İlk bakışta, bir emlak portföyü yöneticisinin herhangi bir finansal varlık yöneticisine benzer olduğunu düşünebilirsiniz. Ancak, gayrimenkul özkaynak portföyü veya fon yönetimi özkaynakları, tahvilleri veya yatırım fonlarını yönetmekten kökten farklıdır.
Şirketleri araştıran ve mafsallı stratejilerini yerine getirme olasılıklarını yöneten hisse senedi yöneticilerinin aksine, gayrimenkul yöneticileri, mülk düzeyindeki fırsatların tanımlanmasına ve avantajlarından yararlanılmasına yardımcı olmalıdır. Emlak yöneticileri sadece varlık tahsisi, risk yönetimi ve işlemlerden değil, aynı zamanda doğrudan araziyle ve üzerindeki yapılarla uğraşmaktan da sorumludur.
Dolayısıyla, gayrimenkul varlık yönetimi, geleneksel para yönetiminin aksine, mülklerin değerini optimize edebilen deneyimli bireyler gerektirir. Aslında, birçok yönden, bir emlak varlık yöneticisi bir şirket veya tesis işleten bir şirket CEO'su gibidir. Buna karşılık, geleneksel bir para yöneticisi belirli bir alanın veya sektörün hisse senetlerini bilebilir - ancak şirketlerin kendilerinin faaliyetlerine dahil olmaz.
Gayrimenkul portföy yönetiminde kariyer yapmak sizin için uygun olabilir mi? Daha fazla bilgi için okumaya devam edin.
Gayrimenkul Portföy Yönetimi
Gayrimenkul özkaynak yöneticileri tarafından kazanılan eğitim ve deneyim, diğer fon yöneticilerinin tecrübelerine benzer. Ancak, portföy performansını sağlamak için bu becerileri kullanma biçimlerinden farklıdır. Portföy yöneticileri, üstün varlık tahsisi ve seçimi yoluyla uygun riske göre ayarlanmış getirileri ve portföy çeşitlendirmesini sağlama yeteneklerine göre derecelendirilir.
Buna ek olarak, gayrimenkul portföy yöneticileri yatırımcı sermayesinin en verimli şekilde kullanılmasını sağlayarak ve üstün performans ölçümü ve hatta nakit akışı tahmini yoluyla müşterileri bilgilendirerek müşterilere değer sağlar. Gayrimenkul yatırım ortaklığı (REIT) ve fon yöneticileri fonu (performansı diğer yöneticilerin strateji tasarlama ve yürütme kabiliyetini ölçme kabiliyeti ile değerlendirilen) haricinde, gayrimenkul özkaynak fonu yöneticisi özünde veya kendi şirketi olarak, sorumluluğu altındaki varlıklar için mülk düzeyinde stratejiler oluşturabilir ve yürütebilirsiniz.
Yatırım Seçim Stratejileri
Gayrimenkul portföy yöneticileri, piyasa dinamiklerini ve belirli endüstrilerdeki şirketleri anlayarak değil, gayrimenkul temelleri konusunda uzman olarak varlık tahsisi ve varlık seçimi yaparlar. Yerel bölgelerde ve farklı ticari arazi kullanımlarında çalışırlar: ofis, endüstriyel, otel, perakende ve tek ve çok aileli konutlar. Piyasayı yenmek, çeşitlendirmeyi sağlamak ve riske göre ayarlanmış getirileri üretmek için emlak portföyü yöneticileri bölgesel veya yerel emlak piyasalarında ve çoklu varlık portföylerinde doğru emlak karması için bahis yapmak zorundadır.
Bu nedenle, birçok fon yöneticisi belirli bölgelere veya mülk türlerine odaklanır; bazı büyük emlak varlık yöneticileri kıdemli çalışanlarını organize eder ve personeli bölge veya arazi kullanımına göre destekler. Bu şekilde örgütlenmenin mantığı, pazar fırsatlarının tanımlanmasını ve daha sonra doğru mülk seçimine ve varlık oluşumuna dönüştürülmesini sağlamaktır.
Mülklerin edinilme şekli, gayrimenkul fonlarının daha geleneksel yatırımlardan farklı olmasının en önemli yollarından biridir. Borsa tabanındaki tüccarlar gibi, emlak fonları da mülk işlemlerini ortaya çıkarmak ve yürütmek için satın alma uzmanlarını kullanır. Bu satın alma personeli genellikle belirli bir fon için çalışır veya bölgesel veya varlık türüne göre düzenlenmiştir.
Çoğu gayrimenkul özkaynak fonu her bir mülkün tamamına (veya önemli bir kısmına) sahip olduğundan, portföy yöneticileri genellikle doğrudan satın alma sürecine dahil olur. Mülkiyet stratejisini belirleme ve yürütme sorumluluğuna sahip olduklarından, portföy yöneticileri, satın alma, finansman, tasarruflar ve tesislerle ilgili karar alma dahil tüm yatırım süreçlerine doğrudan dahil edilmelidir. Gayrimenkul yatırım yönetimi süreçlerinin genişliğini ve derinliğini kolaylaştırmak için portföy yöneticileri, yatırım yapılan sermaye ile ilgili önemli miktarda altyapıya güvenmek zorundadır. Bunu mümkün olduğunca verimli bir şekilde gerçekleştirmek için gayrimenkul özkaynak fon yöneticileri ve varlık yöneticileri özel bir varlık yönetimi fonksiyonu geliştirmiştir.
