Karşılanabilirlik Endeksi nedir?
Satın alınabilirlik endeksi, ortalama bir kişinin belirli bir bölgedeki ev gibi belirli bir ürünü satın alma yeteneğinin bir ölçüsüdür. Bir uygun fiyat endeksi, bir nüfusun ortalama gelirini kazanan birinin konumunu temsil etmek için 100 değerini kullanır; 100'ün üzerindeki değerler, bir öğenin daha düşük maliyetli olabileceğini ve 100'ün altındaki değerler, bir öğenin daha uygun olduğunu gösterir.
Önemli Çıkarımlar
- Satın alınabilirlik endeksleri, bir kişinin ülkesi veya bölgesi için medyan aile geliri elde ettiklerini varsayarak, bir öğeyi karşılama yeteneğini ölçer. Yaşayan endekslerin maliyeti, konut satın alınabilirliği neredeyse eşit olduğunda daha derin karşılaştırmalar sağlamak için daha geniş veri noktalarına sahip uygun fiyatlı endekslerdir.
Uygun Fiyatlı Dizinleri Anlama
Satın alınabilirlik endeksi çoğunlukla konut maliyetleriyle ilişkilidir. Konut satın alınabilirlik endeksleri genellikle farklı yerlerde bir ev satın alma maliyetini karşılaştırır. 100'ün üzerindeki puanlar, tipik bir ailenin bölgedeki bir evdeki ipotek hakkı kazanmak için mücadele edebileceğini gösterirken, 100 değeri, tipik ailenin hak kazanmak için yeterli paraya sahip olduğunu gösterir. Konut genellikle ailenin karşı karşıya olduğu en büyük masraflardan biri olduğu için, konut satın alınabilirlik endeksi o bölgede yaşam maliyetlerinin genel bir göstergesi olarak görülmektedir. Bununla birlikte, neredeyse eşdeğer konut satın alınabilirlik endeksi okumalarına sahip alanlar arasında kullanılabilecek daha ayrıntılı indeksler vardır. Yaşam maliyeti endeksi konuttan çok daha derine iner, bunun yerine şehir bazında karşılaştırmaya olanak tanımak için bir sepet mal ve hizmet maliyeti alır.
ABD Konut Karşılanabilirlik Endeksi analizi
Bir dizi konut satın alınabilirlik endeksi vardır, ancak ABD'de en çok izlenenlerden biri Kompozit Konut Satın Alınabilirlik Endeksi'dir. Bu endeks aylık olarak Ulusal Emlak Komisyoncuları Birliği (NAR) tarafından yayınlanmaktadır. Ortalama hanehalkı gelirini, medyan fiyatlı bir ev satın almak için gereken gelire göre ölçer. Verilere bakıldığında, Amerika Birleşik Devletleri'ndeki konutların (100 puanla tanımlandığı gibi) çok uzun bir süre boyunca uygun olmadığı açıktır. Endeks, 80'li yılların sonlarında ve 90'lı yılların başında 100'e ve sonra da 2006-2008 yılları arasında konut piyasasında erimeye başladı. Bununla birlikte, bu kısa dönemler dışında, Kompozit Konut Karşılanabilirlik Endeksi 100'ün üzerinde ve genellikle 100'ün oldukça üzerindedir. Nisan 2019'da, Kompozit Konut Karşılanabilirlik Endeksi, 2019 yılının Şubat ayında 156 yılın iki yılın en yüksek seviyesi olan 152.3'te gerçekleşti.
Konut satın alınabilirliği, halen 100'ün üzerinde iken, 1990-2009 döneminde aileler için 2009-2019 dönemine göre daha iyiydi. 2006-2009 döneminde büyük bir düşüş olsa da, Konut Fiyat Endeksi bu dönemde neredeyse sürekli büyüdüğü için ilginçtir. İki temel faktör genellikle konut fiyatlarındaki bu değeri ulusal düzeyde dengelemektedir. Birincisi, ev ipoteği 1990'lardan bu yana tarihi en düşük seviyelerde veya bu seviyelere yakındır. Bu düşük oranlar, ev sahibi olma maliyetini düşük tutar, ancak takdire de katkıda bulunur. Ancak, ikinci faktör olan medyan aile gelirindeki büyüme nedeniyle ipotek avantajı geçmişte durmuştur. 2008 ve 2014 arasında, medyan gelir büyümek yerine düştü ve bu durum konut satın alınabilirlik endeksinin sonuç olarak 100'ün üzerine çıkmasına neden oldu.
Önemli paket, medyan gelirdeki büyümenin yokluğunda, düşük mortgage oranlarının konut fiyatlarındaki değerlenmeyi dengelemek için yeterli olmamasıdır. 2014'ten bu yana, medyan gelir toparlandı ve tekrar büyümeye başladı, bu yüzden ABD için kompozit konut satın alınabilirlik endeksi, hala tarihsel olarak yüksek olsa da, son seviyelerinden düşmeye başladı.