiralama oranlarıdır. Yeni inşaat miktarının arazi veya yasa ile sınırlı olduğu alanlarda, ticari gayrimenkul etkileyici getirilere ve önemli aylık nakit akışlarına sahip olabilir. Endüstriyel binalar genellikle bir ofis kulesine kıyasla daha düşük genel masraflara sahip olmalarına rağmen, daha düşük bir oranda kiralarlar.
Ticari gayrimenkuller aynı zamanda kiracılarla konut gayrimenkulünden daha uzun kira sözleşmelerinden de yararlanmaktadır. Bu uzun kiralama süresi, ticari emlak sahibine, uzun vadeli kiracılar binayı işgal ettiği sürece önemli miktarda nakit akışı istikrarı sağlar.
Ticari gayrimenkul, istikrarlı ve zengin bir gelir kaynağı sunmanın yanı sıra, mülk iyi bakıldığı ve güncel tutulduğu sürece sermaye takdiri potansiyeli sunar. Ve tüm gayrimenkuller gibi, genellikle borsaya zıt yönde hareket ederek portföydeki hisse senetleri için etkili bir çeşitlendirme seçeneği haline getirir.
Artıları
-
Borsaya karşı korunma
-
Yüksek verimli gelir kaynağı
-
Uzun vadeli kiracılardan istikrarlı nakit akışları
-
Sermaye takdir potansiyeli
Eksileri
-
Doğrudan yatırım yapmak için daha fazla sermaye gerekir
-
Daha fazla düzenleme
-
Daha yüksek yenileme maliyetleri
-
Likit olmayan varlık
Ticari Gayrimenkulün Dezavantajları
Kurallar ve yönetmelikler, doğrudan ticari gayrimenkul yatırım yapmak isteyen çoğu insan için birincil caydırıcıdır. Ticari mülkler için vergi, satın alma mekaniği ve bakım sorumlulukları yasal katmanlara gömülür. Bu gereksinimler eyalet, ilçe, sanayi, büyüklük, imar ve diğer birçok isme göre değişir. Ticari gayrimenkul yatırımcılarının çoğu ya uzmanlaşmış bilgiye sahip ya da bordro yapanların bordro.
Diğer bir engel ise, özellikle beklenmedik perakende kapanışlarının mülkleri çok az önceden bildirmek suretiyle boş bıraktığı bir ekonomide, kiracı cirosuyla getirilen risktir.
Konutlarda, bir kiracının tesis gereksinimleri genellikle önceki veya gelecekteki kiracıların ihtiyaçlarını yansıtır. Bununla birlikte, ticari bir mülkle, her kiracının pahalı bir şekilde yenilenmesi gereken çok farklı ihtiyaçları olabilir. Bina sahibi daha sonra alanı her kiracının özel ticaretine uyum sağlamak için uyarlamak zorundadır. Düşük boşluklu ancak kiracı cirosu yüksek olan ticari bir mülk, gelen kiracıların yenileme maliyetleri nedeniyle hala para kaybedebilir.
Doğrudan yatırım yapmak isteyenler için, ticari bir mülk satın almak, bir konut mülkünden çok daha maliyetli bir tekliftir. Ayrıca, gayrimenkul genel olarak varlık sınıflarının daha likit olmayanları arasında yer alırken, ticari binalar için işlemler özellikle yavaş hareket etme eğilimindedir.
CRE Tahmininin Gerçek Dünya Örneği
ABD ticari emlak piyasası 2008-2009 durgunluğu sırasında bir darbe aldı, ancak 2010 yılından bu yana yıllık kazanımlar yaşadı. Bu kazanımlar neredeyse tüm durgunluk dönemi kayıplarının toparlanmasına yardımcı oldu.
CBRE tarafından yayınlanan yıllık bir rapor olan "2019 ABD Emlak Piyasasının Görünümü", şunları düşünüyor:
Ekonomik döngüde geç olmasına rağmen, görünüm dört büyük ticari emlak varlık türü için de çok iyi durumda. Değerlerde çok az takdir olacaktır, ancak gelir getirileri sağlıklı kalmalıdır.
Bununla birlikte, diğer göstergeler, durgunluk sonrası büyüme döngüsünde ticari emlak piyasasının zirveye ulaştığını göstermektedir. California emlak firması Ten-X Growth'a göre, ticari emlak fiyatlandırması 2018'i 2017'den sadece% 1 oranında artırdı.
Ten-X raporu, ticari mülkler için 2018 nihai toplamının geç ekonomik döngü fiyatlandırması hakkındaki görüşlerini doğruladığını belirtti. Firmanın araştırması boş pozisyonların arttığını, kira büyümesinin yavaşladığını ve piyasa faiz oranlarının yükselmekte olduğunu buldu
Forbes tarafından bildirildiği üzere, özellikle perakende sektörü, daha geniş ticari emlak pazarında bir acı noktası olduğunu kanıtladı, çünkü 2017'de yaygın mağaza kapanışları yoğunlaştı ve 2018'e kadar devam etti. Örneğin, popüler alışveriş merkezi GYO Westfield Corporation hisse senedi fiyatlarının düştüğünü gördü Unibail-Rodamco SE, Westfield'i 15.8 milyar dolara satın alarak Unibail-Rodamco-Westfield'ı (URW) yaratarak 2016 ortası ile 2017 sonu arasında% 30'u buldu.
Ancak çoğu firma emlak piyasasının genel olarak sağlıklı kalmasını sürdürüyor. JP Morgan, "2019 Ticari Gayrimenkul Görünümü" nde, CBRE'nin 2018'in ticari mülkiyet kiralarındaki ve değerlemelerindeki artışların dokuzuncu yılı olduğunu belirten görüşünü büyük ölçüde yineledi. Morgan, bu hızın yavaşlayacağını, ancak devam edeceğini ve 2019'a kadar bir düşüş görmediğini tahmin ediyor.