Faiz oranları yükseldiğinde, yatırımcılar teminat ve bulabilecekleri her türlü iyi varlık için koşarlar. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO) gibi alternatif yatırımlar, en azından geçmiş verilere göre iyi bir seçenek olabilir. GYO'ların yüksek ve düşük faiz oranlı dönemlerde nasıl performans gösterdiğini görelim.
Hızlı GYO Özeti
GYO, gayrimenkul veya ipotek yoluyla gayrimenkul yatırımı yapan ve fiyatı hisse senedininki gibi büyük borsalarda dalgalanan halka açık bir menkul kıymettir. Sonuç olarak, GYO'lar yüksek likidite seviyesi sunmaktadır (gayrimenkulle uğraşırken nadir bir kalite). Vakıflar genellikle konut daireleri, ticari binalar, depolar veya otel tesisleri gibi belirli mülk türlerinde uzmanlaşmıştır. GYO'lar ayrıca ABD, Avrupa, Çin veya Japonya gibi belirli ülkelerdeki / bölgelerdeki gayrimenkullere odaklanan bölgesel varyantlarda da mevcuttur. (Daha fazla bilgi için, bkz: 5 GYO Türü ve Bunlara Nasıl Yatırım Yapılır .)
GYO'lar çeşitlendirme, yukarıda belirtilen likidite, az miktarda yatırım ve vergi avantajları (yerel yasalara bağlı olarak) dahil olmak üzere birçok fayda sunmaktadır. (Daha büyük bir açıklama için GYO'lara Yatırım Yapma konusuna bakın.)
GYO Vs. Faiz oranları
REIT.com'dan alınan bir rapor, GYO'lar ile borsa arasında tarihsel olarak düşük bir korelasyon seviyesini göstermektedir (iki menkul kıymetin birbirine göre nasıl hareket ettiği). Aynı rapor GYO'lar ile tahvil getirileri arasındaki benzer düşük korelasyon seviyelerini göstermektedir.
(Kesilmiş bir tablo GYO-bağ korelasyonu vurgulanmış olarak aşağıdadır.)
Popüler bir GYO endeksinden elde edilen getiriler ile 10 yıllık tahvil faiz oranları arasındaki benzer tarihsel karşılaştırma ters bir ilişki olduğunu göstermektedir. Popüler FTSE NAREIT All REITs Index'in yıllık getirilerini 10 yıllık faiz oranlarına göre çiziyoruz
Hazine bonoları:
Yukarıdaki grafiği 45 yılı kapsayan şekilde görüldüğü gibi, artan faiz oranları GYO getirileri için kötü gözükmektedir, ya da tam tersi. 1980-1985 yılları arasındaki yüksek faiz dönemlerinde, GYO'ların getirileri daha düşük olurken, faiz oranlarının rekor düşüklere ulaşmasıyla 2008'den sonra artmıştır.
Ancak, yüksek faiz döneminde dahi GYO yatırımları için olumlu getirileri gösteren başka faktörler ve ayrıntılı gözlemler de bulunmaktadır. Faiz oranlarının yüksek olduğu ve ilginç gözlemlerin ortaya çıktığı belirli dönemlere inin:
1981'den bu yana, faiz oranları düşüş eğilimindedir; Ara yıllarda birkaç düzensiz ani artış oldu, ancak genel olarak tutarlı bir düşüş oldu (ancak Ekim 2018'den itibaren tekrar yükselmeye başladılar). Her biri beş veya 10 yıllık bir dönemde, daha düşük faiz oranları “yüksek” olarak kabul edildi.
- 1979-1984: Bu dönemde yüksek oranlarda% 10 -% 14 faiz oranları görülmüştür. GYO'ların getirisi de% 9 -% 32 arasında yüksek bir orantı.1991-1997: Bu dönemde% 6 -% 8 arasında değişen yeni bir yüksek faiz oranı aralığı görüldü. GYO Endeksinden elde edilen getiri, 1994 yılında% 1 hariç olmak üzere% 12 -% 36 aralığındaydı.2000-2001: Bir sonraki yüksek faiz aralığı, oranların% 5, 5 civarında seyrettiği 2000-2001 döneminde oldu. GYO'ların getirileri% 16 ile% 26 arasında değişmektedir.