Gayrimenkul Varlık Yönetimi Nasıl Çalışır?
Gayrimenkul varlık yönetimi fonksiyonu, mülk düzeyinde strateji uygulayarak fon yöneticilerine değer katan mülk seviyesi uzmanlarından oluşmaktadır. Uzmanlar, bölgesel pazarın temelleri veya belirli mülk türleri konusunda uzmandır ve gözaltındaki varlıkların değerini optimize etmekten sorumludur. Varlık yöneticisi, yerel beklentiler hakkında portföy yönetimi bilgileri sağlamanın ve işlemleri kolaylaştırmanın yanı sıra, mülk düzeyindeki performanstan da sorumludur.
Bütçeleri onaylamanın ve gider yönetimi yapmanın yanı sıra varlık yöneticileri, bir veya daha fazla tesiste kiralama işlemini yöneterek değeri artırır. Siyah-beyaz bir ilişki gibi görünse de, kiralama, mülk ve portföy değerini kaçınılmaz olarak belirleyen karmaşık bir işlevdir. Kiralamada başarı sadece her bir mülkte mümkün olan en yüksek kiralama fırsatlarını bulmak ve uygulamakla değil, aynı zamanda mevcut kiracılarla en iyi ilişkileri sürdürürken portföy stratejisi ile uyumlu bir kiralama programı yürütmek suretiyle elde edilir.
Finansal kiralama, mülkün değerini optimize etmek için kiracı ihtiyaçları ile orantılı kararlar vermeyi içeren oldukça müzakere edilen bir süreçtir. Örneğin, satış için ayrılan mülkler için, yeni sahiplerin daha yüksek potansiyel kiralama oranlarını hesaba katmasını sağlamak için kiralama satış dönemi boyunca askıya alınabilir. Bu, öngörülen mülk değerlerinin artmasına ve dolayısıyla daha yüksek satış tekliflerine yol açabilir.
Artan kira oranlarının olduğu dönemlerde, gelir odaklı mülkler için uzun vadeli kiralamalar kilitlenebilirken, sermaye kazanımına odaklanan stratejiler için, gelecekte daha yüksek beklenen oranlardan yararlanmak için kira süreleri kısaltılabilir. Varlık yöneticisinin uygun kiracı karmasını gerçekleştirme, nakit akışlarını portföy ihtiyaçları ile uyumlu hale getiren kiralama stratejisi uygulama ve hem sermaye hem de işletme giderlerini yönetme kabiliyeti toplam portföy değerini önemli ölçüde etkileyebilir.
Genel Müdür olarak Gayrimenkul Portföy Yöneticileri
Her biri kendi stratejisi ve performans potansiyeline sahip ayrı bir şirket veya yan kuruluş olarak bir mülk düşünürse, gayrimenkul özkaynak portföy yöneticilerinin neden kurumsal CEO'lar gibi olduğunu anlamaya başlar. En büyük toplam yatırım getirisini yaratmak için çeşitli fırsatlar arasında sınırlı miktarda sermaye ayırması gereken CEO'lar gibi, emlak portföyü yöneticileri de yönettikleri mülkler için aynı şeyi yapmalıdır. Sınırlı miktarda kaynak ayırma ihtiyacı, geleneksel varlık yönetimi şirketlerinden farklı bir durum yaratır.
Gayrimenkul özkaynak fonlarında, portföy yöneticileri ve varlık yöneticileri arasında, biraz farklı hedefler için çalıştıkları için doğal bir çatışma vardır. Varlık yöneticileri mülklerinin değerini optimize etmek için telafi edilmiş uzmanlar ve portföy yöneticileri portföy getirisini ve yatırımcı memnuniyetini optimize etmek için ödüllendirilmiş genelciler olmakla birlikte, başarılı emlak fonu yöneticisi bu çatışmayı yönetebilecek ve etkin bir yönetim ekibi ile portföy performansını koruyabilen kişidir. Bunun için, genel yatırım hedeflerini anlayan ve içselleştiren iyi bağlantılı bir yönetici ekibi içinde iyi tasarlanmış bir portföy stratejisi oluşturmak gerekir. Bu, yönetim altındaki mülklerin sayısını ve karmaşıklığını önemli ölçüde artıran herhangi bir fon için zor bir görev olabilir.
Gayrimenkul portföy yöneticilerinin sadece gerekli sermaye tahsisini, mülk seçimini ve gerekli diğer yatırım becerilerini içermesi değil, aynı zamanda kuruluşu aynı portföy misyonuna doğru harekete geçirmek için uygun yatırım stratejileri ve liderlik becerileri oluşturma yeteneğine sahip olmaları da önemlidir..
Alt çizgi
Gayrimenkul fonları söz konusu olduğunda, yönetimin daha geleneksel fon yönetimi uygulamalarını gerçekleştirmenin yanı sıra varlık yönetimi planlarını yürütme kabiliyeti de önemlidir. Bir gayrimenkul yatırım yöneticisi için bu, portföyündeki gayrimenkul varlıklarının hem seçimi hem de müteakip yönetimi yoluyla portföyündeki mülklerin değerinin optimize edilmesi anlamına gelir. Gayrimenkul portföy yöneticileri, kaynaklarını mümkün olan en yüksek getiri için yönettikleri mülklere tahsis etmeli ve aynı şeyi başarmak için ekiplerini yolunda tutmalıdır. Doğru becerilere sahip olanlar için, bu kariyer varlık yönetiminde eşsiz bir fırsat olarak öne çıkıyor.