GYO oranları ara düşük faizli dönemlerde nasıl gerçekleşti?
- 1973-1974: Faiz oranları nispeten daha düşüktü, % 6, 9 ile% 7, 4 arasında değişiyordu (sonraki yıllarda% 10 ile% 14 arasındaki yüksek aralığa kıyasla). GYO'lar yıllık kayıplarla% -42 ila% -27.1998-1999 arasında kötü performans gösterdi: Faiz oranları% 4 -% 5.5 aralığındaydı ve GYO'ların getirileri hala% -18 ayarına negatifti % -6.2007-2012: Faiz oranları kademeli olarak% 4'ten% 2'nin altına düştüğü için GYO'lar, 2009 yılında sadece bir olumlu getiri hariç olmak üzere, % -45 ila% -5 aralığında tutarlı yıllık kayıplar kazandı.
Bu gözlemler, GYO'ların faiz senaryolarına gerçekten bağımlı olmayabileceğini göstermektedir. GYO yatırımlarından elde edilen getiriler aslında faiz oranlarındaki değişimlerden uzak kalabilir.
GYO'nun Yatırımcılara Faydaları
GYO'ların yüksek faiz dönemlerinde bile iyi bir yatırım seçeneği olmasını sağlayan başka faydaları da vardır:
- Gelir Fırsatı: GYO'lar getiriye dayalı menkul kıymetler olarak kabul edilir. Fiyat olarak değer kazanabilseler de, GYO getirilerinin önemli bir kısmı temettüdür. GYO'lar gelirlerinin en az% 90'ını birim sahiplerine dağıtırlarsa kurumlar vergisi ödemek zorunda kalmazlar. Bu vergi indirimi, temettü gelirlerinin GYO hissedarlarına düzenli olarak dağıtılmasına yol açmaktadır ve etkin net kazançlar, yüksek faiz oranlarında bile, tahvillerden (veya hisse senetlerinden) genellikle daha yüksektir. Küresel Çeşitlendirme: GYO'lar küresel pazarlara maruz kalma olanağı sunar. 1990'lardan bu yana, İngiltere, Singapur, Japonya, Avustralya, Hollanda, Güney Afrika ve diğer birçok ülke GYO listelerini etkinleştirerek yatırımcıların yabancı ulusların emlak piyasalarına maruz kalmasına izin verdi. Örneğin, yüksek faiz oranlarının etkisiyle ABD tanklarındaki yerel emlak piyasası, Singapur emlak piyasasına maruz kalan bir Amerikan yatırımcı portföyünde Singapur gayrimenkulünde GYO'ları bulundurması durumunda fayda sağlayabilir. Sektöre Özgü Maruz Kalma: Faiz oranlarının yükselmesi durumunda gayrimenkul içindeki tüm alt sektörler olumsuz etkilenmeyebilir. Örneğin, konut kiraları zarar görebilir, ancak ana konumlardaki alışveriş merkezleri olmayabilir. Gayrimenkul piyasasının dikkatli bir şekilde incelenmesi, faiz oranlarının belirli bir alt sektör üzerindeki etkileri ve dayanak varlık sahipliğine dayanan belirli GYO'lar üzerindeki etkisi GYO yatırımını faiz oranı etkisi ne olursa olsun kârlı hale getirebilir. (Daha fazla bilgi için, bkz . Pazar ve Konut, Sağlık ve Ofis GYO'larından daha iyi performans gösteren 3 Otel GYO .)
Alt çizgi
Korelasyon kalıplarına ve geçmiş verilere bakıldıktan sonra GYO'lardan elde edilen getirilerin faiz oranı dönemlerinden bağımsız kaldığı görülmektedir. Dikkatli bir şekilde çalıştıktan ve gayrimenkul alt sektörlerinin ve coğrafi bölgelerin doğru seçilmesinden sonra, yatırımcılar GYO'ları faiz oranlarına son derece duyarlı olan geleneksel hisse senetleri ve tahvillere iyi bir alternatif olarak görebilirler.